Właścicielom decydującym się na wynajęcie swoich mieszkań zależy najczęściej, żeby trafiły one w ręce osób, które zadbają o nie jak o własne lokum. Nierzadko jednak zdarza się, że lokatorzy nie tylko zapominają o utrzymaniu ich w czystości, ale w trakcie korzystania z nieruchomości niszczą ściany, armaturę czy meble.

Kaucja mieszkaniowa

Przed konsekwencjami nieprawidłowego korzystania z lokalu powinno się zabezpieczyć już w przed podpisaniem umowy najmu. Jej zawarcie może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, w tym więc szkód, które nie wynikają z normalnego użytkowania. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu według stawki z dnia zawarcia umowy. W przypadku najmu okazjonalnego kaucja nie może natomiast przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu.

Najemca powinien przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania – w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu lokalu. Bez zgody wynajmującego najemca nie może czynić w mieszkaniu zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy.

Zerwanie umowy

Jeżeli natomiast najemca używa wbrew przewidzianym powyżej regułom i nie przestaje jej używać w naganny sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Lokator musi wtedy niezwłocznie opuścić lokal i pokryć szkody wyrządzone właścicielowi.

Właściciele lokalu muszą jednak pamiętać, że korzystanie z wynajmowanego mieszkania wiąże się z jego naturalnym zużyciem elementów jego wyposażenia i wykończenia. W miarę użytkowania czyste ściany mogą zostać pobrudzone, miejscami podrapane, a położone tuż przed wynajęciem panele mogą się nieco zetrzeć.

Stan mieszkania

Wielu właścicieli nieruchomości po kilku latach użytkowania lokalu żąda doprowadzenia go do stanu sprzed oddania w najem. Zgodnie z kodeksem cywilnym po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym. Użyte w art. 675 par. 1 k.c. sformułowanie „w stanie niepogorszonym” należy rozumieć jako stan identyczny pod względem faktycznym jak w momencie zawierania umowy. Obrazowo ujmując, trzeba ocenić, czy w momencie zwrotu rzeczy przez najemcę istnieje możliwość uzyskania przez właściciela (wynajmującego) czynszu najmu realnie do poprzedniej wysokości.

Najemca ponosi odpowiedzialność nie za każde pogorszenie przedmiotu najmu, lecz jedynie za takie, które związane jest z nieprawidłowym jego używaniem. Z treści art. 675 k.c. nie wynika, że najemca ma przywrócić stan pierwotny przedmiotu najmu. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, aby właściciel umówił się z lokatorem, że ten po zakończeniu najmu odda mieszkanie w stanie odnowionym lub pokryje koszt odnowienia.

PRZYKŁAD

Nie zawsze można żądać przywrócenia stanu pierwotnego wynajętego lokalu

W trakcie wynajmowania mieszkania lokator wywiercił w ścianach kilkanaście dziur, by zawiesić obrazy na umieszczonych w nich kołkach. Zrobił to za zgodą właściciela. Podczas wyprowadzki właściciel powiedział jednak, że ściany mają wyglądać tak jak wcześniej, bo inaczej potrąci na remont z kaucji. Skoro właściciel mieszkania zgodził się na zawieszenie obrazów i nie zastrzegł, że lokator będzie musiał pokryć koszty odnowienia, to nie ma prawa żądać pieniędzy za usunięcie dziur.

Podstawa prawna

Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93, z późn. zm.).