Poselskie projekty dwóch nowych ustaw dotyczących spółdzielni trafią w najbliższych dniach do Sejmu. Proponowane w nich zmiany są rewolucyjne. Osoby mające spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu będą mogły przekształcać je w pełną własność bez udziału notariusza.

Wystarczy, że złożą wniosek o wpis do księgi wieczystej. Takie zmiany przewidują poselskie projekty dwóch ustaw – o spółdzielniach i o spółdzielniach mieszkaniowych.

Nowe przepisy mają też wzmocnić ochronę prawną kupujących mieszkanie od dewelopera.

– Osoby, które zawarły pisemne umowy z deweloperem i zapłaciły za swoje mieszkanie, będą ich pełnymi właścicielami – wyjaśnia Lidia Staroń, posłanka PO, współautorka projektu.

Przepisy zakładają wprowadzenie tzw. umowy deweloperskiej. Będzie to pisemna umowa o budowę lokalu gwarantująca zainteresowanemu przeniesienie własności mieszkania. Umowę tę będzie można odsprzedawać wraz z wniesionym wkładem budowlanym.

Ustawy proponują również rozwiązania dotyczące uporządkowania spraw gruntowych, z którymi od kilkudziesięciu lat borykają się spółdzielnie mieszkaniowe. Tam, gdzie prawa spółdzielni do gruntu nie są uregulowane, projekt przewiduje automatyczne zasiedzenie. Ewentualni uprawnieni do przejęcia gruntu będą mieli 12 miesięcy na zgłoszenie roszczeń. Jeśli roszczeń nie będzie, spółdzielnia nabędzie prawo własności gruntów w drodze zasiedzenia po upływie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie nowej ustawy.

Kontrowersje budzi propozycja likwidacji zebrań przedstawicieli oraz wprowadzenia walnego zgromadzenia jako najwyższego organu spółdzielni.

– Nie wyobrażam sobie, jak miałoby to funkcjonować w spółdzielczych kasach oszczędnościowo-kredytowych, które często prowadzą działalność na terytorium całego kraju i liczą kilkaset tysięcy członków – mówi profesor Henryk Cioch.

Jego zdaniem konsekwencją takiego rozwiązania będzie paraliż spółdzielni. Także spółdzielni mieszkaniowych, którym trudno będzie nawet w częściach przeprowadzić takie zebranie.

Innego zdania jest profesor Krzysztof Pietrzykowski z Uniwersytetu Warszawskiego.

– W większości spółdzielni zebrania przedstawicieli są zdominowane przez osoby wchodzące w skład zarządu, rady nadzorczej oraz pracowników spółdzielni. Pozostali członkowie nie mają żadnego wpływu na kwestie dotyczące spółdzielni – mówi profesor Pietrzykowski.

Wątpliwości wzbudza także propozycja, by nadzór nad działalnością spółdzielni sprawowany był przez właściwych ministrów.

– Taki zapis jest niezgody z konstytucją, która wyklucza nadzór państwa nad prywatnymi osobami prawnymi. Trudno też zrozumieć, dlaczego nadzór miałby dotyczyć akurat spółdzielni, a nie na przykład spółek – mówi Ryszard Jajszczyk, dyrektor Biura Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP.

W najbliższych dniach do Sejmu trafią dwa rewolucyjne projekty nowych ustaw spółdzielczych, przygotowanych przez klub Platformy Obywatelskiej. Największe zmiany dotyczą spółdzielni mieszkaniowych. We wszystkich przypadkach, gdy posiadają one własność lub użytkowanie wieczyste gruntu pod wybudowanym budynkiem, możliwe będzie przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność z mocy prawa.
– Wystarczy, że zainteresowany złoży w sądzie wniosek o założenie dla lokalu księgi wieczystej – wyjaśnia poseł Lidia Staroń, współautorka projektu.
Podstawą wpisu będzie uchwała zarządu spółdzielni określająca przedmiot odrębnej własności lokali albo uchwała walnego zgromadzenia w tym zakresie bądź też orzeczenie sądu zastępujące taką uchwałę. Nie będzie natomiast potrzeby sporządzania aktu notarialnego, co ma przyśpieszyć oraz obniżyć koszty procedury transformacji tych praw.
– Na tej zmianie nie ucierpi pewność obrotu. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu zostanie bowiem w praktyce zrównane z prawem odrębnej własności lokalu, a dodatkowa kontrola może być przeprowadzana przez sąd właściwy do dokonania wpisów w księgach wieczystych – uważa Stanisław Michałowski, prawnik w Kruk Wasilewski Pasierbiak i Wspólnicy.

Zgłaszanie roszczeń

W myśl projektu możliwe będzie automatyczne zasiedzenie gruntu o nieuregulowanym stanie prawnym, na którym spółdzielnia postawiła budynek. Ewentualni uprawnieni do przejęcia nieruchomości będą mieli 12 miesięcy na zgłoszenie roszczeń. Jeśli nie dokonają tego w przewidzianym terminie, spółdzielnia nabędzie prawo własności gruntów w drodze zasiedzenia.
– Taka zmiana doprowadzić ma do rozwiązania problemu tych spółdzielni oraz ich członków, które wznosiły budynki mieszkaniowe na gruntach prawnie nienależących do spółdzielni – uważa Stanisław Michałowski.
Powyższe rozwiązanie nie jest jednak oceniane jednolicie.
– Przesłanki zasiedzenia nieruchomości są określone w kodeksie cywilnym. Oprócz długotrwałego terminu, który wynosi 20 lub 30 lat w zależności od dobrej lub złej wiary, przesłanką zasiedzenia jest posiadanie samoistne, a więc na zasadach prawa własności. Natomiast spółdzielnie budowały na gruntach, które były im przekazywane w użytkowanie, czyli posiadanie zależne, a więc nie mogą na jego podstawie zasiedzieć nieruchomości.
Obawy te potwierdza Aleksander Wójcik, radca prawny z kancelarii Kurek Kościółek Wójcik, który wyjaśnia, że ustanowienie odrębnej własności lokali jest możliwe tylko wtedy, gdy spółdzielnia ma tytuł prawny do gruntu, a więc jest jej właścicielem, współwłaścicielem lub użytkownikiem wieczystym.



Prawo rzeczowe

Zgodnie z projektem wzmocnieniu ulegnie też pozycja posiadaczy lokatorskiego prawa do mieszkania. Po wejściu w życie nowych przepisów prawo to zbliży się do obecnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, które podlega zbyciu, dziedziczeniu, a także egzekucji.
– Obecnie postępowania egzekucyjne toczące się przeciwko zadłużonym rodzinom nie obejmują zajmowanych przez nich mieszkań lokatorskich – mówi profesor Henryk Cioch z Katolickiego Uniwersytetu Lubelskiego oraz z Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej.
– Zmiana spowoduje, że komornicy upomną się o nie, w wyniku czego duża grupa osób straci dach nad głową – dodaje Henryk Cioch.
Spółdzielcze prawo do lokalu będzie można również przekształcić w odrębną własność.
– W tym celu zainteresowany będzie musiał m.in. dokonać spłaty przypadających na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową – wyjaśnia Lidia Staroń.
Umowa przeniesienia własności takiego lokalu zostanie podpisana w ciągu 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku przez uprawnionego.

Problemy z głosowaniem

Projekt przewiduje także likwidację zebrań przedstawicieli oraz wprowadzenie jako najwyższego organu spółdzielni walnego zgromadzenia.
– W większości spółdzielni zebrania przedstawicieli są zdominowane przez osoby wchodzące w skład zarządu, rady nadzorczej oraz pracowników spółdzielni. Pozostali członkowie nie mają natomiast żadnego wpływu na kwestie dotyczące jej działalności – mówi profesor Krzysztof Pietrzykowski z Uniwersytetu Warszawskiego.
Jego zdaniem zniesienie zebrań przedstawicieli ma zlikwidować istniejącą obecnie patologię. Takie rozwiązanie może mieć jednak także negatywne skutki.
– Nie wyobrażam sobie, jak miałyby wyglądać walne zgromadzenia np. w spółdzielczych kasach oszczędnościowo-kredytowych, które często prowadzą działalność na terytorium całego kraju i liczą kilkaset tysięcy członków – mówi profesor Henryk Cioch.
Jego zdaniem proponowane rozwiązania mogą wręcz sparaliżować spółdzielnie, którym trudno będzie nawet w częściach przeprowadzić takie zebranie. Tym bardziej że kworum na walnych zgromadzeniach ma wynosić 50 proc. członków spółdzielni.
Zastrzeżenia dotyczą także zmian dotyczących osobistego stawiennictwa członków spółdzielni na walnym zgromadzeniu. Projektodawcy proponują wprowadzenie możliwości głosowania przez pełnomocnika. Warunkiem będzie jednak listowne powiadomienie o tym fakcie wszystkich członków spółdzielni.
– Jeżeli członek SKOK-u Stefczyka będzie musiał poinformować wszystkich pozostałych o ustanowieniu pełnomocnika, to opłata za sam znaczek pomnożona przez 700 tys. daje sumę, na której poniesienie nie stać większości osób – uważa profesor Henryk Cioch.

Niezależna kontrola

Obecna kontrola nad spółdzielniami opiera się na związkach rewizyjnych. Praktyka pokazała, że w takim układzie lustracja nie spełnia swojej funkcji, gdyż odbywa się na zasadach koleżeńskich. Prezes jednej spółdzielni lustruje drugą, a ten kolejną. Nowe przepisy mają to zmienić.
– Uprawnienia lustracyjne będą nadawane przez mieszany skład państwowo-spółdzielczy. Spółdzielnia będzie sama wybierać lustratora, a jeżeli tego nie dokona, to zostanie on jej wyznaczony – tłumaczy profesor Pietrzykowski.
Takie same uprawnienia, jakie mają obecnie związki spółdzielcze i Krajowa Rada Spółdzielcza, będą mieli również właściwi ministrowie.
– Wkroczą oni jako ostatnia instancja w przypadku nieprawidłowego działania organizacji spółdzielczych – wyjaśnia profesor Pietrzykowski.
Państwo nie powinno pełnić nadzoru nad spółdzielniami
Ryszard Jajszczyk, dyrektor Biura Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP
Nowa ustawa o spółdzielniach ma wprowadzić zasadę, że nadzór nad działalnością każdego typu spółdzielni będzie sprawowali właściwi ministrowie. Taki przepis jest niezgody z konstytucją, która wyklucza nadzór państwa nad prywatnymi osobami prawnymi. Trudno też zrozumieć, dlaczego nadzór miałby dotyczyć akurat spółdzielni, a nie np. spółek. Nie wiadomo poza tym, na czym miałby on polegać. Dziwi mnie też pomysł, aby tylko walne zgromadzenie członków mogło podejmować uchwały, które decydują o sprawach spółdzielni. Niektóre spółdzielnie, zwłaszcza spółdzielcze kasy oszczędnościowo-kredytowe, mają nawet po kilkaset tysięcy członków.
Rozwiązania dotyczące gruntów zasługują na aprobatę
Lech Obara, radca prawny z kancelarii Lech Obara i Współpracownicy
Przepisy spółdzielcze wymagają uporządkowania i nowych rozwiązań – i to właśnie w takim kierunku, jaki proponują przedłożone projekty. Godne poparcia są szczególnie rozwiązania dotyczące niezależnego nadzoru nad spółdzielniami, który dzisiaj jest niewystarczający, a wręcz iluzoryczny. Na zdecydowaną aprobatę zasługują także rozwiązania dotyczące uporządkowania spraw gruntowych, z którymi borykają się spółdzielnie już od kilkudziesięciu lat czy też przekształcenia praw do lokali w spółdzielniach mieszkaniowych. Nie ma już powrotu do ustanawiania praw własnościowych czy też pobierania dodatkowych opłat za przekształcenia lokatorskich praw we własność.