Osoby, które ukończyły 65. rok życia, mogą zamienić dom lub mieszkanie na dożywotnią rentę. W razie ich śmierci o przekazaną do funduszu nieruchomość nie mogą ubiegać się spadkobiercy. Firma wypłacająca byłym właścicielom rentę dożywotnią może sprzedać lokal z seniorem lub obciążyć jego hipotekę.
Chociaż w Polsce nie można jeszcze udzielać odwróconych kredytów hipotecznych, to jedna z prywatnych firm wprowadziła na rynek produkt, który łudząco je przypomina. Modyfikując znaną prawu cywilnemu instytucję dożywocia, Fundusz Hipoteczny Dom (FHD) oferuje osobom w podeszłym wieku dożywotnią rentę w zamian za przeniesienie na nią prawa własności do domu czy mieszkania. Wysokość oferowanych świadczeń jest jednak zaskakująco niska w stosunku do cen przekazywanych nieruchomości.
Oddam mieszkanie za rentę
Żeby skorzystać z oferowanej przez spółkę hipoteki odwróconej, trzeba mieć ukończone 65 lat i być właścicielem mieszkania lub domu. Osoby, które podpiszą z funduszem umowę, otrzymają comiesięczną, dożywotnią rentę i będą miały prawo do dożywotniego zamieszkiwania w mieszkaniu lub domu. W zamian po śmierci seniora na fundusz przejdzie pełne prawo własności do nieruchomości. Tym samym nie mogą ubiegać się o nią spadkobiercy.
Część prawników zarzuca funduszowi, że bezpodstawnie nazywa swój produkt hipoteką odwróconą, podczas gdy w Polsce nie ma przepisów zapewniających odpowiedni poziom zabezpieczenia dla osób starszych decydujących się na skorzystanie z takiego rozwiązania.
– Posługiwanie się nazwą produktu hipoteka odwrócona jest wprowadzeniem opinii publicznej w błąd. Nie ma on nic wspólnego z instytucją funkcjonująca w różnych porządkach prawnych na świecie – podkreśla Jerzy Bańka ze Związku Banków Polskich.
Nie zgadza się z tym Robert Majkowski, prezes Zarządu FHD.
– Hipoteka odwrócona jest oferowana na rynkach światowych w modelu kredytowym oraz modelu sprzedażowym. Kredytowy to odwrócony kredyt hipoteczny, a sprzedażowy to proponowane przez nasz fundusz rozwiązanie. Z uwagi na to, że hipoteka odwrócona nie została do tej pory uregulowana w polskich przepisach, stworzyliśmy własne rozwiązanie prawne bazujące na zmodyfikowanej umowie dożywocia – podkreśla Robert Majkowski.
Z informacji uzyskanych z FHD wynika, że jego ofertą jest zainteresowanych coraz więcej osób, i jak dotąd do jego warszawskiej siedziby zgłosiło się ponad 400 seniorów.
Za plecami spadkobierców
Nie są oni jednak świadomi, że hipoteka odwrócona w wydaniu modelowym, to forma kredytu udzielonego przez bank lub inną instytucję finansową właścicielowi nieruchomości.
– Bank zobowiązuje się do comiesięcznych wypłat ustalonych w umowie kwot w zamian za możliwość zaspokojenia się z nieruchomości po śmierci jej właściciela. W tym przypadku własność nie przechodzi na bank, a ewentualni spadkobiercy mogą zachować nieruchomość pod warunkiem spłaty zaciągniętego kredytu. Jeżeli uzyskana ze sprzedaży nieruchomości cena przewyższa wierzytelność banku, nadwyżkę otrzymują spadkobiercy – mówi Krzysztof Lange, radca prawny z Chałas i Wspólnicy Kancelaria Prawna.
Zdecydowanie inaczej jest w przypadku oferty FHD.
– Zawarcie umowy z funduszem powoduje przeniesienie własności nieruchomości na fundusz. Może on tym samym wykonywać wszelkie prawa właściciela, m.in. ustanowić hipotekę bądź wynająć nieruchomość. Jego wierzyciele będą mogli prowadzić egzekucję z tej nieruchomości. Fundusz będzie mógł także sprzedać nieruchomość obciążoną prawem dożywocia, czego skutkiem będzie zwolnienie się z obowiązku świadczenia renty umownej. Obowiązek wypłaty renty przejdzie na nabywcę – tłumaczy Krzysztof Lange.
Zdaniem Marka Króla, radcy prawnego, partnera w kancelarii prawnej CMS Cameron McKenna Dariusz Greszta, proponowany produkt finansowy z pewnością nie jest hipoteką odwróconą. Wprowadzenie takiego produktu w ofercie banków i instytucji finansowych podlegających nadzorowi KNF musi być poprzedzone uchwaleniem odpowiednich w tym zakresie przepisów. W chwili obecnej istnieje zbyt duże ryzyko dla osób chcących skorzystać z takiej formy instytucji dożywocia – podkreśla Marek Król.
Komu się bardziej opłaca
Seniorzy podpisujący umowę z funduszem mają gwarancję, że co miesiąc otrzymają obiecaną rentę i będą mogli spokojnie zamieszkiwać w swoim dawnym mieszkaniu niezależnie od tego, kto będzie jego właścicielem (nawet w przypadku jego upadłości). Spółka ma jednak prawo handlować mieszkaniami, w których zamieszkują seniorzy i na tym zarabiać.
– W chwili podpisania umowy fundusz staje się właścicielem nieruchomości, więc może nią dysponować w każdy sposób, który nie będzie ograniczał praw dożywotnika. Należy jednak pamiętać, że treść umowy jest integralnym elementem księgi wieczystej nieruchomości i dopóki klient żyje, nikt nie może tam niczego jednostronnie zmienić – tłumaczy Robert Majkowski.
Do oferty FHD sceptycznie podchodzą eksperci finansowi. Osoby, które zdecydują się zamienić mieszkanie, nie mogą liczyć na zbyt wysokie renty. Siedemdziesięcioletni mężczyzna dysponujący mieszkaniem wartym 300 tys. zł może liczyć na 660 zł miesięcznie (średnia życia mężczyzn w Polsce to 71,5 roku). Nawet zakładając, że senior dożyje 90. roku życia, otrzyma w tym czasie zwrot zaledwie połowy wartości mieszkania.
– Renta w stosunku do wartości mieszkania nie jest zbyt wielka. Przypadki, w których emeryt umrze po kilku latach od podpisania umowy, nie będą należały do rzadkości. Fundusz zdąży wypłacić dożywotnikowi tak naprawdę grosze, a sam będzie miał w rękach mieszkanie warte najczęściej setki tysięcy złotych – wyjaśnia Marcin Krasoń, ekspert Open Finance.
Sytuację osób, które chcą zamienić swoją nieruchomość na comiesięczną dopłatę do emerytury, mają usankcjonować specjalne przepisy. W Ministerstwie Finansów rozpoczęły się prace nad ustawą regulującą odwrócony kredyt hipoteczny w Polsce.
