Aby wykazać, ile straciła Warszawa, najpierw należałoby obliczyć koszt uczciwej reprywatyzacji z uwzględnieniem hipotek. Dopiero porównanie tego wyniku z wartościami wynikającymi z obecnego, patologicznego sposobu rozliczeń mogłoby być podstawą do ustalenia przybliżonych strat.

Sprawa odszkodowań historycznych – wojennych i reprywatyzacyjnych – w ostatnich miesiącach dość często jest podnoszona przez polityków i dziennikarzy. 8 października ukazał się raport komisji ds. reprywatyzacji nieruchomości warszawskich, który miał pokazać, ile kosztowała warszawiaków dzika reprywatyzacja. Szacunki komisji mówią o 21,5 mld zł (straty z tytułu nieprawidłowości miały przekroczyć 12 mld zł). Niewątpliwie należy docenić podjętą przez członków komisji próbę kwantyfikowania skutków dzisiejszego, patologicznego modelu reprywatyzacji. Jednak, delikatnie rzecz ujmując, jest to wyliczenie oparte na mało wyrafinowanych założeniach i sporządzone na nieprzystającym instytucjom państwowym poziomie dokładności. Dostępny raport to de facto spot wyborczy, który opiera się na średniej cenie 1 mkw. (w raporcie zapisywanego jako 1m2…) gruntu określonej na poziomie 1500 zł, a w przypadku nieruchomości zabudowanych 8500 zł. Do tego doliczono wypłaty odszkodowań w kwocie 1,184 mld zł. Wydaje się, że raport powinien przybliżać podstawy metodologiczne i sposób wyliczenia podanych zmiennych. Skoro mowa w nim o kosztach poniesionych w ostatnich dekadach, powinno się w nim wykazać zmiany wartości nieruchomości w czasie (nieporównywalnie niższa była ich wartość w latach 90. XX w. niż obecnie) i sposób waloryzacji.

Magazyn DGP

Magazyn DGP

źródło: Dziennik Gazeta Prawna

Niestety ten raport wpisuje się w ogólny, dominujący w mediach i sądach trend dokonywania wycen przez polityków i prawników. Nie wpływa to korzystnie na jakość i wiarygodność podawanych wyliczeń. Problematyka rozliczeń z historią jest skomplikowana i wymaga wiedzy oraz perspektywy interdyscyplinarnej, w pierwszej kolejności znajomości historii gospodarczej, polityki, ekonomii i zasad wyceny nieruchomości.

Dlatego potrzebny jest w tej sprawie głos i opinia ekspertów, w tym przede wszystkim rzeczoznawców majątkowych. Dotychczasowy model reprywatyzacji, w którym prawnicy uczyli rzeczoznawców, jak określać wartość reprywatyzowanych nieruchomości, doprowadził do narażenia finansów publicznych na wielomiliardowe straty. Wykreowany przez część środowisk prawniczych model wyceny, który nakazuje określać wartość nieruchomości z lat 40. XX w. według cen dzisiaj obowiązujących, bez uwzględnienia obciążeń hipotecznych, to błąd logiczny, a mówiąc dosadniej – nieuczciwość, która skutkuje gigantycznym bezpodstawnym wzbogaceniem po stronie byłych właścicieli czy częściej nawet handlarzy roszczeń. Co ważne, ów model wyceny w zasadzie nie wynika wprost z przepisów powszechnie obowiązujących. Został ukształtowany przez orzecznictwo, które ustanawiało kuratorów dla 140-letnich, „być może wciąż żyjących”, byłych właścicieli.

Niestety, rzeczoznawcy majątkowi – biegli sądowi, którzy opracowują operaty na zlecenie sądów – są zobowiązani sporządzać wyceny w takim zakresie, jaki określi sąd w postanowieniu. Jeżeli w postanowieniu jest mowa o wycenie według stanu nieruchomości z daty przejęcia, ale według dzisiejszych cen, to tak właśnie należy opracować operat. Doprowadza to do sytuacji, w której rzeczoznawcy stają się bezwolnym narzędziem w rękach prawników. W konsekwencji opracowują operaty na podstawie błędnych założeń i uzyskują wyniki niemające nic wspólnego z realną wartością praw majątkowych do przejętych nieruchomości. Niestety takie hybrydowe wyceny szacunkowe stają się podstawą do rozstrzygnięć liczonych w dziesiątkach miliardów złotych. Co znamienne, bardzo podobnie widzą to niektórzy sędziowie, którzy też w pewnym stopniu są zakładnikami linii orzecznictwa. Wielu z nich powtarza, że łatwo jest ich obwiniać, ale powinno się przyjrzeć bliżej wyrokom, które ukształtowały proreprywatyzacyjną linię orzeczniczą. „Nie jestem bohaterem. Jeśli Sąd Najwyższy (SN) otwiera drogę do zasądzania wysokich odszkodowań, to zasądzam wysokie odszkodowania. Jestem jak żołnierz na polu bitwy. Wykonuję rozkaz, a jeśli coś pójdzie nie tak, jestem pierwszy do odstrzału” – mówił jeden ze stołecznych sędziów, cytowany przez DGP w artykule z dn. 30.10.2016 r.

Należy docenić podjętą przez komisję próbę oszacowania skutków patologicznej reprywatyzacji. Jednak jest to wyliczenie sporządzone na nieprzystającym instytucjom państwowym poziomie dokładności

W poszukiwaniu właściwej metodologii

Jak już wspomniałem, warto docenić podjętą przez komisję próbę pokazania strat związanych z realizacją dzisiejszego patologicznego modelu reprywatyzacji. Nie dość, że nie przyczynił się on do zamknięcia problemu, to wciąż generuje olbrzymie koszty. Dlatego dobrze, że na reprywatyzację komisja spojrzała od strony strat majątkowych w ogólnym ujęciu. Wydaje się, że wspomniany raport można potraktować jako falstart i przygotować kolejny z prawdziwego zdarzenia opierający się na metodologii uwzględniającej zmianę wartości i struktury właścicielskiej reprywatyzowanych nieruchomości sięgającą czasów II wojny światowej.

Fakt, że do dzisiaj w ustawie o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego nie jest wskazany szczegółowy sposób wyceny nieruchomości reprywatyzowanych, jest pochodną braku kompleksowej ustawy reprywatyzacyjnej. Sytuacja ta sprzyja różnym grupom interesów związanych z dziką reprywatyzacją. Dlatego przyjęcie precyzyjnej regulacji dotyczącej sposobu wyceny, która będzie odwzorowywała realną wartość nieruchomości znacjonalizowanych w czasie rządów komunistycznych w Polsce, byłoby korzystne z perspektywy polskiego interesu i przysłużyłoby się społeczeństwu.

Do opracowania takiej metodologii konieczne są wiedza i optyka interdyscyplinarna, korzystające z rozwiązań metodologicznych właściwych dla nauk ekonomicznych, wyceny nieruchomości, historii gospodarczej oraz politologii i prawa. Żeby przystąpić do takiej wyceny, trzeba prześledzić cały splot okoliczności, które wpłynęły na wartość nieruchomości w latach 40. XX w., w tym zmiennych z tak pozornie odległych obszarów, jak zderzenie doktryn politycznych i ich praktyczna implementacja, zakres ochrony prawa własności, rozstrzygnięcia geopolityczne, skutki wojny.

Do podstawowych zmiennych, które należałoby łącznie uwzględnić przy wycenie odszkodowań za konfiskaty okupacyjne, zniszczenia wojenne i komunistyczną nacjonalizację, należą:

1) wartość praw majątkowych do nieruchomości przed wybuchem II wojny światowej z uwzględnieniem hipotek,

2) obniżenie wartości nacjonalizowanych praw na skutek strat wojennych oraz strat poniesionych w związku z wojną i okupacją w okresie od 1 września 1939 r. do chwili przejęcia przez państwo,

3) wysokość nakładów dokonanych po 1 września 1939 r.,

4) ogólne obniżenie wartości majątku narodowego,

5) czystą wartość majątku w dniu przejęcia go przez państwo,

6) szczególne okoliczności wpływające na wartość (czas trwania koncesji, licencje itp.).

Pragnę podkreślić znaczenie łącznego uwzględnienia tych czynników. Czas II wojny światowej i nacjonalizacja polskiego majątku to zdarzenia, które występowały jedno za drugim, przez co wzajemnie na siebie oddziaływały, doprowadzając w konsekwencji do gigantycznego zubożenia właścicieli nieruchomości na terenie Polski.

Historyczne uwarunkowania

Początek tej analizy wyznacza wybuch II wojny światowej. Wrzesień 1939 r. to kluczowa data dla całego procesu wyceny – data początku wojny, okupacji i komunizmu (dla znacznej części Polski, która znalazła się pod okupacją sowiecką). Określa ona początek katastrofy państwa polskiego, która w gigantycznym stopniu zaważyła na losach naszego społeczeństwa, a także posiadanego przez niego majątku, w tym nieruchomości. Od tego momentu zaczyna się okupacja niemiecka i sowiecka, a nasz kraj zaczyna ponosić olbrzymie straty, za które powinniśmy otrzymać odszkodowanie. Mieliśmy do czynienia z pogwałceniem tak podstawowych wartości, jak życie i zdrowie ludzkie, jak również swobód obywatelskich i praw majątkowych. W odniesieniu do praw dotyczących nieruchomości mieliśmy do czynienia z gigantycznym spadkiem ich wartości. Zjawisko to przybrało szczególnie drastyczny wymiar w przypadku nieruchomości zniszczonych. W oczywisty sposób najgorzej przedstawiała się wartość tych, które wymagały rozminowania, przeprowadzenia ekshumacji i rozbiórki. Wiązały się z tym bowiem znaczne koszty. Szczególnie dramatycznie sytuacja wyglądała w niemal doszczętnie zrujnowanej Warszawie. Wartość większości śródmiejskich nieruchomości była wręcz zerowa, a w określonych przypadkach nawet ujemna. Właściciele, którzy przed wojną zainwestowali w nie środki pochodzące z kredytów, które wciąż były wymagalne i obciążały działy IV ksiąg wieczystych nieruchomości, byli tuż po wojnie bankrutami. Z uwagi na to, że ubezpieczenia nie obejmowały zdarzeń takich jak wojna, u ludzi tych zgodnie z prawem powinni pojawić się – komornicy. Szczęście w nieszczęściu, w powojennej rzeczywistości żaden komornik nie niepokoił właścicieli – bankrutów. Społeczeństwo, które przeżyło wojnę, wiedziało, że w realiach ówczesnego świata byłoby to nie dość, że nieskuteczne, to wręcz niehumanitarne i dezawuujące podstawowe zasady współżycia społecznego.

Oczywiście może pojawić się pytanie, czy były właściciel bankrut jest winny temu, że wybuchła wojna, że jej konsekwencje były tak drastyczne? Nie. Zatem czy powinien otrzymać odszkodowanie? Bezspornie. Tyle że do jego wypłaty zgodnie z odwiecznymi regułami znanymi w zasadzie wszystkim porządkom prawnym na świecie zobowiązany jest sprawca szkody. Kto był sprawcą szkody? Przede wszystkim Niemcy oraz Związek Radziecki. Zatem to od tych państw powinien były właściciel domagać się odszkodowania, a nie od polskiego podatnika. Tylko jak to wyegzekwować w praktyce? Przy podejmowaniu jakichkolwiek działań należy niewątpliwie brać pod uwagę realia geopolityczne i zasadność miarkowania przedsiębranych środków – tak, by przyniosły rzeczywiste korzyści, a nie prowadziły do kolejnych międzynarodowych kryzysów politycznych.

Co zatem możemy zrobić dziś?

Należy w jednym operacie szacunkowym dotyczącym konkretnych nieruchomości wyliczyć wartość odszkodowań za straty wojenne i komunistyczną nacjonalizację. Trzeba pokazać, za co odpowiadają okupanci, a za co państwo polskie.

Operat powinien określać wartość praw majątkowych do przedmiotowej nieruchomości przed wybuchem wojny według ówczesnego jej stanu (geodezyjnego, technicznego, planistycznego itp.) z uwzględnieniem obciążeń hipotecznych. Podkreślam, że chodzi o wartość według cen przedwojennych. Powinniśmy następnie policzyć straty, jakie ponieśli byli właściciele nieruchomości w wyniku konfiskat okupacyjnych, zniszczeń wojennych i komunistycznej nacjonalizacji. Właśnie w takiej kolejności zdarzenia te następowały, począwszy od września 1939 r., doprowadzając do szkód majątkowych po stronie byłych właścicieli.

W ten zresztą sposób powojenni rzeczoznawcy (Biuro Odszkodowań Wojennych) określali wartość wyjściową nieruchomości, według której obliczano straty wojenne.

Zatem od wartości wyjściowej (1939 r.) odejmujemy wartość zniszczeń wojennych (w latach 1939–1945), jak również uwzględniamy ewentualne inwestycje, które miały miejsce w czasie okupacji. To jest komponent wartości, za który odpowiadają okupanci.

Następnie należy przejść do określenia wartości nieruchomości po wojnie w chwili jej przejęcia przez państwo. Przy czym trzeba pamiętać, że w wyniku wojny doszło do załamania rynku nieruchomości i spadku także wartość nieruchomości niezniszczonych.

Rynek nieruchomości istniał zarówno w czasie wojny, jak i po wojnie. Mamy dostęp do transakcji z tych okresów i w ten sposób porównawczo możemy określić wartość nieruchomości według waluty obowiązującej w dacie przejęcia przez państwo przeliczonej na przedwojenne złote. Drugie rozwiązanie, odwołujące się do powojennej praktyki wyceny i zastosowane w przypadku określania wartości praw majątkowych spłacanych przez państwo polskie w ramach umów indemnizacyjnych, odwołuje się do ogólnego obniżenia wartości majątku narodowego. Przyjmowano, że w stosunku do wartości z 1939 r. wynosiło ono 40 proc. Za to również w istotnym stopniu powinni odpowiadać okupanci.

Wartość nieruchomości z 1939 r. obniżamy zatem o zniszczenia wojenne, a następnie pomniejszamy o 40 proc. Od tej wartości odejmujemy obciążenia hipoteczne wymagalne w dacie przejęcia nieruchomości. Przy czym trzeba pamiętać, że w czasie wojny działały przedwojenne instytucje bankowe i raty kredytów były wymagalne. Niemniej w wyniku wysokiej inflacji kwoty rat spłacanych w czasie wojny były niewspółmiernie małe do tych z 1939 r., co było korzystne dla kredytobiorców. Dlatego w rozliczeniu według daty przejęcia należałoby uwzględnić tylko wymagalne raty, a nadpłacone zweryfikować o nadzwyczajny podatek od wzbogacenia wojennego.

Po dokonaniu takiej kalkulacji otrzymalibyśmy realną wartość przejętych przez państwo praw majątkowych. Aby dowiedzieć się, jaka jest ich wartość obecnie, należałoby zwaloryzować ją przy użyciu wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych (od 1950 r. obwieszczanego przez GUS) albo przy użyciu dolara amerykańskiego.

Reasumując, odszkodowania za konfiskaty okupacyjne, zniszczenia wojenne i komunistyczną nacjonalizację należałoby obliczyć w jednym operacie, który określi zwaloryzowaną na dzień dzisiejszy wartość praw majątkowych w czasie wojny i chwili nacjonalizacji, uwzględniając podane wyżej zmienne.

To pozwoliłoby nam precyzyjnie ustalić, kto i w jakim zakresie odpowiada za przewłaszczone dobra majątkowe i do kogo należy kierować roszczenia.

A jaki model wyceny nieruchomości reprywatyzowanych jest obecnie stosowany w praktyce polskich sądów i urzędów?

Wykreowany przez orzecznictwo model rozliczeń zakłada zwroty nieruchomości w naturze. Niesprawiedliwość takiego rozwiązania szczególnie jaskrawo widać w przypadku Warszawy, gdzie ze środków całego społeczeństwa dokonano odbudowy miasta, a następnie poszczególne nieruchomości trafiały w ręce spadkobierców byłych bankrutów. W tym przypadku odwołanie się do terminu „zwroty nieruchomości w naturze” to wyjątkowy zabieg erystyczny. W rzeczywistości możemy mówić ewentualnie o przywróceniu określonych praw do nieruchomości, w tym nie tylko tych ujawnionych w dziale I i II ksiąg wieczystych, ale także w działach III i IV. „Zwrot nieruchomości w naturze” niejako automatycznie pomija obciążenia hipoteczne, a należy pamiętać, że przed II wojną światową, podobnie jak i dzisiaj, większość nieruchomości była obciążona hipotekami. Zatem w dzisiejszym patologicznym modelu reprywatyzacji takie samo odszkodowanie otrzymuje zarówno potomek byłego właściciela, który wybudował kamienicę z własnych środków, jak i potomek bankruta. Delikatnie mówiąc, to chyba nieporozumienie.

Dlatego dobrze by się stało, gdyby raport komisji stanowił wstęp do opracowania założeń metodologicznych wyceny nieruchomości reprywatyzowanych opartych na spójnym i wielowymiarowym podejściu uwzględniającym straty wojenne i załamanie rynku nieruchomości w latach 40. XX w. Dopiero wtedy będziemy mogli precyzyjnie określić straty, jakie ponieśliśmy i ponosimy w związku z dziką reprywatyzacją, i powstrzymać wciąż trwający proceder wyłudzania niesłusznych odszkodowań reprywatyzacyjnych. 

Do wypłaty odszkodowania zobowiązany jest sprawca szkody. Kto był sprawcą szkody? Przede wszystkim Niemcy oraz Związek Radziecki. Zatem to od tych państw, a nie od polskiego podatnika, powinien domagać się odszkodowania były właściciel

Autor jest prawnikiem, rzeczoznawcą majątkowym, autorem książki „Reprywatyzacja. Źródła problemu”