Celem ostatnich zmian w ustawie o gospodarce nieruchomościami było uproszczenie i przyspieszenie procedur związanych z wywłaszczeniem lub ograniczeniem praw do nieruchomości dla realizacji zadań publicznych. Z drugiej strony zmiany przyczyniły się do zmniejszenia ochrony prawnej osób będących właścicielami nieruchomości.

Do ograniczenia praw dochodzi najczęściej w drodze decyzji starosty. Przykładowo może on ograniczyć sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na prowadzenie działalności polegającej na poszukiwaniu, rozpoznawaniu, wydobywaniu lub składowaniu kopalin stanowiących własność Skarbu Państwa. Ograniczenie takie nie może jednak trwać dłużej niż 12 miesięcy, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody.

Siła wyższa

Dodatkowo starosta ma obowiązek wydania decyzji zezwalającej na czasowe zajęcie nieruchomości w przypadku siły wyższej lub nagłej potrzeby zapobieżenia powstaniu znacznej szkody. Po upływie okresu, na który nastąpiło zajęcie nieruchomości, podmiot, który zajął nieruchomość (np. przedsiębiorca z branży energetycznej) jest obowiązany doprowadzić nieruchomość do stanu poprzedniego. Podmiot ten będzie musiał również uiścić odpowiednie odszkodowanie, a w określonych sytuacjach może być zobligowany do nabycia zajętej nieruchomości. Za udostępnienie nieruchomości oraz szkody powstałe w wyniku jej zajęcia przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem a podmiotem, któremu udostępniono nieruchomość. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie w terminie 30 dni od dnia, w którym upłynął termin udostępnienia nieruchomości, starosta wszczyna postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania.

Właściciele powinni pamiętać, że jeżeli na skutek czasowego zajęcia nieruchomości nie będą mogli korzystać z niej w sposób dotychczasowy, mogą żądać, aby podmiot, który zajął nieruchomość, nabył od nich własność nieruchomości w drodze umowy.

Zadania publiczne

Bez wątpienia najważniejszym elementem prawnej konstrukcji ograniczenia praw jest określenie przesłanek ich dopuszczalności, czyli celów, na jakie dopuszczalna jest ta forma ingerencji państwa w sferę praw jednostki. Za ograniczanie praw właścicieli przysługuje odszkodowanie, które powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.

Wprowadzone niedawno przepisy mają zlikwidować również sytuacje, w których przedsiębiorcy nieposiadają odpowiedniego tytułu prawnego do nieruchomości, na których wybudowano urządzenia i przewody należące do nich.

Służebność przesyłu

Niejednokrotnie brak ustanowionej służebności przesyłu uniemożliwia przedsiębiorstwom wykonywanie czynności polegających na utrzymaniu takich urządzeń i przewodów. Starosta, wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, w drodze decyzji zobowiązuje właściciela do udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją, remontami oraz usuwaniem awarii ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń, nienależących do części składowych nieruchomości, służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji. Obowiązek udostępnienia nieruchomości może być ustanowiony na czas nie dłuższy niż sześć miesięcy. Za udostępnienie to oraz szkody powstałe na skutek czynności związanych z konserwacja urządzeń właścicielowi nieruchomości przysługuje odszkodowanie.