Maciej Szermach

adwokat, partner w Kancelarii BSO Prawo & Podatki

Zgodnie z prawem upadłościowym w momencie sprzedaży nieruchomości w ramach likwidacji masy upadłościowej prawa i roszczenia osobiste, ciążące na nieruchomości wchodzącej w skład tej masy (w tym np. prawa o zawarcie umowy przenoszącej własność lokalu bądź domu), wygasają. W miejsce tych praw powstaje uprawnienie do zaspokojenia wartości wygasłego prawa z ceny uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości. Zasada ta dotyczy praw i roszczeń ujawnionych w księdze wieczystej oraz praw i roszczeń jeszcze nieujawnionych, ale co do których istnieje podstawa do wpisu do księgi wieczystej, jeżeli uprzednio zostały zgłoszone sędziemu komisarzowi w terminie określonym w postanowieniu o ogłoszenie upadłości.

W związku z tym niezwykle ważne jest zawieranie umów deweloperskich w taki sposób i w takiej formie, które umożliwiają dokonanie wpisu roszczenia o przeniesienie własności lokalu bądź domu na nabywcę (najlepiej w formie aktu notarialnego lub w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym z jednoczesną zgodą dewelopera na wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej). Roszczenie ujawnione w księdze wieczystej korzysta bowiem z uprzywilejowanej pozycji, tzn. zostaje ono zaspokajane z ceny sprzedaży nieruchomości, którą obciąża. Takie same prawa przysługują wierzycielom, których prawa i roszczenia nie są wpisane do księgi wieczystej, ponieważ wniosek o wpis roszczenia o przeniesienie własności lokalu bądź domu, złożony prawidłowo, nie został jeszcze rozpatrzony przez sąd, a także roszczenie o przeniesienie własności nie zostało jeszcze zgłoszone do księgi wieczystej, ale istnieje już stosunek prawny, który przewiduje ujawnienie takiego prawa i roszczenia w księdze wieczystej.

Jeżeli więc roszczenia z umowy deweloperskiej nie zostały ujawnione w księdze wieczystej, należy zgłosić je sędziemu komisarzowi w wyznaczonym terminie, aby nie stracić uprzywilejowanej pozycji w postępowaniu upadłościowym.