Właściciele lokali w budynku, w którym istnieje wspólnota mieszkaniowa, muszą spotkać się przynajmniej raz w roku na zebraniu. Uchwalą na nim roczny plan gospodarczy zarządu nieruchomością wspólną i określą wysokość opłat na pokrycie kosztów zarządu. Ocenią również pracę zarządu lub zarządcy, któremu powierzyli zarząd nieruchomością wspólną. Oprócz tego przedmiotem zebrania musi być sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały o udzieleniu mu absolutorium.

Zebranie ogółu właścicieli zarząd ma obowiązek zwołać co najmniej raz w roku, nie później niż w I kwartale każdego roku. Natomiast w przypadkach określonych w ustawie z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity Dz.U. nr 80, poz. 903 z późn. zm.) odbywa się częściej i w miarę potrzeby. Zwołuje je wówczas zarząd lub zarządca na wniosek właścicieli lokali, którzy dysponują co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej, bądź zarząd lub zarządca robią to z własnej inicjatywy.

O terminie corocznego zebrania zarząd musi zawiadomić każdego właściciela lokalu. Gdy na zebraniu zamierza się omawiać zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali, to wówczas zarząd powinien w zawiadomieniu wskazać treść tej zmiany.

Na zebraniu podejmowane są uchwały. Zapadają one większością głosów liczoną według wielkości udziałów. Jednak w umowie lub w uchwale podjętej we wspomnianym trybie właściciele mogą postanowić, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Taką zasadę wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej, gdy suma udziałów nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela.

Co można uchwalić

Na corocznym zebraniu wspólnoty lub na zebraniu zwołanym, bo zaszła taka potrzeba, uchwały są podejmowane również m.in. w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Mogą dotyczyć na przykład ustalenia wynagrodzenia zarządu i zarządcy nieruchomości wspólnej, przyjęcia rocznego planu gospodarczego, ustalenia wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu, zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, a także dokonania jej podziału. Dotyczą również udzielenia zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu, który powstał w następstwie nadbudowy lub przebudowy, oraz rozporządzenie tym lokalem i zmianę wielkości udziałów z tym związaną. Uchwały właścicieli podejmowane są też w sprawie nabycia nieruchomości, wytoczenia powództwa i żądania sprzedaży lokalu przez właściciela, który długotrwale zalega z opłatami.

Gdy zajdzie taka potrzeba, uchwała może zostać podjęta w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd albo mogą one być oddane częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania. Gdy głosy były zbierane indywidualnie, to wtedy każdy właściciel lokalu musi zostać powiadomiony o treści uchwały na piśmie.

Kiedy do sądu

Każdy właściciel lokalu może zaskarżyć do sądu uchwałę podjętą na corocznym zebraniu z powodu jej niezgodności z prawem lub umową właścicieli lokali. Przyczyną zaskarżenia może też być naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub naruszenie interesów właściciela lokalu, który wnosi sprawę do sądu. W każdym takim przypadku właściciel wytacza powództwo przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w ciągu sześciu tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia go o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Mimo że uchwała została zaskarżona, to podlega wykonaniu. Sąd może jednak wstrzymać jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.

Koszty zarządu nieruchomością wspólną

Koszty zarządu nieruchomością wspólną, o których wysokości decydują właściciele lokali na corocznym zebraniu, obejmują: wydatki na remont i bieżącą konserwację, opłaty za dostawy energii elektrycznej, cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są one pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, a także wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Ważne!

Każdego właściciela lokalu zarządca powinien poinformować o zebraniu na piśmie przynajmniej za tydzień przed terminem zebrania. Jeśli nie dopełni tego obowiązku, to coroczne zebranie ma prawo zwołać każdy z właścicieli-członków wspólnoty