Jednym z podstawowych warunków podziału nieruchomości jest zgodność podziału z ustaleniami planu miejscowego, a w przypadku jego braku zgodnie z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (DWZ). Jednak między wydaniem opinii wójta i decyzji zatwierdzającej podział stan prawny ziemi może ulec zmianie.

– Między innymi może okazać się, że w tym okresie czasu wydano kolejną lub zmieniono wcześniejszą DWZ – mówi Andrzej Malenda, prawnik w kancelarii Babiaczyk Skrocki i Wspólnicy.

Zmiany w stanie prawnym terenu mogą być na tyle istotne, że wcześniejsza pozytywna opinia co do zgodności podziału stanie się nieaktualna, ponieważ projektu podziału nie da się pogodzić z warunkami wynikającymi z nowej decyzji o warunkach zabudowy. W takiej sytuacji niezależnie od wcześniejszej pozytywnej opinii organ nie będzie mógł wydać decyzji zatwierdzającej podział.

Etapowe postępowanie

Postępowanie w sprawie podziału nieruchomości składa się z kilku etapów. Najpierw wójt (burmistrz, prezydent miasta) wydaje postanowienie opiniujące zgodność podziału z planem lub DWZ, a następnie decyzją administracyjną zatwierdza podział.

- Wydawanie opinii, którą należy uznać za wstępną ocenę dopuszczalności dokonania podziału, ma przede wszystkim zapobiegać niepotrzebnym kosztom – wyjaśnia Andrzej Malenda.

Wnioskodawca przedkłada dokumenty, które wymagają zaangażowania uprawnionego geodety, dopiero po uzyskaniu opinii – dodaje prawnik.

Tym samym strona nie ponosi ryzyka, że zlecając przygotowanie dokumentów geodecie, poniesie niepotrzebne wydatki, ponieważ organ uzna na końcu postępowania, że podział jest niezgodny z planem lub DWZ.

Zaskarżenie lub zmiana

Niestety sprawę może skomplikować wydanie wielu decyzji o warunkach zabudowy dla tego samego terenu. Taka możliwość wynika z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

– W takiej sytuacji strona, która stwierdzi, że nowe warunki zabudowy nie pozostają w sprzeczności z projektem podziału, będzie mogła postanowienie zaskarżyć – mówi Andrzej Malenda.

Zainteresowany ma także inne wyjście – może dokonać zmiany projektu podziału w taki sposób, aby był on zgodny z nowymi warunkami.

Podstawa prawna

Ustawa z 27 marca 2003 r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717).