Radosław Pluciński

radca prawny z Chałas i Wspólnicy Kancelaria Prawna Oddział we Wrocławiu

Polityka władz samorządowych jest decydująca, jeśli chodzi o możliwość sprzedaży lokali komunalnych, ponieważ to właśnie władze samorządowe mogą podjąć decyzję o sprzedaży mieszkaniowych zasobów gminnych. Określają one jednocześnie warunki sprzedaży, w tym wysokość ewentualnych zniżek. Bonifikaty te osiągają nierzadko pułap ponad 90 proc. wartości nieruchomości. Oznacza to możliwość zakupu mieszkania na bardzo preferencyjnych warunkach, na przykład za 5 proc. wartości.

Niewątpliwie decydującym czynnikiem przy podjęciu decyzji sprzedaży ze strony gminy jest ograniczenie znacznych kosztów utrzymania budynków mieszkalnych zwłaszcza tych starszych, gdzie czynsze najmu nie pokrywają kosztów związanych z ich utrzymaniem i remontem. Celem zachęty potencjalnych kupujących wśród najemców gminnych mieszkań komunalnych poszczególne samorządy określają wysokość obniżek cen, różnicując jednocześnie ich wysokość.

Osobami objętymi pierwszeństwem w nabyciu nieruchomości są najemcy lokali mieszkalnych, gdy najem został zawarty na czas nieoznaczony. Pamiętać także trzeba, iż najemcą jest osoba będąca stroną umowy najmu bądź też małżonek tej osoby, który stał się najemcą na podstawie art. 6801 kodeksu cywilnego, mimo iż nie był stroną stosunku najmu. W razie śmierci najemcy istnieje także możliwość wstąpienia osób bliskich w stosunek najmu według o art. 691 k.c.

Brak jest ustawowego obowiązku zbycia lokalu po stronie Skarbu Państwa czy jednostki samorządu terytorialnego na rzecz osób, którym to prawo przysługuje. Sama gmina decyduje, czy nieruchomość powinna być zbyta, określając jednocześnie warunki umowy sprzedaży. Często gmina występuje z propozycją wykupu lokalu, ale oczekuje się także na inicjatywę samych najemców zainteresowanych kupnem mieszkania. Warto o to zapytać urzędników, składając stosowne podanie. Oczywiście osoby zainteresowane nie powinny zalegać z czynszem, a lokal musi być w dobrym stanie technicznym i mieć uregulowaną sytuację prawną. Kupujący musi liczyć się także z dodatkowymi opłatami za wycenę rzeczoznawcy, sporządzenie aktu notarialnego oraz wpis w księgach wieczystych.

Gdy gmina zamierza sprzedać nieruchomość, najemcy, którym przysługuje pierwszeństwo, powinni być zawiadomieni o przeznaczeniu nieruchomości do zbycia. Zawiadomienie takie następuje w formie pisemnej i powinno określać termin, nie krótszy niż 21 dni, w którym osoba uprawniona ma prawo do złożenia wniosku o nabycie nieruchomości. Dodatkowo zawiadomienie musi określać także nieruchomość przeznaczoną do zbycia oraz jej formę prawną (sprzedaż nieruchomości na własność lub oddanie w użytkowanie wieczyste). Realizacja prawa pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości odbywa się poprzez złożenie oświadczenia wyrażającego zgodę na cenę określoną w ustawie. Oświadczenie wyrażającego zgodę na cenę określoną w ustawie prowadzi do powstania roszczenia o nabycie nieruchomości, chyba że dana nieruchomość w ogóle nie była przeznaczona do sprzedaży (wyrok Sądu Najwyższego z 12 marca 2003 r., sygn. akt IIICKN 857/00). Najemca, który chce kupić mieszkanie, powinien określić, czy chce zapłacić gotówką lub też wnioskować o zakup ratalny. Gmina może rozłożyć płatność nawet na okres do dziesięciu lat. W przypadku jednorazowej zapłaty w niektórych gminach można uzyskać wyższą bonifikatę. Wysokości bonifikaty nie reguluje ustawa. Jest ona ustalana w uchwale przez radę gminy.

Sprzedaż nieruchomości jest uregulowana w kodeksie cywilnym. Dlatego sprawy sporne dotyczące ewentualnego zwrotu bonifikaty są sprawami cywilnymi. Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami zasadą jest obowiązek zwrotu przez nabywcę kwoty udzielonej bonifikaty po jej waloryzacji na żądanie właściwego organu. Dzieje się tak w przypadku zbycia nieruchomości lub wykorzystania jej na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem dziesięciu lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny – przed upływem pięciu lat, licząc od dnia nabycia.