Niezgodność w księdze wieczystej może powstać w dwóch przypadkach. Po pierwsze w sytuacji gdy niezgodność nastąpiła na skutek zmiany stanu prawnego nieruchomości, który nie został w księdze ujawniony. Ma to miejsce w przypadku, gdy osoba wpisana w księdze jako właściciel rozporządziła swoim prawem, np. sprzedała nieruchomość, i nowy właściciel nie został ujawniony albo właściciel zmarł, a spadek po nim, w tym nieruchomość, nabyli jego spadkobiercy, którzy nie złożyli odpowiedniego wniosku do księgi.

Po drugie niezgodność może też powstać, jeśli nastąpiła zmiana stanu prawnego nieruchomości, sąd wieczystoksięgowy dokonał błędnego wpisu. Wadliwość wpisu może polegać na pomyłce w treści wpisu, na wpisaniu błędnej daty złożenia wniosku i przez to wadliwego ustalenia kolejności złożenia wniosków albo na wpisie własności na podstawie nieważnej czynności prawnej, np. nieważnej umowy sprzedaży.

Odpowiednie dokumenty

Aby możliwe było usunięcie niezgodności w przypadku, gdy nastąpiła pozaksięgowa zmiana stanu prawnego nieruchomości, czyli np. w przypadku nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia i nieujawnienia tego w księdze wieczyste, potrzebne jest wykazanie odpowiednich dokumentów albo orzeczeń sądu. W tej sytuacji konieczne jest dokonanie kolejnego wpisu w księdze wieczystej. Wpis ten usunie niezgodność. W tym celu niezbędne jest złożenie do sądu wieczystoksięgowego wniosku o usunięcie niezgodności.

Do wniosku należy dołączyć dokument, z którego wynika, że doszło do zmiany stanu prawnego nieruchomości, np. akt notarialny dokumentujący umowę sprzedaży nieruchomości, zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza albo orzeczenie sądu, np. postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku czy też postanowienie o stwierdzeniu nabycia prawa własności przez zasiedzenie.

Uzgodnienie treści księgi

Usunięcie niezgodności w sytuacji, gdy niezgodność powstała na skutek dokonania przez sąd błędnego wpisu, może nastąpić tylko na podstawie orzeczenia sądu wydanego w specjalnym postępowaniu przewidzianym w ustawie o księgach wieczystych i hipotece. Takie powództwo nazywane jest powództwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Nie można w takim przypadku skorzystać z drogi postępowania wieczystoksięgowego i złożyć wniosku o dokonanie wpisu korygującego niezgodność. Sąd wieczystoksięgowy nie przeprowadza bowiem postępowania dowodowego, które w takiej sytuacji jest konieczne do wykazania, że stan prawny jawny w księdze jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym. W razie niezgodności osoba, której prawo nie zostało wpisane, zostało wpisane błędnie albo dotknięte wpisem nieistniejącego ograniczenia albo obciążenia, może żądać usunięcia niezgodności. Żądanie jest rozpoznawane w trybie procesowym. Trzeba zatem wnieść pozew. Nie wszczyna się postępowania z urzędu. Właściwy do rozpoznania sprawy jest sąd rejonowy bez względu na wartość przedmiotu sporu. Powództwo może wnieść tylko osoba uprawniona do złożenia wniosku o wpis (właściciel, użytkownik wieczysty, osoba, na rzecz której wpis ma nastąpić, wierzyciel, jeśli przysługuje mu prawo, które ma zostać wpisane do księgi uprawniony organ państwowy).

W sprawie muszą wziąć udział wszystkie podmioty wpisane w dziale drugim oraz osoby, które nie zostały ujawnione w księdze. Osoba, która występuje z powództwem, musi udowodnić, że stan prawny wpisany w księdze wieczystej jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym, bowiem na niej spoczywa ciężar dowodu.

PRZYKŁAD

Czy po uwzględnieniu pozwu sąd usunie niezgodność w księdze wieczystej

Jeśli zostało wniesione powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, sąd wyda wyrok, w którym albo uwzględni powództwo, albo je oddali. Prawomocny wyrok uwzględniający powództwo jest podstawą dokonania w księdze nowego wpisu, który będzie zgodny ze stanem prawnym.

Podstawa prawna

Ustawa z 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. 1982 nr 19, poz. 147 ze zm).