Ustawa o własności lokali (dalej ustawa) przewiduje, że ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Powstanie wspólnoty nie jest więc uzależnione od podjęcia w tym przedmiocie uchwały. W skład wspólnoty mieszkaniowej wchodzą więc wszyscy właścicieli jednej określonej nieruchomości, przy czym są to zarówno właściciele lokali, jak też właściciel budynku, z którego lokale te zostały wyodrębnione, jeśli część lokali pozostała niewyodrębniona. Takie sformułowanie ustawowe oznacza, że również jednostki samorządu terytorialnego (w szczególności gminy) jako właściciele lokali wchodzą w skład wspólnoty mieszkaniowej. W przypadku samorządów najczęściej do powstania wspólnoty mieszkaniowej dochodzi w sytuacji sprzedaży lokali komunalnych. W takim przypadku w momencie zbycia omawianej nieruchomości z mocy prawa powstaje wspólnota mieszkaniowa, której członkiem zostaje gmina. W tym momencie jednostka samorządu terytorialnego traci prawo do wyłącznego i samodzielnego decydowania o jej losach.

W każdym budynku wspólnotowym oprócz lokali wyodrębnionych (czyli tych, których nie sprywatyzowała jeszcze gmina) i pomieszczeń do nich przynależnych (np. piwnice, garaże) istnieją jeszcze pomieszczenia stanowiące tzw. nieruchomość wspólną. Zaliczają się do nich części budynku, które nie służą do wyłącznego użytku poszczególnych właścicieli lokali. Chodzi więc o klatki schodowe, strychy, urządzenia służące wszystkim właścicielom lokali, takie jak np. winda, instalacje wodno-kanalizacyjne, grzewcze, gazowe lub inne części nieruchomości – elewacja, dach itp. W skład nieruchomości wspólnej wchodzi także grunt. Gmina i właściciele wyodrębnionych lokali są jej współużytkownikami.

Każdy z właścicieli lokali jest również właścicielem udziału w nieruchomości wspólnej. Dzięki niemu gmina ma prawo do korzystania z nieruchomości wspólnej, czerpania części pożytków, które ona przynosi (np. z czynszu za wynajem ściany bloku pod reklamy). Z drugiej strony uczestniczy w kosztach utrzymania powierzchni wspólnej i odpowiada za zobowiązania wspólnoty mieszkaniowej do wysokości posiadanego udziału. Wysokość udziału gminy określa się, dzieląc powierzchnię samodzielnego lokalu (wyodrębnionego lub nie) wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych przez powierzchnię użytkową wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Prawa i obowiązki

Właściciel lokalu, tak jak zostało to już zaznaczone, ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Podobnie też pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Równocześnie przepisy ustawy umożliwiają właścicielom na podstawie w tym celu podjętej uchwale ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Jak wyjaśnił Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku (z 2 października 2009 r.), I ACa 514/2009, LexPolonica nr 2386812), takie sformułowanie przepisów ustawowych oznacza, że wspólnota mieszkaniowa jest uprawniona do podejmowania decyzji o przeznaczeniu części uzyskanego majątku na określony uchwałą właściwy cel, jeśli jest związany z zarządzaniem nieruchomością wspólną i utrzymywaniem jej w należytym stanie. Nie zasługuje więc na podzielenie pogląd, że nadwyżki z tytułu eksploatacji, wywozu nieczystości i innych kosztów wspólnota nie mogła przeznaczyć na podwyższenie funduszu remontowego i ma obowiązek zwracania ich właścicielom.

Do obowiązków każdego członka wspólnoty mieszkaniowej należy również ponoszenie opłat związanych utrzymaniem swojej nieruchomości. Jest on także zobowiązany do utrzymywania swojego lokalu w należytym stanie, przestrzegania porządku domowego, uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz korzystania z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Dodatkowo na żądanie zarządu właściciel lokalu jest zobligowany do zezwolenia na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

● wydatki na remonty i bieżące konserwacje,

● opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,

● ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,

● wydatki na utrzymanie porządku i czystości,

wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali, w tym również jednostki samorządu terytorialnego, uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10. każdego miesiąca.

Zarządzanie nieruchomością

Nieruchomością wspólną należy gospodarować w sposób możliwie najbardziej efektywny, czyli tak by znajdowała się w jak najlepszym stanie technicznym przy jednoczesnej minimalizacji kosztów, które właściciele muszą łożyć na jej utrzymanie. Dlatego też jednym z podstawowych zadań członków nowo powstałej wspólnoty mieszkaniowej jest wybór sposobu zarządzania. Sposób zarządzania może zostać określony w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego. Ustawodawca wskazał, że właściciele mogą w szczególności powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

Wybrany sposób zarządu jest wiążący dla wszystkich do czasu jego zmiany. Oznacza to, że gdy gmina sprzeda kolejne lokale, wybrany sposób zarządu nieruchomością wspólną będzie odnosił skutek także do każdego kolejnego nabywcy. Zmiana zasad zarządzania w zależności od trybu jego ustanowienia może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza, w przypadku określenia sposobu zarządu w umowie sprzedaży lokalu, bądź uchwały wspólnoty mieszkaniowej w pozostałych przypadkach. W razie gdy członkowie wspólnoty nie ustalą sposobu zarządzania nieruchomością wspólną, w umowie dopuszczalne są inne formy sprawowania zarządu ustawowego, które zostały określone przepisami ustawy o własności lokali.

Decyzja właściciela

W małych wspólnotach, w których skład nie wchodzi więcej niż siedem lokali (w tym przy najmniej jeden musi być wyodrębniony i należeć do innego właściciela niż jednostka samorządu terytorialnego), zarządzanie odbywa się na zasadach przewidzianych w kodeksie cywilnym. Oznacza to, że każdy ze współwłaścicieli jest zobowiązany do osobistego zarządzania rzeczą wspólną i nie ma potrzeby powoływania specjalnych organów.

O czynnościach nieprzekraczających zakresu zwykłego zarządu decyduje większość właścicieli (według wielkości posiadanych udziałów), a w sprawach przekraczających zwykły zarząd – wszyscy właściciele. W sytuacji braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Sąd, wydając orzeczenie, będzie musiał rozważyć cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Dodatkowo przepisy kodeksu cywilnego przewidują, że jeżeli większość współwłaścicieli takiej wspólnoty np. gmina postanowiła dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Taka konstrukcja przepisów kodeksu cywilnego pozwala na postawienie wniosku, zgodnie z którym w niektórych przypadkach gmina może sama zarządzać budynkiem małej wspólnoty, nawet bez formalnego zlecenia pozostałych właścicieli lokali. Jest to możliwe jednak tylko wtedy, gdy jednostka samorządu jako pierwotny właściciel nieruchomości kontynuuje administrowanie budynkiem, a pozostali członkowie wspólnoty nie są w stanie chwilowo przejąć zarządu we własne ręce. Gmina powinna jednak powiadomić o tym fakcie wszystkich pozostałych właścicieli lokali i zarządzać nieruchomością w sposób staranny i zgodny z prawdopodobną wolą wszystkich członków. Najlepiej jest jednak, gdy w takiej sytuacji właściciele sami podejmą uchwałę o powierzeniu zarządu.

Niezbędny zarząd

Brak uchwały wspólnoty w sprawie wyboru sposobu zarządu nieruchomością wspólną wywołuje inne konsekwencje w większych wspólnotach mieszkaniowych. Zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali, jeżeli lokali wyodrębnionych (wraz z lokalami należącymi do gminy) jest więcej niż siedem, właściciele lokali mają obowiązek podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wówczas wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. We wspólnotach, w których udziałowcem jest gmina, nie warto ograniczać się jednak do wyboru jednoosobowego zarządu. Powinien składać się on co najmniej z dwóch osób, wśród których nie może zabraknąć pracownika komunalnej jednostki organizacyjnej. Takie rozwiązanie jest tym bardziej uzasadnione, że w praktyce nie każdy jest w stanie prowadzić sprawy wspólnoty. Nie chodzi tutaj tylko o podejmowanie bieżących decyzji, np. o konserwacji, ale również o rozliczanie transakcji finansowych czy rozwiązywanie problemów prawnych wspólnot mieszkaniowych.

Członkowie wspólnoty nie powinni obawiać się, że wybierając do zarządu przedstawiciela jednostki samorządu terytorialnego przekażą monopol na administrowanie budynkiem gminie. Należy pamiętać o tym, że zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani. Dodatkowo przepisy ustawy wskazują, że każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną.

Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.

Podejmowanie uchwał

Zgodnie z art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Uchwała może być także wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Równocześnie ustawodawca zobowiązał wspólnotę mieszkaniową do powiadomienia każdego właściciela lokalu na piśmie o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie lub też w tzw. trybie mieszanym. Powiadomienie to ma istotne znaczenie z uwagi na dwie kwestie. Po pierwsze – służy zachowaniu pełnej świadomości właścicieli na temat podejmowania istotnych decyzji dotyczących nieruchomości wspólnej. Po drugie zaś od tego momentu zgodnie z art. 25 ust. 1a ustawy liczony jest 6-tygodniowy termin do zaskarżenia podjętej w tym trybie uchwały. Jeżeli natomiast suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela (np. gminy) bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.

Zwołanie zebrania

Zanim jednak zebranie właścicieli lokali dojdzie do skutku, zarząd/zarządca wspólnoty mieszkaniowej jest zobligowany na mocy art. 31 ust. 1 i 2 zawiadomić każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania o zwołaniu zebrania. W zawiadomieniu tym należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad, w wypadku zaś zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali należy wskazać treść tej zmiany.

Podejmując próbę odpowiedzi na wątpliwość, czy w trakcie zebrania ogółu właścicieli lokali mogą następować zmiany w porządku obrad tego zebrania w porównaniu do informacji doręczonej właścicielom lokali zgodnie z art. 31 ustawy oraz jak daleko sięga właścicielska inicjatywa uchwałodawcza, warto odwołać się do poglądów doktryny i orzecznictwa w tym zakresie. Zgodnie z opinią ekspertów właściciel lokalu po otrzymaniu zawiadomienia może zgłosić wniosek o uzupełnienie porządku obrad. Zarząd lub zarządca, uzupełniając porządek obrad, powinien doręczyć go właścicielom lokali w terminie siedmiodniowym. Jeżeli zaś z wnioskiem o uzupełnienie porządku obrad planowanego zebrania występuje grupa właścicieli spełniająca wymagania określone w art. 31 lit. b (tj. dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej), powstaje obowiązek uzupełnienia porządku obrad, chyba że z powodu zbyt późnego jego złożenia nie byłoby możliwe zawiadomienie o uzupełnieniu w terminie ustawowym.

W przypadku gdy nieuzupełnienie porządku obrad w terminie ustawowym nastąpiło z przyczyn obiektywnych lub zawinionych przez zarząd lub zarządcę, nie uniemożliwia to rozpatrzenia przez zebranie właścicieli spraw zgłoszonych przez poszczególnych właścicieli lub ich grupy. Decydować w tym przedmiocie powinni właściciele zgromadzeni na zebraniu. Jednakże stosownie do ust. 2 art. 32, jeżeli uchwały miałyby zmierzać do zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach, powinny one (ich projekty) znaleźć się w porządku obrad, a ponadto wskazywać treść planowanej zmiany. Wskazuje się przy tym, że za ową uchwałę zmierzającą do zmian we wzajemnych prawach lub obowiązkach uznaje się przykładowo uchwałę o zwiększeniu zaliczek dla właścicieli lokali użytkowych, decyzję o udzieleniu zgody na nadbudowę czy podział nieruchomości. Wydaje się również, że tak ważna decyzja jak ta w przedmiocie udzielenia zgody na sprzedaż czy dystrybucję alkoholu we wspólnotowym budynku (dokonywana zgodnie z wymogami ustawy z 26 października 1982 r. o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi) także powinna znaleźć swe miejsce w porządku obrad zebrania, o którym zawiadomienie otrzymują wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej. Należy bowiem zauważyć, że kwestia dostępności alkoholu na terenie posesji kojarzy się wielu osobom z łączącymi się z tym hałasem, trudnościami w utrzymaniu czystości oraz problemami wychowawczymi dzieci i młodzieży. Wobec powyższego warto, by każdy z właścicieli lokali, również ci nieobecni na zebraniu rocznym wspólnoty, miał możliwość przemyślenia i przedyskutowania z sąsiadami oraz osobą zainteresowaną uzyskaniem zgody wspólnoty tejże kwestii. Należy też w tym miejscu przytoczyć aktualne również dla wspólnot mieszkaniowych stanowisko Sądu Najwyższego dotyczące zebrań spółdzielni mieszkaniowych, zgodnie z którym porządek obrad powinien zawierać „jasne wyszczególnienie spraw, co do których będą zapadały uchwały. Wyszczególnienie musi być tego rodzaju, aby każda osoba uprawniona do uczestniczenia w walnym zgromadzeniu była w sposób wystarczający zorientowana, o jakie sprawy chodzi, mogła ocenić ich ważność i w konsekwencji zadecydować o konieczności wzięcia udziału w walnym zgromadzeniu, jak również przygotować się do obrad nad nimi” (orzeczenie SN z 31 grudnia 1959 r., III CR 371/59). W konsekwencji należy przyjąć, że z uwagi na istotny dla właścicieli lokali charakter uchwały w przedmiocie wyrażenia zgody na sprzedaż/dystrybucję alkoholu w budynku wspólnoty mieszkaniowej wskazane jest, by kwestia ta była rozpatrywana po uprzednim powiadomieniu wszystkich członków wspólnoty na zebraniu bądź też w trybie indywidualnego zbierania głosów, tak by każdy z właścicieli mógł się w tym temacie wypowiedzieć, zaś po przeprowadzonym głosowaniu został powiadomiony na piśmie o jego rezultatach. Z odpowiednim wnioskiem i projektem uchwały w tym względzie powinna więc wystąpić do zarządu osoba zainteresowana uzyskaniem takowego pozwolenia.

Przykład

Komunalny zarządca

Komunalna jednostka organizacyjna sprawująca zarząd nieruchomością wspólną na podstawie ustawy o własności lokali nie może wliczać do kosztów tego zarządu własnych kosztów, chyba że co innego wynika z umowy o sprawowanie tego zarządu.

W ocenie Sądu Najwyższego zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Pojęcie wydatków i ciężarów obejmuje wszelkie obciążenia, zarówno cywilnoprawne, jak i publicznoprawne. Jest ono tożsame z pojęciem wydatków i ciężarów zawartym w art. 207 k.c. i obejmuje rzeczywiste oraz bezpośrednie koszty utrzymania wspólnej nieruchomości. Zgodnie z art. 14 ustawy na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za pobór energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. W ocenie Sądu Najwyższego sformułowanie tego przepisu, aczkolwiek ograniczone do przykładowego wyliczenia kosztów zarządu, ze względu na przyjętą kolejność daje podstawę do wniosku, że do kosztów zarządu mogą być zaliczone inne koszty, niewymienione w powołanych przepisach, tylko wtedy gdy bezpośrednio lub pośrednio wiążą się z czynnościami składającymi się na zarząd nieruchomością wspólną. Warunku tego nie spełniają wymienione na wstępie tzw. koszty własne jednostki organizacyjnej gminy. Są to bowiem koszty dotyczące zarządzania własnymi zasobami mieszkaniowymi gminy bądź wynikające z jej ustawowej działalności, które musiałaby ona ponieść niezależnie od sprawowania zarządu nieruchomością wspólną. Nie znajduje uzasadnienia prawnego przerzucenie ciężaru ponoszenia tych kosztów na członków wspólnoty mieszkaniowej, chyba że co innego wynika z zawartej umowy o sprawowanie tego zarządu.

Uchwała Sądu Najwyższego z 29 maja 2000 r. III CZP 10/2000, LexPolonica nr 345243

Podstawa prawna

Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.)

Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 ze zm.).