Nie ma przeszkód, by osoby, które kupiły mieszkania lub lokale użytkowe od spółdzielni, nie tylko utworzyły wspólnotę mieszkaniową, ale także same zaczęły zarządzać nieruchomością wspólną, stosując ustawę o własności lokali (u.o w.l.). Pozwala na to ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych (u.o s.m.). Jednocześnie jednak tworzy ona kilka barier prawnych, które nowi właściciele muszą przezwyciężyć. Zasadą jest bowiem, że zarząd nieruchomościami wspólnymi, stanowiącymi współwłasność nowo wyłonionej wspólnoty ze spółdzielnią, sprawuje spółdzielnia. Czyni to tak jak zarządca, któremu właściciele należący do wspólnoty powierzyli zarząd w akcie notarialnym (odpowiednio - art. 18 ust. 1 u.o w.l., choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni. Niemniej nowi właściciele mają dwie możliwości.

Ustawowy automatyzm

Jeden sposób wiąże się ze sprzedażą ostatniego lokalu w budynku pierwotnie spółdzielczym. Wówczas art. 26 ust. 1 u.o s.m. nakazuje do takiej wspólnoty stosować wprost ustawę o własności lokali. Ustawę tę można stosować również wtedy, gdy nowi właściciele pozostają nadal członkami spółdzielni. Najczęściej jednak czekanie na taki stan rzeczy nie satysfakcjonuje uwłaszczających się właścicieli.

Konieczna jest uchwała

Druga możliwość wymaga podjęcia uchwały, gdy większość lokali w budynku obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej została już wykupiona. Właściciele mieszkań muszą postanowić, że do ich praw i obowiązków będzie miała zastosowanie ustawa o własności lokali (art. 241 u.o s.m.). Powinni to zrobić na zebraniu ogółu właścicieli i spowodować zaprotokołowanie tej uchwały przez notariusza (art. 18 ust. 2a w zw. z art. 33 u.o w.l.). Wzmiankę o zmianie sposobu zarządzania wpisuje się do księgi wieczystej.

Małe i duże

Możliwość pozbycia się spółdzielni dotyczy zarówno małych wspólnot, czyli takich, które powstają w budynku, w którym jest nie więcej niż siedem lokali (zarówno wyodrębnionych, jak i niewyodrębnionych), jak i tzw. dużych, liczących co najmniej osiem mieszkań oraz lokali użytkowych. W pierwszych do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności (art. 19 u.o w.l.). Jednak w sprawach, w których uregulowanie kodeksowe kłóciłoby się z istotą wspólnoty, obowiązuje ustawa o własności lokali (np. w żadnej wspólnocie nie można znieść współwłasności nieruchomości wspólnej, ponieważ jest ona przymusowa. W dużych - do zarządzania zawsze stosuje się u.o w.l.

Podstawa prawna

• Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

• Ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2003 r. nr 119, poz. 1116 z późn. zm.).