statystyki

Długoterminowa umowa najmu trudna do zerwania

autor: Leszek Jaworski30.03.2018, 17:00
Żadna ze stron najmu zawartego na czas oznaczony nie może co do zasady rozwiązać go bez zgody drugiej strony, poza przypadkami określonymi w ustawie.

Żadna ze stron najmu zawartego na czas oznaczony nie może co do zasady rozwiązać go bez zgody drugiej strony, poza przypadkami określonymi w ustawie.źródło: ShutterStock

W 2005 r. wynająłem na 30 lat lokal użytkowy z przeznaczeniem na prowadzenie w nim działalności gospodarczej. Podpisałem umowę z przedsiębiorcą, który prowadził w latach 1996–2012 działalność gospodarczą w zakresie robót związanych z budową dróg i autostrad. Wynajmował ponadto wiele lokali użytkowych, dlatego powołał nawet administrację. Płaciłem czynsz zgodnie z fakturami VAT, w których wynajmujący wskazał NIP własnego przedsiębiorstwa. Z powodów osobistych musiałem zawiesić prowadzenie firmy. Z tego powodu wynajmujący wypowiedział mi najem lokalu. Uważam, że wypowiedzenie jest bezskuteczne, gdyż umowa została zawarta między przedsiębiorcami. Wynajmujący zaś uważa, że nie jest przedsiębiorcą, ponieważ w fakturach VAT wskazywany był jako osoba zajmująca się administracją domu, a NIP podawał dla celów podatkowych, a nie dla prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Poza tym uważa, że nie ma numeru REGON oraz najem lokali nie był przedmiotem działalności wpisanej do rejestru. Czy wypowiedzenie najmu jest skuteczne?

W sprawie istotna jest odpowiedź na pytanie, czy umowa najmu lokalu użytkowego została zawarta w obrocie profesjonalnym, tj. pomiędzy podmiotami gospodarczymi. Od tego zależy bowiem dopuszczalność jej wypowiedzenia. Gdyby bowiem przyjąć, że wynajmujący zawierał umowę najmu jako przedsiębiorca, strony związane byłyby wskazanym w niej 30-letnim terminem trwania stosunku najmu, bez możliwości wcześniejszego wypowiedzenia przez wynajmującego, a to z uwagi na brzmienie art. 661 par. 2 kodeksu cywilnego (dalej: k.c.).

Bez zgody się nie da

Artykuł 661 par. 2 k.c. w brzmieniu, które obowiązuje od 1 stycznia 2009 r., stanowi, że najem zawarty między przedsiębiorcami dopiero na czas dłuższy niż 30 lat poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony. W orzecznictwie przesądzono, że do stosunku najmu powstałego przed dniem wejścia w życie ww. przepisu i trwającego po tym dniu art. 661 par. 2 k.c. ma zastosowanie (por. wyrok SN z 18 września 2014 r., sygn. akt V CSK 557/13). Przyjmuje się, że najem zawarty na czas oznaczony zapewnia stronom stabilność sytuacji w tym sensie, iż do tej postaci najmu nie odnosi się możliwość swobodnego wypowiedzenia stosunku prawnego, znamienna dla najmu, którego czas trwania nie jest oznaczony (art. 673 par. 1 k.c.), jak i dla innych zobowiązań bezterminowych o charakterze trwałym (art. 3651 k.c.).

Żadna ze stron najmu zawartego na czas oznaczony nie może co do zasady rozwiązać go bez zgody drugiej strony, poza przypadkami określonymi w ustawie. W odróżnieniu od najmu na czas nieoznaczony, stronom nie przysługuje więc ogólna kompetencja do zakończenia najmu w drodze wypowiedzenia.

Mówiąc wprost, brak wskazania w umowie przyczyn wypowiedzenia wyklucza dopuszczalność wypowiedzenia z zachowaniem terminów wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 19 stycznia 2006 r., sygn. akt I ACa 833/05 oraz wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 20 września 2013 r., sygn. akt I ACA 402/13).


Pozostało jeszcze 65% treści

Czytaj wszystkie artykuły
Miesiąc 97,90 zł
Zamów abonament

Mam kod promocyjny
Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu tylko za zgodą wydawcy INFOR Biznes. Kup licencję

Polecane

Twój komentarz

Zanim dodasz komentarz - zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.

Widzisz naruszenie regulaminu? Zgłoś je!

Redakcja poleca

Galerie

Polecane