Pani Zofia domaga się ustalenia, że po śmierci brata wstąpiła w stosunek najmu lokalu, który zajmowała razem z nim od 1985 r. Sąd nie uwzględni jej żądania, bo siostra nie może być uznana za osobę pozostającą we wspólnym pożyciu.
W stosunek najmu po zmarłym najemcy nie mogą wstąpić wnuki, wstępni ani rodzeństwo najemcy. W lokalu nadal mają natomiast prawo zamieszkiwać osoby, które pozostawały z uprawnionym we wspólnym pożyciu.
Obecnie krąg osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu po zmarłym najemcy jest bardzo wąski. Przed 10 lipca 2001 roku prawo wstąpienia w stosunek najmu przysługiwało dodatkowo wstępnym (a więc rodzicom, dziadkom), zstępnym najemcy, rodzeństwu, a nawet tzw. osobie bliskiej najemcy, pod warunkiem zamieszkiwania z nim stale aż do chwili śmierci. W treści aktualnie obowiązującego art. 691 kodeksu cywilnego, przy oznaczaniu kręgu uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu zrezygnowano z ogólnego określenia: osoba bliska najemcy.
Obecnie takie prawo mają: jego małżonek, dzieci (także dzieci współmałżonka), osoby, którym najemca płacił alimenty, oraz te, które pozostawały z nim faktycznie we wspólnym pożyciu. Warunkiem jest, aby stale zamieszkiwały one w lokalu do chwili śmierci najemcy.

Mniej uprawnionych

Taka zmiana powoduje więc, że w stosunek najmu po zmarłej babci nie może wstąpić np. wnuk, mimo że zamieszkiwał z nią aż do śmierci. Ma do tego prawo tylko jej dziecko. Uprawnionym nie jest też rodzic, dziadek czy brat najemcy. Osoby te mogą jednak wstąpić w stosunek najmu, gdy najemca był obowiązany w stosunku do nich do świadczeń alimentacyjnych. Taki zapis znacznie wzmocnił prawo wynajmującego do odzyskania lokalu po śmierci najemcy.

Także konkubent

Poza wymienionymi wyżej osobami w stosunek najmu może także wstąpić osoba, która pozostawała z najemcą faktycznie we wspólnym pożyciu i zamieszkiwała z nim stale w najmowanym lokalu aż do jego śmierci. Jak wskazuje Sąd Najwyższy (w uchwale z 20 listopada 2009 roku, sygn. akt III CZP 99/09), nie można uznać, że na tej podstawie w stosunek najmu po zmarłym najemcy mogą wstąpić dalsi zstępni, rodzeństwo czy wstępni, nawet jeżeli pozostawali z najemcą w faktycznym pożyciu. Pojęcie faktycznego pożycia dotyczy bowiem jedynie takiej sytuacji, gdy pomiędzy najemcą a jego współlokatorem istniało pożycie takie jak pomiędzy małżonkami. Dotyczy to przede wszystkim związków konkubenckich.
Osoby, które pozostają w faktycznym pożyciu z najemcą, jeżeli nie jest to pożycie takie jak w małżeństwie, muszą więc liczyć się z tym, że po jego śmierci nie wstąpią w stosunek najmu. Dlatego jeszcze za życia najemcy powinny zadbać o zaspokojenie swoich potrzeb mieszkaniowych na wypadek jego śmierci.

O ustalenie do sądu

O tym, czy możliwe będzie pozostanie w mieszaniu przez krewnego najemcy, będzie decydował przede wszystkim właściciel lokalu. Nie jest wykluczone w sytuacji, gdy właścicielem jest gmina, że w zależności od aktualnej polityki mieszkaniowej zezwoli ona na kontynuowanie najmu także po śmierci najemcy przez osobę mu bliską.
W przypadku wątpliwości co do spełnienia przesłanek koniecznych do wejścia w stosunek najmu wynajmujący może wytoczyć powództwo o ustalenie. Sąd oceni wówczas, czy ziściły się przesłanki, o których mowa w przepisie art. 691 par. 1 k.c.
PRZYKŁAD
Osoba, która chce wstąpić w stosunek najmu, musi wykazać interes prawny
Aby wstąpić w stosunek najmu po zmarłym najemcy należy złożyć pozew o ustalenie istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa (art. 189 kodeksu postępowania cywilnego). Pozew ten składa się do wydziału cywilnego właściwego sądu rejonowego, uiszczając opłatę sądową w wysokości 200 zł. Powództwo zostanie uwzględnione jeśli strona powodowa ma interes prawny w ustaleniu prawa, a jej twierdzenia okażą się prawdziwe.
Podstawa prawna
Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93).