Wyceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne bardzo często są powodem konfliktów. Całe odium spada na autorów wycen, czyli rzeczoznawców majątkowych. Natomiast rzadko kiedy dochodzi do dyskusji merytorycznej, dlaczego wyceny nieruchomości przeznaczanych pod drogi publiczne, a w efekcie wywłaszczanych, są krytykowane lub wręcz podważane przez jedną ze stron biorących udział w postępowaniu wywłaszczeniowym.

Właściciel nieruchomości oczekuje, że otrzyma zgodnie z przepisem w Konstytucji RP, słuszne odszkodowanie. Niestety do dzisiaj w prawie polskim brak definicji pojęcia „słuszne odszkodowanie”. Natomiast aktem prawnym, w którym znajdziemy definicję odszkodowania, jest ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, gdzie zapisano, iż podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. W tej samej ustawie zdefiniowana została wartość rynkowa nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

● strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,

● upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Ustawodawca wskazał również w art. 134 ustawy, że jeżeli przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości, to wartość rynkową określa się według aktualnego sposobu użytkowania. Natomiast jeżeli przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową określa się według sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Dla rzeczoznawców majątkowych dokonujących wycen nieruchomości wywłaszczanych przepisy te są oczywiste i jednoznaczne. Problemy zaczynają się, gdy przechodzimy do aktu wykonawczego do ustawy, którym jest rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Sławny już par. 36 ust. 1 mówi, że przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne.

I to jest przepis, który jest sprzeczny z wcześniej przytoczonymi regulacjami. Nie może być mowy o określeniu wartości rynkowej gruntów w wyniku wyceny opartej o ceny płacone za grunty przeznaczone pod drogi. Ceny płacone za grunty przeznaczone pod drogi nie są cenami transakcyjnymi. Nawet jeśli zostały zawarte akty notarialne przeniesienia własności, to ceny w nich zapisane nie zostały ustalone w drodze gry rynkowej, przecież był tylko jeden kupujący i jeden sprzedający. Kupujący działający w sytuacji, gdy nie ma wyboru, musi nabyć konkretny grunt objęty decyzją lokalizacyjną drogi, natomiast sprzedający działa pod przymusem. Właściciel nieruchomości, jeśli nie zgodzi się na cenę proponowaną przez przedstawiciela samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa, to zostanie wywłaszczony. Jeśli będzie się odwoływał, to postępowanie administracyjne może się ciągnąć latami. Wypłata jakichkolwiek pieniędzy może się odsunąć w niesprecyzowaną bliżej przyszłość. Czyli ceny gruntów przeznaczonych pod drogi nie spełniają warunków wcześniej określonych dla transakcji rynkowych.

Jednak samorządy terytorialne i Skarb Państwa są w sposób oczywisty zainteresowane tym, by odszkodowania były jak najniższe, stosownie do posiadanych funduszy. Robią wszystko, by nie dopuścić do akceptacji wycen przeprowadzonych w oparciu o ceny transakcyjne gruntów, z których zostały wydzielone działki przeznaczone lub zajęte pod drogi. Większość sporządzanych operatów szacunkowych z określeniem wartości nieruchomości w oparciu o ceny transakcyjne gruntów, z których zostały wydzielone działki przeznaczone lub zajęte pod drogi gruntów, jest podważana z urzędu przez samorządy i Skarb Państwa. Ostatnie wyroki sądów administracyjnych wskazują jednoznacznie, że par. 36 ust. 1 ww. rozporządzenia nie może wyłączyć obowiązku stosowania art. 134 ustawy jako aktu wyższego rzędu.