Właściciele zalegający z czynszami mogą stracić mieszkania. Wspólnoty mieszkaniowe, dysponując nakazem zapłaty, żądają egzekucji z nieruchomości.
Nie tylko raty kredytów, lecz także zaległości czynszowe na rzecz spółdzielni czy wspólnot mieszkaniowych spędzają sen z powiek ich członkom. Coraz częściej wspólnoty mieszkaniowe muszą bowiem dochodzić należności na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej w sądzie.
– Z roku na rok przybywa właścicieli lokali, którzy niesystematycznie regulują opłaty czynszowe. Coraz częściej w imieniu wspólnot kierujemy również pozwy o zapłatę zaległych należności. Gdy mimo wydania sądowego orzeczenia właściciel lokalu nie płaci, sprawę kierujemy do komornika – mówi Olga Wieczorek, wspólnik i licencjonowany zarządca wspólnot mieszkaniowych z W-Z Zarządzanie Nieruchomościami s.c. w Warszawie. We wnioskach do komornika wspólnoty zwracają się nie tylko o wyegzekwowanie długów z rachunków bankowych czy ruchomości właścicieli, ale również jego nieruchomości.
Obowiązki właścicieli
Zgodnie z ustawą o własności lokali każdy członek wspólnoty mieszkaniowej zobowiązany jest do wpłacania zaliczek na pokrycie kosztów zarządu i utrzymanie części wspólnych nieruchomości. Na koszty zarządu składają się w szczególności wydatki na remonty, bieżącą konserwację oraz utrzymanie porządku i czystości. Opłacane są z nich faktury za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę. W końcu służą one regulowaniu należności z tytułu ubezpieczenia budynku, podatków i innych opłat publicznoprawnych, jak również wynagrodzenia członków zarządu lub zarządcy. Ustawy wymaga, aby zaliczki te właściciel mieszkania przekazał na konto wspólnoty do 10. dnia każdego miesiąca.
Brak zapłaty
W przypadku gdy właściciel zalega z opłatami, sprawa najczęściej trafia do sądu. Jeżeli wspólnota mieszkaniowa uzyskała przeciwko właścicielowi lokalu prawomocny nakaz zapłaty lub wyrok, to może ona wystąpić o nadanie tym orzeczeniom klauzuli wykonalności. Po ich uzyskaniu wystąpić do komornika o wszczęcie postępowania egzekucyjnego. Zgodnie z przepisami kodeksu postępowania cywilnego we wniosku o przeprowadzenie egzekucji należy wskazać świadczenie, które ma być spełnione, oraz sposób egzekucji. Do wniosku lub żądania należy dołączyć tytuł wykonawczy.
– Jeżeli dysponuje prawomocnym orzeczeniem sądowy na korzyść wspólnoty mieszkaniowej, to składam wniosek do komornika i najczęściej wnoszę o przeprowadzenie egzekucji z rachunków bankowych, ruchomości i nieruchomości – tłumaczy Katarzyna Jachacy, adwokat z Warszawy specjalizujący się w prawie mieszkaniowym. Dodaje, że komornik, w pierwszej kolejności przeprowadza egzekucję w jak najmniej inwazyjny sposób. – Jeżeli to nie daje żadnego efektu, to rozpoczyna procedurę egzekucji z nieruchomości. To postępowanie jest jednak najbardziej skomplikowane i najbardziej finansowo obciążająca wierzyciela. Natomiast nie ma żadnych przeszkód, żeby przykładowo za kwotę 1500 zł zaległości czynszowych sprzedać mieszkanie – tłumaczy Katarzyna Jachacy.
Podzielone stanowiska
Z taką interpretacją przepisów nie zgadza się Jacek Szostek, prawnik z Opola. Jego zdaniem stoi temu na przeszkodzie art. 16 ustawy o własności lokali. – Żądania sprzedaży lokalu należącego do niezdyscyplinowanego właściciela pozostali właściciele lokali mogą dochodzić w drodze procesu. W takim przypadku w pozwie żąda się wydania orzeczenia o sprzedaży lokalu – tłumaczy Jacek Szostek.
Nie zgadza się z tym Katarzyna Jachacy. Jej zdaniem egzekucję należności na rzecz wspólnoty komornik wykonuje na podstawie prawomocnego wyroku sądu zaopatrzonego w klauzulę wykonalności, a dodatkowo na podstawie wniosku wierzyciela, który wskazuje przedmioty, z których egzekucja ma być przeprowadzona. Takie stanowisko podzielają również inni prawnicy. W ocenie Andrzeja Króla, radcy prawnego z Warszawy, własność to nie tylko prawo, ale również pewne obowiązki. – Takim obowiązkiem jest uiszczanie opłat. W przypadku gdy jeden z członków wspólnoty nie płaci, muszą to robić pozostali właściciele – tłumaczy Andrzej Król. Dodaje, że egzekucja z nieruchomości w praktyce zdarza się rzadko, komornik najczęściej zarządza sprzedaż nieruchomości, kiedy dług wspólnoty nie jest jedynym zobowiązaniem dłużnika. Przykładowo chodzi o sytuacje, kiedy właściciel mieszkania nie tylko zalega z należnościami na rzecz wspólnoty, ale również nie spłaca zaciągniętego na jego zakup kredytu.
Takie stanowisko potwierdzają również aktualne dane z resortu sprawiedliwości dotyczące egzekucji (nie ewidencjonują one osobno egzekucji z nieruchomości lokalowych – red.). Wynika z nich, że w 2009 r. komornicy zajęli 74 225 nieruchomości, a w trybie licytacji publicznej sprzedali 4062 nieruchomości. Z kolei w pierwszym półroczu 2010 r. doszło do 48 828 zajęć i odpowiednio 1906 sprzedaży.
Martw przepis
Zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali (art. 16), jeżeli właściciel zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący przeciwko porządkowi domowemu, to wspólnota może w procesie żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji. Realia korzystania z tego przepisu są jednak inne.
– Przepis ten jest martwy. Nie korzystałem z niego ani razu, ale nie dlatego, że nie ma powodów, tylko dlatego że przepis ten jest bardzo zbiurokratyzowany i powoduje wysokie koszty sądowe – wyjaśnia Olga Wieczorek. Dodatkowo, jak podkreślają prawnicy, aby wspólnota mogła zastosować to rozwiązanie, to uchybienia właściciela lokalu muszą mieć szczególny ciężar gatunkowy. Ich wykazanie spoczywa na wspólnocie.
/>
Postępowanie egzekucyjne chroni głównie interesy wierzyciela
dr Jarosław Świeczkowski | prezes Krajowej Rady Komorniczej
Statystyki pokazują, że egzekucja jest długotrwała. Czy żeby tę sytuację poprawić, należy zmienić przepisy?
Nieruchomości są z reguły najcenniejszym składnikiem majątku dłużnika, a egzekucja skierowana do tego składnika majątkowego w opinii wierzycieli daje możliwość realnego ich zaspokojenia. Prowadzenie egzekucji z nieruchomości jest długotrwałe, a wynika to przede wszystkim z faktu, że regulacje dotyczące tego sposobu egzekucji (a także innych sposobów) obowiązują w niezmienionym kształcie od 1932 r. W tym miejscu należy zaznaczyć, że obowiązujący kodeks postępowania cywilnego z 1964 r. jest niemalże odwzorowaniem rozwiązań przyjętych w kodeksie z 1932 r. Istnieje potrzeba zmian regulacji w tych kwestiach.
Z jakimi kosztami wiąże się egzekucja z nieruchomości?
Egzekucja z nieruchomości, oprócz opłat charakterystycznych dla każdego postępowania egzekucyjnego niesie ze sobą także dodatkowe wydatki. Przykładowo należałoby wskazać koszty związane z dokonaniem opisu i oszacowania nieruchomości zajętej nieruchomości po upływie terminu określonego w wezwaniu dłużnika do zapłaty długu. Takie oszacowanie przeprowadza biegły, który posiada prawo do wynagrodzenia za stawiennictwo i wykonaną pracę. Z egzekucją z nieruchomości wiąże się także obowiązek umieszczenia obwieszczeń o licytacji, a to kolejne koszty.
W jaki sposób dłużnik może bronić się przed utratą mieszkania?
Dłużnik, chcąc zapobiec utracie nieruchomości, może zwrócić się do wierzyciela o zastosowanie innego sposobu egzekucji, z tym zastrzeżeniem, że skierowanie egzekucji do innego składnika majątkowego musi doprowadzić do zaspokojenia wierzyciela. Egzekucja powinna doprowadzić do realizacji tytułu wykonawczego i chroni interesy wierzyciela, dlatego też ma on prawo do wykorzystania wszelkich sposobów egzekucji. Nie jest to jednak prawo nieograniczone. Zgodnie z art. 799 par. 1 k.p.c. wierzyciel może w jednym wniosku wskazać kilka sposobów egzekucji. Spośród kilku sposobów egzekucji wierzyciel powinien zastosować najmniej uciążliwy dla dłużnika.