● Komisja Kodyfikacyjna Prawa Cywilnego przy Ministrze Sprawiedliwości proponuje wprowadzenie do kodeksu cywilnego prawa zabudowy. Czy to dobry pomysł?

– Oczywiście. Notariat postulował taką zmianę od dawna. Nieruchomość to bryła, która ma trzy wymiary i obejmuje także to, co znajduje się pod powierzchnią ziemi i nad nią. Niestety, u nas wciąż panuje mylne przekonanie, że nieruchomość to figura płaska, czyli fragment powierzchni ziemi, coś, co ma dwa wymiary. Prawo zabudowy zrywa z tym podejściem i potwierdza to, że nieruchomość to bryła.

● Czy prawo zabudowy pozwoli jednocześnie kilku inwestorom dysponować nieruchomością?

– Tak. Prawo zabudowy umożliwi równolegle korzystanie z nieruchomości kilku właścicielom. Jeden inwestor będzie mógł dysponować tym, co znajduje się pod powierzchnią ziemi np. budując parkingi podziemne lub tunele, a inny będzie mógł na tej samej działce wybudować osiedle domków czy centrum handlowe.

● Czy prawo zabudowy będzie także szansą na rozwój kolei?

– Prawo zabudowy to szansa na zwiększenie liczby nieruchomości i terenów inwestycyjnych bez zmiany granic państwa. Oczywiście z tej zmiany skorzysta też kolej.

● W jaki sposób?

– Podam przykład. Planowana jest budowa kolei magnetycznej z Warszawy do Berlina. Linia kolejowa ma przebiegać wiele metrów nad powierzchnią nieruchomości. W obecnym stanie prawnym trzeba byłoby wywłaszczać ludzi na całej odległości linii kolejowej od granicy państwa do Warszawy. Gdyby wprowadzono prawo zabudowy, wystarczyłoby ustalenie prawa zabudowy na rzecz kolei, które obciążałoby tysiące nieruchomości.

● Proponowane prawo zabudowy będzie można obciążać innymi prawami, np. hipoteką. Czy to dobry pomysł?

– Oczywiście. Notariat jest przede wszystkim jednak za tym, aby na prawie zabudowy można było ustanawiać odrębną własność lokali. Bez tego to nowe rozwiązanie straciłoby większość swego powabu. Tylko dzięki możliwości ustanawiania odrębnej własności lokali inwestor będzie mógłby efektywnie wykorzystywać prawo zabudowy do celów inwestycyjnych.

● A co zrobić z użytkowaniem wieczystym, gdy zostanie wprowadzone prawo zabudowy?

– Absolutnie od ręki skasować. Jednak w taki sposób, aby nie pozbawić gmin prawa do dotychczasowych opłat z tego tytułu. Trybunał Konstytucyjny uznał za niekonstytucyjne przekształcenie, w którym ustawodawca nie brał pod uwagę praw nabytych samorządów z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste.

● Jak zatem rozwiązać problem z użytkowaniem wieczystym. Nieodpłatne przekształcenie zakwestionowałby Trybunał Konstytucyjny, natomiast odpłatnym przekształceniem nie byliby zainteresowani sami użytkownicy. Jak z tego wybrnąć?

– Można ten problem rozwiązać, przywracając do naszego systemu prawnego ciężary realne.

● W jaki sposób?

– Krok pierwszy: przywracamy uchylone 1 stycznia 1965 r. ciężary realne, jako ograniczone prawo rzeczowe obciążające własności. Krok drugi: przekształcamy z mocy prawa użytkowanie wieczyste we własności. Jednocześnie jednak w dziale trzecim księgi wieczystej nowo powstałej własności wpisujemy ciężar realny na rzecz gminy. Ciężar realny zastąpiłby opłaty z tytułu użytkowania wieczystego i obciążałby grunt przekształcony we własność.