Na wielu właścicieli budynków gminy nałożyły wyższe opłaty za użytkowanie wieczyste. Często sięgają one kilkuset procent. W konsekwencji właściciele budynków podnoszą czynsze lokatorom. Najemcy muszą też płacić wyższe rachunki za dostawę do mieszkań energii, gazu, wody oraz za odbiór ścieków, odpadów i nieczystości.

– Opłaty te są niezależne od właścicieli budynków i ich wysokość określają dostawcy mediów. Wzrost tych opłat nie może więc wykluczyć podwyższenia w tym samym czasie czynszów. Przepisy też nie określają, co ile miesięcy mogą rosnąć koszty eksploatacyjne – tłumaczy Helena Perlicka z Ogólnopolskiego Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości.

Pisemne uzasadnienie

Właściciele nieruchomości nie są już skrępowani tzw. czynszami regulowanymi, których stosowanie naruszało konwencję o ochronie praw człowieka i podstawowych wolności. Nie oznacza to, że lokatorzy są bezradni w stosunku do podwyżek.

– Lokator ma prawo na piśmie zażądać, aby właściciel w ciągu 14 dni również na piśmie przedstawił mu przyczynę podwyżki i jej kalkulację – tłumaczy Piotr Styczeń, wiceminister infrastruktury.

Gdy właściciel nie przedstawi pisemnego uzasadnienia i kalkulacji, to wprowadzone podwyżki będą nieważne.

Lokator w ciągu dwóch miesięcy od dnia wypowiedzenia czynszu może na piśmie odmówić przyjęcia podwyżki. Wtedy po upływie okresu wypowiedzenia wysokości czynszu rozwiązuje się stosunek prawny, na podstawie którego zajmuje lokal. Natomiast do tego momentu płaci czynsz w dotychczasowej wysokości. Innym sposobem obrony jest wniesienie do sądu pozwu o ustalenie, że podwyżka jest nieuzasadniona albo powinna zostać określona w innej wysokości. Wówczas właściciel musi udowodnić, że miał prawo jej zażądać. Aż do momentu uprawomocnienia się wyroku lokator płaci czynsz w dotychczasowej wysokości.

– Jeżeli jednak sąd uzna, że podwyżka była uzasadniona, nawet w niższej wysokości niż żądał właściciel, to za okres od upływu terminu wypowiedzenia lokator musi dopłacić różnicę – mówi Jacek Stanisławski, prawnik z Kancelarii Olczyk & Kubicki.

Obowiązki właścicieli

Dokonując podwyżki, właściciel powinien na piśmie wypowiedzieć dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego z zachowaniem terminu wypowiedzenia. Wynosi on trzy miesiące, chyba że strony w umowie ustaliły dłuższy termin. Wypowiedzenie w formie ustnej nie jest ważne. Jeżeli podwyżka spowoduje, że czynsz przekroczy 3 proc. wartości odtworzeniowej, wówczas może nastąpić tylko w uzasadnionych wypadkach. Podwyżka uzasadniona jest wówczas, gdy właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu na pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu oraz zapewniających zwrot kapitału i zysk.

OPINIA

Cezary Grabarczyk

minister infrastruktury

Zasady dotyczące podwyżek czynszów obejmują wszystkich najemców, bez względu na to, kto jest właścicielem lokalu. Także najemców w kamienicach czynszowych odzyskanych przez dawnych właścicieli lub ich spadkobierców. O podwyżkach czynszów wypowiedział się Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 19 kwietnia 2005 r. Zdaniem sędziów TK czynsze powinny zapewnić wynajmującemu właścicielowi pokrycie kosztów eksploatacji i remontu budynku, a także zwrot wyłożonego kapitału (amortyzacja) oraz godziwy zysk. Przepisy ustawowe nie mogą niweczyć jednego z podstawowych uprawnień składających się na treść prawa własności, jakim jest pobieranie pożytków z własności.