Nieruchomości zabytkowe stały się na przestrzeni ostatnich kilku lat cenionym dobrem inwestycyjnym. Nabywcy budowli zabytkowych muszą mieć jednak świadomość, że posiadanie nieruchomości zabytkowej wiąże się z ograniczeniami w ich obrocie. Gminom przysługuje bowiem z mocy ustawy prawo pierwokupu takich nieruchomości.

Prawo pierwokupu stanowi ograniczenie prawa właściciela do swobodnego wyboru nabywcy nieruchomości i jednocześnie pociąga za sobą pewien element niepewności dla sprzedającego i potencjalnego nabywcy. Mianowicie, właściciel nieruchomości zabytkowej ma obowiązek zapewnić uprawionemu podmiotowi – w tym przypadku gminie – możliwość kupna nieruchomości w sytuacji, kiedy znalazł już innego nabywcę. Tym samym zainteresowany nieruchomością zabytkową nabędzie prawo własności dopiero wtedy, gdy gmina nie skorzysta z przysługującego jej prawa pierwokupu. Prawo pierwokupu dotyczy jednak tylko transakcji sprzedaży nieruchomości. Nie obejmuje natomiast innych form przeniesienia własności, takich jak darowizna, spadek czy wniesienie aportem do spółki.

Nie każda nieruchomość zabytkowa jest obciążona ustawowym prawem pierwokupu. Warunkiem jego powstania jest łączne spełnienie dwóch przesłanek. Pierwsza to wpisanie nieruchomości do rejestru zabytków – na wniosek wojewódzkiego konserwatora zabytków. Konserwator zabytków może wnieść o wpis do księgi wieczystej informacji o wpisie nieruchomości do rejestru zabytków, nie ma natomiast uprawnień do ujawnienia prawa pierwokupu. Drugim warunkiem obciążenia nieruchomości prawem pierwokupu jest ujawnienie tego prawa w księdze wieczystej. Wniosek taki może złożyć wyłącznie gmina. Brak takiego wniosku powoduje, że prawo pierwokupu nie powstanie. Prawo pierwokupu powinno być bowiem wprost ujawnione w dziale III księgi wieczystej.

Powstanie prawa pierwokupu zależy zatem nie tylko od wpisu nieruchomości do rejestru zabytków, ale także od działania gminy, polegającego na złożeniu wniosku o ujawnienie prawa pierwokupu w księdze wieczystej. Istotne jest, że gmina nie ma obowiązku ujawniania prawa pierwokupu, jest to jedynie przysługujące jej uprawnienie.

Przy sprzedaży nieruchomości zabytkowej konieczne jest w pierwszej kolejności uzyskanie odpisu z księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości. Wskazane jest, aby nabywca sprawdził w księdze wieczystej, czy w dziale III księgi wpisane jest prawo pierwokupu. Kolejnym etapem transakcji jest podpisanie warunkowej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Sprzedaż następuje pod warunkiem nieskorzystania przez gminę z prawa pierwokupu. Notariusz ma obowiązek poinformować odpowiednio wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zawartej umowie, w celu umożliwienia im skorzystania z prawa pierwokupu. Po uzyskaniu takiej informacji gmina powinna złożyć oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu w ciągu miesiąca od dnia otrzymania zawiadomienia o zawartej warunkowej umowie sprzedaży. W razie zamiaru skorzystania z prawa pierwokupu gmina musi zapłacić właścicielowi cenę ustaloną w warunkowej umowie sprzedaży. Jeśli gmina złoży oświadczenie w formie aktu notarialnego o wykonaniu prawa pierwokupu, warunkowa umowa sprzedaży ulega rozwiązaniu z mocy prawa. Jeżeli jednak gmina nie skorzysta z prawa pierwokupu, to sprzedawca i potencjalny nabywca muszą zawrzeć kolejną umowę przenoszącą na nabywcę tytuł do nieruchomości, również w formie aktu notarialnego.

Przysługujące gminie pierwszeństwo zakupu zabytkowego budynku wpływa na zwiększenie niepewności dla potencjalnych nabywców. Dlatego prawo pierwokupu nieruchomości zabytkowych zostało ograniczone przez ustawodawcę i praktykę tylko do ściśle określonych sytuacji i obwarowane wskazanym wyżej terminem obowiązującym gminę.