Znaczna część istniejących obecnie wspólnot mieszkaniowych powstała w wyniku sprzedaży mieszkań komunalnych. W powstałych wspólnotach podmiot posiada dokładnie takie same prawa i obowiązki, wynikające z ustawy o własności lokali, jak każdy z pozostałych właścicieli nieruchomości lokalowej.Wa rto zwrócić uwagę, iż dominująca niekiedy pozycja gminy wynika z faktu, iż często jest ona właścicielem posiadającym największą ilość udziałów w nieruchomości wspólnej.

Jednym z uprawnień przyznanych gminie, jako członkowi wspólnoty, jest możliwość zaskarżania aktów prawa wewnętrznego wspólnoty mieszkaniowej, jakimi są uchwały. Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali jest to możliwe w czterech sytuacjach: gdy uchwała stanowi obrazę dla obowiązujących przepisów prawa (przede wszystkim dla ustawy o własności lokali i przepisów kodeksu cywilnego), jest niezgodna z umową właścicieli lokali (dla zobrazowania takiej sytuacji, należy wskazać, iż jeżeli np. z umowy zawartej w formie aktu notarialnego określającej sposób zarządu nieruchomością wspólną wynika, że zarząd wspólnoty może samodzielnie zaciągać zobowiązania do określonej kwoty, to późniejsza uchwała, niezaprotokołowana przez notariusza, obligująca zarząd do uzyskiwania zgody właścicieli na tego rodzaju działania, nie będzie z tą umową zgodna), narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną bądź też w inny sposób narusza interesy właścicieli lokali (co jest oceniane przez sąd w okolicznościach konkretnego stanu faktycznego). Tak więc w sytuacji, gdy gmina uzna, że zaistniała jedna z powyżej wymienionych okoliczności, może zaskarżyć uchwałę właścicieli lokali. Należy jednak zwrócić uwagę, iż termin dla przedsięwzięcia wyżej wymienionej czynności wynosi sześć tygodni i liczony jest od dnia podjęcia uchwały (w sytuacji, gdy uchwalona została ona na zebraniu właścicieli lokali) lub od dnia poinformowania gminy o jej treści (w sytuacji, gdy uchwalona została w trybie indywidualnego zbierania głosów). Termin ten jest terminem zawitym, a co się z tym wiąże, nie istnieje możliwość jego przywrócenia i wraz z jego upływem, co do zasady, wygasa prawo domagania się uchylenia wspomnianego aktu prawa wewnętrznego wspólnoty.

W przypadku zaskarżenia przez gminę uchwały w pozwie, który powinien zostać wniesiony do sądu okręgowego właściwego ze względu na siedzibę wspólnoty mieszkaniowej, po stronie powodowej należy wymienić wspomnianą jednostkę samorządu terytorialnego, natomiast po stronie pozwanej wystarczającym jest wskazanie wspólnoty mieszkaniowej, której uchwała jest zaskarżana. Niezbędne jest także uczynienie zadość pozostałym wymogom pozwu stawianym przez przepisy kodeksu postępowania cywilnego.

Kwestionowanie przez gminę aktów prawa wewnętrznego wspólnoty mieszkaniowej wiąże się z koniecznością uiszczenia opłaty sądowej w wysokości 200 złotych od każdej z zaskarżonych uchwał. Inne koszty, które mogą być ponoszone przez gminę w postępowaniu sądowym, zależą od konkretnej sprawy i będą to np. zaliczki na pokrycie wydatków związanych ze sporządzeniem opinii przez biegłych sądowych czy też zaliczki na poczet kosztów czynności związanych z wezwaniem świadków, które to opłaty, w przypadku uwzględnienia powództwa, zostaną zwrócone przez wspólnotę mieszkaniową. Natomiast gmina w przypadku reprezentowania jej przez pełnomocnika nie jest zobligowana do uiszczenia opłaty skarbowej z tytułu udzielonego pełnomocnictwa.

Istotne jest, że uchwała podjęta przez członków wspólnoty mieszkaniowej podlega wykonaniu i wiąże wszystkich jej członków, a tym samym może ona być realizowana przez zarząd. Co do zasady, zaskarżenie uchwały nie zmienia tej sytuacji, chyba że sąd wstrzyma wykonanie uchwały do czasu zakończenia postępowania sądowego. Jeżeli skarżąca gmina zmierzałaby do uzyskania takiego rezultatu, wówczas powinna w pozwie złożyć wniosek o zabezpieczenie powództwa poprzez wstrzymanie wykonania uchwały.