Mimo że wiele mówi się o niedozwolonych praktykach stosowanych przez deweloperów, wielu z nich nadal zamieszcza w umowach sprzedaży nieruchomości niedozwolone klauzule. Dlatego też zanim zdecydujemy się na kupno mieszkania, powinniśmy dokładnie zapoznać się z umową, którą przedstawi nam do podpisu deweloper. Warto sprawdzić, czy nie zawiera ona postanowień umownych kształtujących prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy.

Wygórowane kary umowne

Gazeta Prawna, dokonując wspólnie z prawnikami kancelarii CMS Cameron Mc Kenna Dariusz Greszta analizy umowy zobowiązującej do wybudowania lokalu i wskazania wspólnocie mieszkaniowej nabywcy oraz ustanowienia odrębnej własności i przeniesienia własności stosowanej przez Zakład Budowlano-Remontowy inż. Jerzy Gawęda z siedzibą w Warszawie, dotarła do zapisów niekorzystnych dla konsumentów i naruszających ich prawa.

Jednym z takich postanowień jest par. 10 ust. 3. Zgodnie z jego brzmieniem, jeżeli umowa zostanie rozwiązana np. z powodu wypowiedzenia jej przez nabywcę lokalu, to inwestor zwróci nabywcy sumę otrzymanych wpłat pomniejszoną o karę umowną w wysokości 5 proc. dokonanych wpłat. Postanowienie takie zostało jednak wpisane na listę klauzul niedozwolonych prowadzoną przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK). Zdaniem UOKiK kara umowna w wysokości 5 proc. jest nadmiernie wygórowana. Stosowanie takich kar umownych narusza z art. 3853 pkt 17 kodeksu cywilnego, który stanowi, że niedozwolone są postanowienia umowne, które nakładają na konsumenta, który nie wykonał zobowiązania lub odstąpił od umowy, obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej lub odstępnego.

Bezprawna zmiana ceny

Innym postanowieniem, które jest niedozwoloną klauzulą umowną wpisaną na listę Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, jest par. 4 umowy. Zgodnie z tym postanowieniem w przypadku zmiany powierzchni całkowitej lokalu (zgodnie z inwentaryzacją podwykonawczą) ulegnie zmianie cena lokalu. Postanowienie to narusza prawa konsumentów, bowiem cechą obrotu konsumenckiego powinna być przede wszystkim jego pewność. Konsument powinien znać dokładną cenę przed nabyciem lokalu. Narusza ono także art. 3853 pkt 10 kodeksu cywilnego, który zabrania stosowania postanowień uprawniających przedsiębiorcę do jednostronnej zmiany umowy bez ważnej przyczyny wskazanej w umowie. Postanowienie to jest również sprzeczne z art. 3853 pkt 20 kodeksu cywilnego, który zabrania stosowania postanowień, które uprawniają przedsiębiorcę do określenia lub podwyższenia ceny po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa do odstąpienia od umowy.

Niedozwolonym postanowieniem umownym, które uprawnia dewelopera do bezprawnego podwyższenia ceny, jest także paragraf umowy stanowiący, że w przypadku zmiany powszechnie obowiązujących przepisów prawnych odnośnie do stawek podatku od towarów i usług w trakcie obowiązywania umowy cena za lokal może ulec zmianie proporcjonalnie do skutków zmian podatku od towarów i usług.

Podobnie podwyższona może być cena mieszkania w przypadku wprowadzenia innych podatków i świadczeń publicznoprawnych o charakterze cenotwórczym. Postanowienia te naruszają prawa konsumenta głównie z tego względu, że cena powinna być określona w sposób jednoznaczny i powinna zawierać wszystkie elementy cenotwórcze. Zmiana ceny mogłaby być dopuszczalna, ale wówczas konsumentowi powinno przysługiwać prawo odstąpienia od umowy bez obowiązku płacenia jakiejkolwiek kary umownej.

Zbyt mała liczba rat

Zawarty w umowie harmonogram płatności również narusza prawa konsumentów. Nie jest on bowiem powiązany z etapami realizacji inwestycji. Jest on ponadto rozłożony jedynie na trzy raty, a powinien być rozłożony co najmniej na pięć. Druga rata stanowi aż 80 proc. wartości lokalu. Brak uzależnienia wpłat części ceny od postępu prac budowlanych i ich odbioru, przy jednoczesnym sprawdzeniu jakości, zgodności z projektem i pozwoleniem na budowę, stanowi duże ryzyko nienależytego wykonywania umowy przez dewelopera i braku systemu kontroli przez nabywcę.

3 KROKI

Co zrobić, gdy umowa z deweloperem zawiera niedozwolone klauzule umowne:

1 Zwrócić się do dewelopera o usunięcie klauzuli z umowy.

2 Zwrócić się do prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów o zbadanie, czy wskazane przez niego zapisy nie stanowią klauzul niedozwolonych.

3 Gdy deweloper nie usunie klauzuli, wnieść pozew do sądu (wydział cywilny) o ustalenie, że konkretne postanowienie umowy stanowi klauzulę niedozwoloną.

Analiza krok po kroku

WĄTPLIWY ZAPIS UMOWY

W przypadku wzrostu powierzchni całkowitej lokalu konsument zobowiązany będzie do dopłaty różnicy wartości lokalu wynikającej ze zmiany powierzchni.

CO TO OZNACZA

Jeżeli deweloper wybuduje większy lokal niż przewidywała to umowa, to konsument będzie musiał zapłacić wyższą cenę za mieszkanie. Jednocześnie postanowienie to nie przewiduje możliwości odstąpienia od umowy bez ponoszenia kosztów kary umownej.

CZY JEST ZGODNY Z PRAWEM

NiePostanowienie jest niezgodne z prawem i narusza prawa konsumenta. Zgodnie bowiem z art. 3853 pkt 20 kodeksu cywilnego niedozwolonymi postanowieniami umownymi są postanowienia, które uprawniają przedsiębiorcę do określenia lub podwyższenia ceny po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa do odstąpienia od umowy.

REKOMENDACJA DLA KLIENTA

Nabywca mieszkania przed podpisaniem umowy powinien zwrócić się do dewelopera o zmianę niekorzystnego dla niego zapisu. Jeżeli deweloper nie dokona zmiany, to nabywca powinien rozważyć rezygnację z podpisania umowy.

REKOMENDACJA DLA FIRM

Deweloper powinien usunąć z umowy niekorzystny dla konsumentów zapis.

ARKADIUSZ JARASZEK

arkadiusz.jaraszek@infor.pl

OPINIE

TOMASZ KUREK

adwokat i radca prawny, partner kierujący departamentem nieruchomości i budownictwa CMS Cameron McKenna Dariusz Greszta

W analizowanej umowie z deweloperem-inwestorem niejasna jest pozycja stron umowy. Wydaje się, że kupujący będzie nabywcą lokalu po jego wybudowaniu. Właścicielem tego lokalu nie będzie jednak deweloper, tylko wspólnota mieszkaniowa. W umowie tej inwestor zobowiązuje się jedynie do wskazania wspólnocie, że nabywcą będzie konkretna osoba. Ponieważ jednak wspólnota nie jest stroną umowy, to brak jest zobowiązania wspólnoty do sprzedania lokalu wyznaczonej przez dewelopera osobie. Dla kupującego stwarza to bardzo niebezpieczną sytuację, w której ponosi koszty budowy lokalu przy braku zobowiązania wspólnoty do zawarcia umowy sprzedaży tego lokalu na swoją rzecz. Dla właściwego zabezpieczenia interesów kupującego umowa powinna być zawarta także przez wspólnotę mieszkaniową, a ponadto powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

AGNIESZKA DOERING

główny specjalista w Delegaturze UOKiK w Katowicach

Powszechną praktyką deweloperów jest stosowanie w obrocie konsumenckim wzorców umów, których regulacje niejednokrotnie nie podlegają negocjacjom. Wzory często obejmują postanowienia niezgodne z przepisami art. 3851 i następnych kodeksu cywilnego, dlatego przy zawieraniu umowy należy wykazać się szczególną ostrożnością. Za nadmiernie uciążliwe uznaje się klauzule uprawniające przedsiębiorcę do zmian, wedle niejasnych zasad, warunków umowy, w tym terminu realizacji, ceny, powierzchni nieruchomości, bez przyznania konsumentowi prawa do odstąpienia. Niedozwolone są postanowienia nakładające na konsumenta obowiązek przyjęcia nieruchomości obarczonej wadami i wyłączające odpowiedzialność dewelopera za nienależyte wykonanie umowy. Sprzeczne z dobrymi obyczajami i naruszające interes konsumenta są również klauzule zobowiązujące go do zapłaty rażąco wygórowanych kar umownych.