Czytelnik jest jednym ze współwłaścicieli nieruchomości zabudowanej domem bliźniaczym. Współwłaściciele ze względu na obowiązujące normy obszarowe dla poszczególnych działek gruntu nie mogą dokonać podziału nieruchomości.

– Czy w takiej sytuacji możemy się umówić, że jeden z nas będzie korzystał ze wschodniej, a drugi z zachodniej części domu i gruntu – pyta pan Jan z Krakowa.

Czytelnik chciałby również wiedzieć, czy po jego śmierci umowa będzie nadal obowiązywała.

Zawarcie umowy możliwe

– Przepisy prawne dają możliwość, aby współwłaściciele sami w drodze umowy, nazywanej umową quoad usum, określili sposób korzystania z nieruchomości – wyjaśnia prawnik Anna Świętek-Bucki z Kancelarii Adwokatów i Radców Prawnych Gabriela Morawska-Stanecka Marek Stańko.

Po podpisaniu takiej umowy każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do samodzielnego korzystania z przysługującej mu części nieruchomości. Oznacza to, że może on korzystać domu i gruntu z wyłączeniem drugiego współwłaściciela. Jeżeli do każdej połowy domu bliźniaczego prowadzi osobne wejście, to współwłaściciele mogą z niej korzystać w taki sposób, w jaki korzysta się z dwóch odrębnych nieruchomości zabudowanych dwoma domami bliźniaczymi, które przylegają do siebie ścianami. Podziału nieruchomości do korzystania (quoad usum) dokonuje się najczęściej, gdy podział prawny nieruchomości nie jest możliwy, np. ze względu na obowiązujące na danym terenie normy obszarowe albo jeśli podział prawny nieruchomości jest niedopuszczalny ze względu na ukształtowanie budynku, np. gdy nieruchomość zabudowana jest budynkiem dwukondygnacyjnym, a każda kondygnacja nadaje się do samodzielnego korzystania.

Dowolna forma

Umowa quoad usum nie wymaga żadnej szczególnej formy.

– Dopuszcza się jej zawarcie nawet w sposób dorozumiany. Należy jednak pamiętać, aby postanowienia umowy w sposób jednoznaczny określały wolę stron – dodaje Anna Świętek-Bucki.

Prawnik podkreśla, że umowa powinna jasno określać, który ze współwłaścicieli ma prawo do korzystania z konkretnych części nieruchomości. Istotne jest również, aby współwłaściciele uzgodnili między sobą kwestię korzystania z pomieszczeń, które pozostawiono do wspólnego użytku. Postanowienia umowy mogą również przewidywać, że konkretny właściciel lub właściciele dokonają określonych zmian lub nakładów w nieruchomości wspólnej.

Możliwość wypowiedzenia

Umowa o podział do korzystania może zostać w każdym czasie zmieniona lub rozwiązana.

– Wymaga to jednak zgodnej woli stron. Wydaje się natomiast, że umowy quoad usum nie można jednostronnie wypowiedzieć. Istota tej umowy opiera się bowiem na założeniu, na każdym ze współwłaścicieli ciąży obowiązek respektowania praw pozostałych współwłaścicieli do korzystania z nieruchomości w sposób przewidziany w umowie. Obowiązek ten podlega ochronie sądowej – wyjaśnia Anna Świętek-Bucki.

Podstawa prawna

Art. 206 i 221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 ze zm.).