Zgodnie z art. 556 par. 1 kodeksu cywilnego sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność.

Zawiadomienie w terminie

Dla zachowania terminu zawiadomienia sprzedawcy konieczne jest powiadomienie go o istnieniu wady w terminie. Wobec wad budynku za zachowanie terminu zgłoszenia dewelopera o wadzie uważany jest termin trzech lat, liczony od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana (art. 568 par. 1 k.c.). Z punktu widzenia nabywcy wadliwego budynku istotne jest powiadomienie zbywcy w okresie 3 lat od odbioru lokalu o wadzie listem poleconym. Jeśli termin powyższy nabywca zachował, może po upływie trzech lat wystąpić do sądu z roszczeniem. W praktyce powiadomienie oznacza skierowanie listu poleconego do dewelopera z opisem stanu faktycznego, tj. co się dzieje z budynkiem wraz z określeniem terminu, w jakim deweloper ma podjąć działania zmierzające do wykrycia źródła wady oraz usunięcia jej następstw pod rygorem dalszych działań.

Opcja 1: rozwiązanie pozasądowe

Przed złożeniem pozwu trzeba jednak podjąć próbę ugodowego rozwiązania problemu związanego z wadą ujawnioną w budynku. Można to zrobić, prowadząc oficjalne rozmowy lub kierując korespondencję do dewelopera, w której wyjaśniony zostanie zaistniały stan faktyczny i prawny. Trzeba przede wszystkim przekonać dewelopera, że z przepisów kodeksu cywilnego wynika trzyletni termin na zgłoszenie wad budynku (deweloper mógł udzielić dłuższej gwarancji na eksploatację budynku – art. 577 i nast. k.c.) i że zgłoszenie szkody (powiadomienie listem poleconym) nastąpiło przed upływem tego terminu. Zatem gdyby doszło do rozprawy sądowej, to koszty, jakie będzie musiał ponieść, będą znacznie wyższe niż samo usunięcie wad na obecnym etapie, do czego jest zobowiązany stosownie do przepisów k.c.

Do tego, by ustalić wady i ich przyczyny, a także stronę odpowiedzialną za nie, konieczne będzie powołanie za zgodą dewelopera i nabywcy (lub wspólnoty) biegłego z zakresu budownictwa, konstrukcji bądź materiałoznawstwa (w zależności od zaistnienia konkretnych wad). Biegły wyda opinię, której koszty pokryją strony po połowie. Jeśli miały wpływ na wybór biegłego, nie będą mogły mieć co do zasady możliwości jej podważania. Po ustaleniu w opinii przyczyn wady – jedyne, co pozostanie deweloperowi, to usunięcie jej źródła oraz zapobieżenie dalszym jej skutkom.

Za wyborem tej opcji przemawia brak udziału sądu, co oznacza najszybsze usunięcie wady bez udziału profesjonalnych pełnomocników i bez znacznych kosztów.