Przepisy dotyczące realizacji inwestycji publicznych w niewystarczający sposób chronią interesy właścicieli nieruchomości. W dalszym ciągu najwięcej problemów sprawiają ustalenie wysokości odszkodowania w przypadku wywłaszczenia oraz zasady ustanawiania służebności przesyłu
Celem ostatnich zmian w ustawie o gospodarce nieruchomościami było uproszczenie i przyspieszenie procedur związanych z wywłaszczeniem lub ograniczeniem praw do nieruchomości dla realizacji zadań publicznych. Z drugiej strony zmiany przyczyniły się do zmniejszenia ochrony prawnej osób będących właścicielami nieruchomości.
Do ograniczenia praw dochodzi najczęściej w drodze decyzji starosty. Przykładowo może on ograniczyć sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na prowadzenie działalności polegającej na poszukiwaniu, rozpoznawaniu, wydobywaniu lub składowaniu kopalin stanowiących własność Skarbu Państwa. Ograniczenie takie nie może jednak trwać dłużej niż 12 miesięcy, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody.

Siła wyższa

Dodatkowo starosta ma obowiązek wydania decyzji zezwalającej na czasowe zajęcie nieruchomości w przypadku siły wyższej lub nagłej potrzeby zapobieżenia powstaniu znacznej szkody. Po upływie okresu, na który nastąpiło zajęcie nieruchomości, podmiot, który zajął nieruchomość (np. przedsiębiorca z branży energetycznej) jest obowiązany doprowadzić nieruchomość do stanu poprzedniego. Podmiot ten będzie musiał również uiścić odpowiednie odszkodowanie, a w określonych sytuacjach może być zobligowany do nabycia zajętej nieruchomości. Za udostępnienie nieruchomości oraz szkody powstałe w wyniku jej zajęcia przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem a podmiotem, któremu udostępniono nieruchomość. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie w terminie 30 dni od dnia, w którym upłynął termin udostępnienia nieruchomości, starosta wszczyna postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania.
Właściciele powinni pamiętać, że jeżeli na skutek czasowego zajęcia nieruchomości nie będą mogli korzystać z niej w sposób dotychczasowy, mogą żądać, aby podmiot, który zajął nieruchomość, nabył od nich własność nieruchomości w drodze umowy.

Zadania publiczne

Bez wątpienia najważniejszym elementem prawnej konstrukcji ograniczenia praw jest określenie przesłanek ich dopuszczalności, czyli celów, na jakie dopuszczalna jest ta forma ingerencji państwa w sferę praw jednostki. Za ograniczanie praw właścicieli przysługuje odszkodowanie, które powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.
Wprowadzone niedawno przepisy mają zlikwidować również sytuacje, w których przedsiębiorcy nieposiadają odpowiedniego tytułu prawnego do nieruchomości, na których wybudowano urządzenia i przewody należące do nich.

Służebność przesyłu

Niejednokrotnie brak ustanowionej służebności przesyłu uniemożliwia przedsiębiorstwom wykonywanie czynności polegających na utrzymaniu takich urządzeń i przewodów. Starosta, wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, w drodze decyzji zobowiązuje właściciela do udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją, remontami oraz usuwaniem awarii ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń, nienależących do części składowych nieruchomości, służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji. Obowiązek udostępnienia nieruchomości może być ustanowiony na czas nie dłuższy niż sześć miesięcy. Za udostępnienie to oraz szkody powstałe na skutek czynności związanych z konserwacja urządzeń właścicielowi nieruchomości przysługuje odszkodowanie.



Koszty właścicieli

Właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Stosuje się także do użytkowników wieczystych nieruchomości gruntowych. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Z kolei określenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości.

Wywłaszczenie gruntów

Przepisy o wywłaszczeniu nieruchomości stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne albo do nieruchomości, dla których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Wywłaszczenie polega na pozbawieniu albo ograniczeniu w drodze decyzji prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Może być ono dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób. Organem właściwym w sprawach wywłaszczenia jest starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej. Nieruchomość może być wywłaszczona tylko na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego. Wywłaszczeniem może być objęta cała nieruchomość albo jej część. Jeżeli wywłaszczeniem jest objęta część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystywania na dotychczasowe cele, na żądanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości nabywa się tę część w drodze umowy na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego, w zależności od tego, na czyją rzecz następuje wywłaszczenie.

Odszkodowanie

Wywłaszczenie nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej. Jeżeli na wywłaszczanej nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości są ustanowione inne prawa rzeczowe, odszkodowanie zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw. Odszkodowanie ustala starosta, w decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości. Jeżeli w ramach odszkodowania została przyznana nieruchomość zamienna, w decyzji podaje się dodatkowo oznaczenie nieruchomości zamiennej według treści księgi wieczystej oraz według katastru nieruchomości, jej wartość oraz wysokość dopłaty. Wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Zapłata odszkodowania następuje jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu.
Kiedy można ograniczyć własność
Celami publicznymi, na rzecz których ograniczane jest prawo własności, są:
● wydzielanie gruntów pod drogi publiczne;
● wydzielenie gruntów pod linie kolejowe;
● wydzielanie gruntów pod lotniska;
● budowa i utrzymywanie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej;
● budowa i utrzymywanie publicznych urządzeń służących do zaopatrzenia ludności w wodę, gromadzenia, przesyłania, oczyszczania i odprowadzania ścieków;
● opieka nad nieruchomościami stanowiącymi zabytki;
● budowa i utrzymywanie pomieszczeń dla urzędów organów władzy, administracji, sądów i prokuratur, państwowych szkół wyższych, szkół publicznych;
● budowa i utrzymywanie obiektów oraz urządzeń niezbędnych na potrzeby obronności państwa i ochrony granicy państwowej, a także do zapewnienia bezpieczeństwa publicznego, w tym budowa i utrzymywanie aresztów śledczych, zakładów karnych oraz zakładów dla nieletnich;
● poszukiwanie, rozpoznawanie, wydobywanie i składowanie kopalin stanowiących własność Skarbu Państwa oraz węgla brunatnego wydobywanego metodą odkrywkową;
● zakładanie i utrzymywanie cmentarzy.
Podstawa prawna
Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.).