Deweloper zmieścił w umowie postanowienie, zgodnie z którym klient podpisujący umowę oświadczał, że zgłosił wszelkie swoje uwagi do projektu umowy, dokonał indywidualnych uzgodnień postanowień umowy, akceptuje je i potwierdza, że zostały one uwzględnione w ostatecznej treści umowy. I na tej podstawie odrzuca zastrzeżenia klientów dotyczące realizacji umowy. Z takim problemem do redakcji „Dziennika Gazety Prawnej” zgłosiła się pani Małgorzata, która zakupiła mieszkanie u nieuczciwego dewelopera.

Wzorce umowne

Deweloperzy często posługują się wzorcami umownymi. I nie ma w tym nic złego, jeżeli nie próbują unikać skutków z tym związanych.

– Z uwagi na to, że inwestycja deweloperska zakłada zawarcie umów często z setkami klientów, deweloperzy niechętnie zgadzają się na wprowadzanie zmian w ich treści. Ma to swoje organizacyjne uzasadnienie. Jednakże okoliczność ta sprawia, że umowy takie nie mogą być postrzegane jako indywidualnie uzgodnione z konsumentem. Ma to swoje wymierne konsekwencje – mówi Piotr Kunicki, prawnik z kancelarii WKB Wierciński, Kwieciński, Baehr

Zgodnie bowiem z art. 3851 par. 1 kodeksu cywilnego postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z obyczajami, rażąco naruszając jego interes. Są to niedozwolone postanowienia umowne.

– Oznacza to, że w przypadku gdy konsument zawiera przedstawiony mu przez dewelopera wzór umowy o treści sprzecznej z dobrymi obyczajami, rażąco naruszający jego interesy, i nie ma on rzeczywistego wpływu na treść tej umowy, to postanowienia naruszające interesy klienta nie są dla niego wiążące – wyjaśnia Piotr Kunicki.

Warto zauważyć, że co do zasady ciężar udowodnienia indywidualnego uzgodnienia treści umowy deweloperskiej spoczywa na deweloperze, a nie na konsumencie.

Sztuczki deweloperów

Niestety część deweloperów próbuje uchylić się od wskazanych skutków prawnych, jakie powoduje stosowanie wzorców umownych. Tak właśnie było w przypadku naszej czytelniczki. Deweloper w umowie, którą przedstawił jej do podpisu, zamieścił bowiem oświadczenie, zgodnie z którym konsumenci potwierdzali, że zapoznali się z określonymi dokumentami oraz deklarowali, że mieli rzeczywisty wpływ na treść umowy i została ona z nimi indywidualnie uzgodniona.

– W zamierzeniu deweloperów treść takiego postanowienia ma wykazać, iż doszło do indywidualnego uzgodnienia treści umowy. O ile jednak postanowienie takie może w pewnych przypadkach przerzucić ciężar dowodu na konsumenta, to jednak nie świadczy ono jeszcze o indywidualnym uzgodnieniu treści umowy – twierdzi Piotr Kunicki.