Inwestor będzie mógł prowadzić budowę wyłącznie w obszarze urbanizacji, który określi gmina. Jeżeli gmina nie uchwali planu, to budowa będzie możliwa na podstawie przepisów urbanistycznych. Konflikty między gminą a społecznością na temat realizowanych inwestycji załagodzi mediator.
Rząd chce usprawnić procedury budowlane. W tym celu Ministerstwo Infrastruktury przygotowało nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dziś bowiem niewiele ponad 20 proc. gruntów w Polsce objętych jest planami zagospodarowania, które skracają proces budowlany. Jeżeli teren posiada plan, to inwestor nie musi ubiegać się o warunki zabudowy i od razu wie, co można zbudować na danym obszarze.
Obszar urbanizacji
Projekt przewiduje przede wszystkim powstanie tzw. obszaru urbanizacji, na którym ma być dopuszczalna zabudowa. Obszar ten będzie określany w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, który będzie musiała posiadać każda gmina. Obszar ten powinien uwzględniać uzbrojenie terenu w media, a więc powinien być przygotowany do zabudowy.
– Zabudowa powinna być dopuszczalna tam, gdzie gmina przewiduje taką zabudowę i gdzie przygotowana jest już infrastruktura potrzebna do zabudowy – mówi prof. Hubert Izdebski z Uniwersytetu Warszawskiego.
– Nie można budować w szczerym polu – tam gdzie inwestor ma na to ochotę, gdyż to podnosi koszty funkcjonowania samorządów, do których zadań należy budowa infrastruktury i szkodzi ładowi przestrzennemu – dodaje.
Przepisy urbanistyczne
Nie wszystkie jednak działki znajdujące się w obszarze urbanizacji będą objęte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli jednak takich planów nie będzie, to gmina będzie musiała uchwalić dla takiego terenu lokalne przepisy urbanistyczne. Będą one określały m.in. przeznaczenie terenu, intensywność zabudowy, maksymalną wysokość zabudowy oraz liczbę miejsc parkingowych i terenów zielonych. Przepisy te będą dość szczegółowe, bowiem będą określały także kolorystykę budynków i dachów, sposób usytuowania obiektów w stosunku do dróg czy kształt okien i drzwi.
Lokalne przepisy urbanistyczne będą aktem prawa miejscowego, co oznacza, że każda osoba, która będzie chciała rozpocząć inwestycję na terenie danej gminy, będzie miała bezwzględny obowiązek zastosowania się do nich.
Bez warunków zabudowy
W obszarze urbanistycznym nie będzie możliwe wystąpienie o warunki zabudowy. Projekt likwiduje bowiem tę decyzję.
– Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego w dzisiejszym stanie prawnym jest aktem bezprawia w państwie. Poprzez decyzję o warunkach dokonuje się zmiany przeznaczenia terenu, co jest zagwarantowane tylko i wyłącznie planowi zagospodarowania przestrzennego – mówi Jerzy Tokajuk, ekspert z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego z Białegostoku.
W przypadku braku planu miejscowego ustalenie zasad zabudowy terenu będzie odbywało się w drodze decyzji w sprawie urbanistycznego planu realizacyjnego. Będzie ona wydawana na wniosek inwestora przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Inwestor będzie mógł ją uzyskać tylko wówczas, gdy teren posiada bezpośredni dostęp do drogi oraz uzbrojenia, a lokalizacja obiektu kontynuuje istniejącą linię zabudowy, a obiekt należy do kategorii przeznaczenia terenu, do której należą co najmniej dwa obiekty znajdujące się w kwartale zabudowy. Wysokość wznoszonego obiektu nie będzie mogła też przekroczyć wysokości najwyższego budynku znajdującego się w danym kwartale zabudowy i nie będzie mogła być mniejsza od wysokości najniższego budynku.
Mediator społeczny
W celu sprawniejszego zlikwidowania konfliktów społecznych na temat planowanych inwestycji i zapisów miejscowych planów zagospodarowania projekt zakłada wprowadzenie instytucji mediatora. Jego zadaniem będzie wyjaśnianie społeczeństwu, jakie zapisy znajdą się w planie i dlaczego są one konieczne. Ma to zapobiegać protestom społecznym, które dziś często blokują wiele inwestycji.
– Rozwiązanie to pochodzi z Francji, gdzie funkcjonuje tzw. komisarz ankiet. Na etapie uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego komisarz taki rozmawia z mieszkańcami i zbiera ich opinie na temat planu. Potem sporządza raport i pokazuje przedstawicielom lokalnej władzy, jakie są oczekiwania mieszkańców i na jakie rozwiązania nie chcą się oni zgodzić – mówi architekt Wojciech Chrabelski, który przez wiele lat pełnił we Francji funkcję komisarza ankiet.
– Taka procedura znacznie ogranicza protesty i konflikty społeczeństwa z władzą – dodaje.
Nad projektem pracuje teraz grupa prawników z Rządowego Centrum Legislacji. Resort infrastruktury liczy, że nowe przepisy będą obowiązywały pod koniec przyszłego roku.
22 proc. gruntów w Polsce objętych jest planami zagospodarowania
OPINIA
OLGIERD DZIEKOŃSKI
wiceminister infrastruktury odpowiedzialny za budownictwo
Przepisy te usprawnią proces rozpoczynania inwestycji budowlanych. Będą one też definiowały wartość danego terenu. Jeżeli inwestor będzie wiedział, jakie są przepisy urbanistyczne, to będzie mógł z tego wywodzić, jaka będzie możliwość inwestowania na danym terenie. Lokalne przepisy urbanistyczne bardzo dokładnie będą wskazywały bowiem, co na danym terenie może powstać. Gmina będzie mogła ponadto określić nie tylko rodzaj zabudowy, ale także np. kolor elewacji, kształt okien, czy powierzchnię parkingów i terenów zielonych. Jednocześnie wyeliminowaliśmy z obiegu prawnego decyzję o warunkach zabudowy. To wynik szerokiej krytyki decyzji o warunkach zabudowy, które powszechnie uważane są za korupcjogenne i, szczególnie w ocenie inwestorów – nieefektywne. Powoduje to, że w obecnym systemie planowania przestrzennego stanowią barierę i ograniczenie procesu inwestycyjnego.
