Umowa wygaśnie wcześniej w wyniku jej rozwiązania albo wywłaszczenia. Wywłaszczenie nieruchomości może nastąpić wyłącznie na cele publiczne i tylko na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

Użytkowanie wieczyste jest prawem długoterminowym, ustanawianym na okres 40 lub 99 lat. Prawo wygasa po upływie okresu, na jaki zostało ustanowione. W ciągu ostatnich pięciu lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu wieczysty użytkownik może żądać jego przedłużenia na dalszy okres od 40 do 99 lat. Odmowa przedłużenia jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny.

Umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń. Rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego następuje wówczas na podstawie wyroku sądu wydanego w procesie cywilnym. Stosunek użytkowania wieczystego może zostać rozwiązany również w przypadku zbycia prawa użytkowania wieczystego na rzecz osoby trzeciej. Nabywca wstępuje bowiem w prawa i obowiązki pierwotnego użytkownika wieczystego wynikające z umowy lub decyzji będącej podstawą ustanowienia prawa, pomimo tego, iż nie jest on stroną tej umowy lub adresatem takiej decyzji.

W przypadku wcześniejszego rozwiązania prawa użytkowania wieczystego, użytkownikowi wieczystemu przysługuje wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia. Powinno być ono równe wartości rynkowej tych budynków i urządzeń określonej na dzień rozwiązania stosunku użytkowania wieczystego. Za budynki i inne urządzenia wzniesione wbrew postanowieniom umowy wynagrodzenie w ogóle nie przysługuje. W razie rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem okresu ustalonego w umowie zwraca się też sumę opłat rocznych wniesionych z tego tytułu za niewykorzystany okres użytkowania wieczystego. Opłaty podlegają waloryzacji.