Niezależnie od tego, czy kupować będziemy mieszkanie na rynku wtórnym, czy u dewelopera, każda umowa powinna mieć formę aktu notarialnego. Aby zmiana własności nieruchomości była bowiem ważna, musi być potwierdzona przed notariuszem.

Ryzyko złamania umowy

Dotyczy to także umów przedwstępnych, które zawieramy, kupując gotowe mieszkanie na rynku wtórnym lub decydując się na finansowanie budowy nowego lokum za pośrednictwem dewelopera. Niestety, w praktyce (w odniesieniu do umów przedwstępnych) kwestia ta jest nieomalże powszechnie bagatelizowana, czego skutki najlepiej widać właśnie teraz, gdy rynki ogarnął kryzys.

Źle pojmowana oszczędność sprawia, że wciąż tylko niewielki odsetek umów z deweloperem oraz przedwstępnych umów dotyczących transakcji na rynku wtórnym zawieranych jest przed notariuszem. Oczywiście, umowa jest umową i jeśli jej strony mają wolę dotrzymać raz ustalonych warunków – nie ma problemu. Gorzej jednak, gdy nawet taka wola przy podpisywaniu umowy była, ale rzeczywistość postawi przed kontrahentem nowe okoliczności, które sprawią, że będzie on starał ratować się za wszelką cenę, zapominając o przyzwoitości czy etyce. Wówczas bardzo często chęć złamania ustalonych warunków może powstrzymać tylko odpowiedni rygor prawny. A takim jest umowa przedwstępna zawarta przed notariuszem.

Korzyści z umowy przedwstępnej

Zawarcie umowy przedwstępnej, czyli takiej, w której jej strony zobowiązują się do zawarcia ostatecznej umowy kupna-sprzedaży mieszkania, jest ważne dla obu stron. Sprzedający dzięki niej może zaniechać starań o potencjalnego nabywcę i przygotować się (gromadząc dokumenty, załatwiając formalności, opróżniając lokal itp.) do sfinalizowania transakcji.

Jeszcze ważniejsza jest taka umowa dla kupującego. Poza zwolnieniem go z zabiegów o znalezienie mieszkania wystawionego na sprzedaż, a spełniającego jego oczekiwania, pozwala mu np. wystąpić do banku o kredyt.

Ponadto gdyby jednak do podpisania umowy nie doszło z winy jednej ze stron, druga ma prawo dochodzić swoich praw.

Zakres roszczeń zależy od tego, czy umowa przedwstępna została zawarta przed notariuszem oraz czy kupujący wpłacił zaliczkę, czy zadatek. Jeśli umowa przedwstępna nie ma formy aktu notarialnego, a sprzedający zrezygnował ze sprzedaży mieszkania, kupujący otrzyma zwrot zaliczki lub zadatku.

Może również dochodzić strat spowodowanych niedotrzymaniem umowy – praktycznie tylko w sądzie cywilnym. Zgodnie bowiem z kodeksem cywilnym, w przypadku każdej umowy, jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przedwstępnej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.

Skutki złamania umowy

W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju, zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Natomiast w razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. Strony mogą też w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.

Inaczej jest, gdy umowę przedwstępną zawarto przed notariuszem. Zgodnie z kodeksem cywilnym, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. W tym więc przypadku, choć praktycznie też przed sądem, kupujący może domagać się, by mieszkanie zostało mu sprzedane na warunkach określonych w umowie przedwstępnej (sąd może wydać wyrok nakazujący sprzedającemu wywiązanie się z umowy).