Osoba ta musi wykazać także swoją dobrą wiarę, a także fakt, że wzniosła na powierzchni lub pod powierzchnią nieruchomości budynek lub inne urządzenie o wartości znacznie przewyższającej wartość zajętej pod budowę działki.

Roszczenie o wykup gruntu

Konieczną przesłanką roszczenia posiadacza jest posiadanie zabudowanej działki, bowiem utrata posiadania powoduje wygaśnięcie roszczenia. Dlatego też nie ulega ono przedawnieniu, gdyż funkcje przedawnienia zastępuje w tym wypadku utrata posiadania, powodując wygaśnięcie roszczenia o wykup. Samo roszczenie samoistnego posiadacza o wykup działki gruntu, na której wzniósł on budynek, przechodzi zarówno na jego spadkobiercę (art. 922 par. 1 kodeksu cywilnego), jak i na nabywcę z mocy czynności prawnej. Jednak w obydwu przypadkach do przejścia roszczenia na następcę prawnego niezbędne jest przejście posiadania zajętej pod budowę działki gruntu.

Roszczenie o wykup (art. 231 par. 1 k.c.) przysługuje tylko temu, kto dokonał budowy, władając zabudowanym gruntem jak właściciel (posiadacz samoistny), a nie jak najemca, zastawnik, dzierżawca czy użytkownik lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny). Zatem samoistny posiadacz musi tylko udowodnić, że włada zajętą pod budowę działką, a ten, kto temu zaprzecza, powinien przeprowadzić dowód obalający domniemanie ustawowe (art. 6 k.c.).

Warto wskazać, że w praktyce dla oceny charakteru samoistnego posiadania rozstrzygająca jest chwila wzniesienia budynku lub innego urządzenia. Późniejsza zmiana posiadania samoistnego na zależne nie wyłącza dopuszczalności realizacji roszczenia o wykup. Również przeniesienie posiadania obejmuje roszczenie o wykup.

Zatem roszczenie o wykup przysługuje posiadającemu niewłaścicielowi przeciwko nieposiadającemu właścicielowi, a także przeciwko użytkownikowi wieczystemu nieruchomości.

Dobra wiara posiadacza

Pojęcie dobrej wiary definiuje się poprzez określenie złej wiary jako pozytywnej wiedzy o niezgodności z rzeczywistym stanem prawnym albo jako niewiedzy spowodowanej niewykorzystaniem możliwości łatwego dowiedzenia się o rzeczywistym stanie prawnym (art. 6 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Zdaniem Sądu Najwyższego (uchwała SN (7) z 6 grudnia 1991 r., III CZP 108/91) osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze. Jednak w ciągu wielu lat ukształtował się w orzecznictwie Sądu Najwyższego kierunek, według którego decydujące znaczenie przy wykładni roszczenia o wykup z art. 231 k.c. odgrywają zasady słuszności i uczciwości przemawiające za uwzględnieniem wszystkich okoliczności faktycznych konkretnej sprawy.

To znaczy w drodze wyjątku można traktować na równi z posiadaczem w dobrej wierze – samoistnego posiadacza, który zdając sobie sprawę z tego, że nie nabył własności gruntu – dokonał jego zabudowy. Zatem zgodnie z ustalonym orzecznictwem przepis art. 231 k.c. może mieć w wyjątkowych okolicznościach zastosowanie także do posiadacza w złej wierze, jeżeli zasady współżycia społecznego za tym przemawiają.

PRZYKŁAD

Kiedy przysługuje roszczenie o wykup nieruchomości od właściciela

Jarosław W. zawarł ze swoim kuzynem Krzysztofem W., za odpowiednią opłatą, nieformalną umowę mającą na celu przeniesienie własności nieruchomości położonej w Bielsku-Białej. Wkrótce potem Jarosław W., będąc przekonany, że jest właścicielem przedmiotowej nieruchomości, wybudował luksusową, trzypiętrową willę, przeznaczoną pod prestiżowy hotel-zajazd górski dla turystów, której wartość znacznie przewyższała wartość zajętej pod budowę działki. W takiej sytuacji, biorąc pod uwagę wszystkie okoliczności faktyczne sprawy, a przede wszystkim fakt, że Jarosław W. był przekonany, że jest właścicielem nieruchomości – sąd wyjątkowo mógłby potraktować Jarosława W. za samoistnego posiadacza w dobrej wierze, któremu przysługuje roszczenie o wykup nieruchomości od właściciela Krzysztofa W.