– Niektóre spółdzielnie żądają nieuzasadnionych opłat za szczególne czynności związane z realizacją procedury przekształcenia, np. za samo załatwienie w urzędzie gminy zaświadczeń o odrębności lokalu. Są to koszty rzędu 200 – 300 zł. Takie zjawisko nie jest na szczęście nagminne i występuje w nie więcej niż 10 proc. spółdzielni – mówi Ryszard Strzałkowski, prezes Stowarzyszenia Uwłaszczeniowego „Nasza Własność”.

Kosztowne przekształcenie

Większość mieszkańców woli nie angażować się w spór i zapłacić dodatkowe kilkaset złotych, by szybko stać się właścicielem spółdzielczego mieszkania. Są jednak i tacy, którzy nie godzą się na nieoparte na przepisach koszty i decyduję się na oddanie sprawy do sądu.

– Po złożeniu wniosku o przekształcenie mieszkania własnościowego spółdzielnia zażądała ode mnie pokrycia kosztów dokumentacji projektowej lokalu. Nie zgodziłem się na obciążenie mnie takimi kosztami i złożyłem pozew o przekształcenie lokalu na drodze sądowej – mówi Władysław Adamski z warszawskiej Spółdzielni Budowlano-Mieszkaniowej Torwar.

– Jesteśmy w dwuznacznej sytuacji. Notariuszowi musimy przedstawić aktualne zaświadczenie dotyczące stanu lokalu, a żeby urząd takie wydał, musimy przedstawić mu aktualną dokumentację projektową. Nie możemy obciążać takimi kosztami reszty spółdzielców – wyjaśnia Barbara Molenda, wiceprezes SMB Torwar.

Przypadki mnożenia kosztów przy przekształceniach występowały także w innych spółdzielniach. Zarządy same waloryzowały kwoty umorzonych kredytów na budowę spółdzielczych bloków. Zwracały do budżetu państwa góra kilkaset złotych z tytułu spłaty nominału, a lokatorzy dopłacali do mieszkania od kilku do kilkunastu tysięcy złotych. Zdarzało się też, że spółdzielnie przed przekształceniem żądały wycen wartości rynkowej mieszkań lokatorskich albo uzależniały przekształcenie od spłaty części kredytu na termomodernizację.

Opłaty z ustawy

O to, czy spółdzielnie mogą żądać od swoich członków pokrycia kosztów niewynikających wprost z przepisów, zapytał ostatnio Ministerstwo Sprawiedliwości poseł Andrzej Szczepański.

– Analiza przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych prowadzi do wniosku, że osoba uprawniona do złożenia wniosku o przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności musi spełnić wyłącznie warunki określone w art. 1714 ust. 1 pkt 1 i 2 tej ustawy – podkreśla w odpowiedzi na interpelację wiceminister sprawiedliwości Zbigniew Wrona.

Z przepisów tych wynika, że zarząd musi zawrzeć umowę o przeniesienie własności lokalu po spłacie przypadających na niego zobowiązań spółdzielni związanych z jego budową, a także uregulowaniem opłat eksploatacyjnych lub innych związanych z utrzymaniem nieruchomości. Spółdzielca musi też zapłacić za notariusza i pokryć koszty postępowania wieczystoksięgowego.

Zdarza się także, że spółdzielnie zarabiają na swoich mieszkańcach, pobierając wygórowane opłaty za udostępnianie kopii dokumentów. Chociaż przepisy nakładają na spółdzielców obowiązek pokrycia kosztów sporządzania odpisów i kopii uchwał i protokołów obrad organów spółdzielni, protokołów lustracji, rocznych sprawozdań finansowych oraz faktur i umów zawieranych z osobami trzecimi, to wiele spółdzielni zdecydowało się wprowadzić sztywne opłaty za sporządzenie kopii. Najczęściej wynoszą one kilka złotych.

Opłata za zerknięcie

W SM Nowy Bieżanów w Krakowie każdy spółdzielca, który chce tylko zajrzeć do znajdującej się w archiwum faktury, umowy z wykonawcą remontu czy rozliczeń finansowych z lat ubiegłych, musi zapłacić spółdzielni 4 zł 50 gr plus VAT za jeden dokument. Opłata nie dotyczy jedynie przeglądania dokumentów z roku bieżącego. Słono muszą zapłacić także ci, którzy będą chcieli zabrać kopię dokumentu do domu. W zależności od formatu i tego, czy dokument znajduje się w archiwum, koszt skopiowania 1 strony sięga tam od 2 zł do 7 zł + VAT.

– Prawo do przeglądania uchwał podjętych przez organy spółdzielni, dokumentacji finansowej, protokołów polustracyjnych jest jednym z podstawowych praw spółdzielcy. Wprowadzenie wygórowanych opłat to nie tylko naruszenie ustawy, ale działanie w kierunku zniechęcenia członków do przeglądania spółdzielczych akt – wyjaśnia Andrzej Krzyżański, prezes Krajowego Związku Lokatorów i Spółdzielców.

O tym, że spółdzielnie świadomie nie ograniczają się tylko do pobierania rzeczywistych kosztów sporządzenia dokumentacji i starają się na tym zarabiać, świadczy choćby doliczanie podatku VAT.

– Jako stowarzyszenie wiele miesięcy temu zdecydowaliśmy się zapytać oficjalnie jeden z warszawskich urzędów skarbowych, czy spółdzielnie w związku z powyższym odprowadzają VAT od wykonanej usługi. Do dzisiaj nie otrzymaliśmy żadnej odpowiedzi – podsumowuje Ryszard Strzałkowski.

Podstawa prawna

Ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003 r., nr 119, poz. 1116 z późn. zm.).

Spółdzielnie muszą prowadzić działalność bezwynikową

prof. Henryk Cioch | Katolicki Uniwersytet Lubelski

Koszty przekształcenia spółdzielczych praw we własność zostały precyzyjnie określone w ustawie i są jasne od strony prawnej. Wątpliwości mogą nadal budzić natomiast warunki finansowe przekształcenia, ponieważ zależą one od konkretnej sytuacji. Trzeba mieć na uwadze ogólną regułę, że spółdzielnia w zasadzie prowadzi działalność bezwynikową. Przez to należy rozumieć, że spółdzielnia nie może się wzbogacać kosztem członka, ale z drugiej strony nie może do niego dopłacać. Dlatego spółdzielca powinien pokryć wszystkie konieczne koszty, które zostały poniesione przez spółdzielnię w związku z przekształceniem. Spółdzielnia nie może jednak ich bezpodstawnie mnożyć. Przykładowo, sporządzanie nowej dokumentacji technicznej w stosunku do każdego lokalu będzie absurdem. Jeżeli kiedyś robiono przydział, to mieszkanie jest oznaczone z dokładnością co do dziesiątej części metra kwadratowego. Dokumentacja będzie natomiast konieczna, gdy lokal został podzielony na dwa odrębne lokale.