Deweloperzy odwlekają przeniesienie prawa własności mieszkań. Klienci mogą się stać właścicielami mimo braku zgody dewelopera. Orzeczenie sądu może zastąpić oświadczenie dewelopera.
Właściciele, którzy kupili mieszkania od deweloperów, nie mogą się doczekać podpisania finalnych umów przed notariuszem. Po zawarciu umowy przedwstępnej, wpłaceniu całej kwoty i odebraniu kluczy nadal nie są właścicielami lokalu. Czekają miesiącami, a nawet latami, zanim podpiszą u notariusza ostateczną umowę sprzedaży. Wszystko dlatego, że deweloper odwleka przeniesienie prawa własności. Taki problem ma m.in. pan Artur z Warszawy.
– Już od dwóch lat mieszkamy w lokalu, którego nie jesteśmy właścicielami – tłumaczy.
Powody są bardzo różne. Z reguły deweloper nie ma wszystkich dokumentów potrzebnych do przekazania własności. Kupującym zależy jednak, żeby akt notarialny został zawarty jak najszybciej. Dopiero po jego podpisaniu mogą zostać wpisani do księgi wieczystej i stać się wreszcie pełnoprawnymi właścicielami mieszkania.
Wyższe oprocentowanie
Opóźnienia dewelopera są poważnym problemem dla osób, które kupiły mieszkanie na kredyt. Bank nie może wpisać hipoteki do księgi wieczystej, dopóki nabywca nie jest jego pełnoprawnym właścicielem. Z tego powodu nakłada na niego dodatkowe opłaty. Zniesienie podwyższonego oprocentowania kredytu jest możliwe dopiero po uzyskaniu prawa własności. Kupujący nie są jednak bezradni. Jeśli deweloper z różnych przyczyn przedłuża termin podpisania aktu notarialnego, mogą się domagać od niego odszkodowania.
– Będzie ono obejmowało podwyższenie oprocentowania kredytu za czas opóźnienia w zawarciu umowy przyrzeczonej – tłumaczy adwokat Piotr Świątkowski z Kancelarii Boryczko Malinowska Świątkowski i Partnerzy. I dodaje, że szkodą dla klienta jest podwyższone oprocentowanie kredytu.
Decyduje forma umowy
Przed zakupem mieszkania warto zabezpieczyć swoje interesy. Sytuacja kupującego zależy w znacznej mierze od formy, w jakiej została zawarta umowa przedwstępna. Można ją bowiem zawrzeć albo w zwykłej formie pisemnej, albo w formie aktu notarialnego.
– Różnica sprowadza się do tego, że w wypadku niedojścia do skutku umo- wy przedwstępnej zawartej w zwykłej formie pisemnej, nie można skutecznie domagać się wykonania umowy, czyli żądać od dewelopera przekazania mieszkania – wyjaśnia adwokat Przemysław Wierzbicki, wspólnik zarządzający w Rak Wierzbicki & Wspólnicy.
Z tych względów nabywca powinien podpisać umowę w formie aktu notarialnego. Gdy deweloper będzie uchylał się od zawarcia umowy, kupujący będzie mógł ją zawrzeć wbrew jego woli.
– Dzięki takiej formie można domagać się przed sądem przeniesienia prawa własności do lokalu. Orzeczenie sądu zastąpi oświadczenie dewelopera. W ten sposób dojdzie do przeniesienia prawa własności – wyjaśnia Przemysław Wierzbicki.
Dodatkowe bezpieczeństwo
Zawarcie umowy przedwstępnej w formie notarialnej zapewni klientowi większe bezpieczeństwo i zagwarantuje niezmienność ceny oraz innych warunków umowy.
– Termin umowy ostatecznej powinien być określony jednoznacznie datą, np. nie później niż do dnia. Nie można pozwolić, by deweloper określił termin niejednoznacznie, tłumacząc, że nie jest w pełni odpowiedzialny za ewentualne opóźnienia w postępowaniu administracyjnym, np. po wyodrębnieniu wszystkich lokali, po uzyskaniu prawomocnego pozwolenia na użytkowanie – komentuje Bartosz Jankowski, menedżer ds. rynku pierwotnego w Home Broker.
Jednak deweloperzy proponują najczęściej zawarcie umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej. Jest dla nich korzystniejsza niż umowa w formie aktu notarialnego.
– Nabywcy niestety godzą się często na taki układ ze względów finansowych. Unikają bowiem kosztów z tytułu sporządzenia aktu notarialnego – mówi Przemysław Wierzbicki.
Możliwość odstąpienia
Nabywca może żądać zamieszczenia w umowie zapisu, że w przypadku przekroczenia określonego okresu opóźnienia będzie mu przysługiwało umowne prawo odstąpienia od umowy. Dzięki temu wpłacane przez niego kwoty zostaną zwracane wraz z odsetkami od dnia wpłaty do dnia zwrotu.
– Jednak nie będzie to korzystne rozwiązanie dla klienta. Może on bowiem finalnie nie znaleźć odpowiedniego mieszkania za taką samą cenę – mówi adwokat Piotr Świątkowski.
Eksperci wskazują, że rzadko kto chce odstępować od umowy. Zwykle kupujący wpłacił już 100 proc. ceny, więc spłaca również ratę kredytową.
– Klient mógł też sprzedać wcześniej inną swoją nieruchomość, może mieć już pierwsze wydatki związane z wykańczaniem nowego mieszkania. Korzystniejsze dla niego będzie jednak przeniesienie własności. Gwarantuje mu to umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego – tłumaczy Bartosz Jankowski.
Brak dokumentów
Poważny problem powstaje jednak w sytuacji, gdy deweloper nie ma odpowiednich dokumentów do przeniesienia własności.
– W takim przypadku nie ma praktycznie możliwości zmuszenia go do zawarcia umowy. Nawet sąd w przypadku skierowania do niego żądania zawarcia umowy przyrzeczonej nie będzie władny wydać takiego orzeczenia zastępującego umowę. Nie będzie bowiem dokumentów, które stanowią podstawę wpisu do księgi wieczystej (wyodrębnienie lokalu) – wyjaśnia Piotr Świątkowski.
Adwokat radzi, żeby zawsze dokładnie sprawdzić zapisy umowy z deweloperem. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej może być określony nie przez podanie konkretnego terminu, lecz przez odwołanie się do czasu uzyskania właśnie np. odpowiednich dokumentów potrzebnych do zawarcia umowy przyrzeczonej. Roszczenie odszkodowawcze może więc w ogóle nie być wymagalne przed tym terminem.
W umowie przedwstępnej można zastrzec karę dla dewelopera
Jedyną formą wyegzekwowania od dewelopera zawarcia umowy ostatecznej na warunkach opisanych w umowie przedwstępnej jest wytoczenie powództwa do sądu powszechnego. Nie ma innych skutecznych form przymusu. Można wprowadzić do umowy przedwstępnej postanowienia o karze umownej za każdy miesiąc opóźnienia w określonej wysokości, np. stanowiącej wartość podwyższonego oprocentowania albo jego wielokrotność. Pamiętajmy też o klauzuli dotyczącej możliwości/prawa dochodzenia odszkodowania uzupełniającego, przewyższającego zastrzeżoną karę. Może ono obejmować np. koszt najmu, ale nie każdy nabywca może chcieć mieszkać w niewyodrębnionym lokalu.
Kupujący powinni negocjować wszystkie punkty umowy
Maciej M. Bogucki | radca prawny, Kancelaria Mamiński & Wspólnicy
Potencjalni kupujący powinni podejmować próby negocjacji wszystkich postanowień w jakikolwiek sposób ograniczających ich prawa. W podanych powyżej przykładach istotne byłoby np. wprowadzenie klauzuli o możliwości dochodzenia odszkodowania przewyższającego karę umowną lub skrócenia okresu opóźnienia uprawniającego do odstąpienia od umowy. Co najważniejsze, propozycje zmian umowy powinny być kierowane do dewelopera na piśmie. Posiadanie dokumentacji obrazującej inicjatywy zmian umowy (o ile nie zostaną uwzględnione przez dewelopera) ułatwi ewentualne późniejsze skorzystanie z przepisu art. 385 k.c. i skuteczne zakwestionowanie niekorzystnych postanowień – także np. ograniczających odpowiedzialność z tytułu opóźnień.