Resort infrastruktury i budownictwa jest zdeterminowany, by ograniczyć możliwość wydawania decyzji o warunkach zabudowy, czyli popularnych wuzetek. Zgodnie z projektem zmian w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1073 ze zm.) można by je uzyskiwać wyłącznie dla terenów bezpośrednio sąsiadujących z działkami zabudowanymi. Pomysł wywołuje olbrzymie kontrowersje nie tylko wśród deweloperów, lecz także i indywidualnych inwestorów planujących postawić domy dla własnej rodziny. W wielu przypadkach nie mieliby oni bowiem szans na uzyskanie wuzetek.

Okazuje się jednak, że propozycja MIiB – którą DGP nagłośnił w zeszłym tygodniu i która wywołała falę obaw – nie jest ostateczna. Podsekretarz stanu Tomasz Żuchowski podczas zorganizowanej we Wrocławiu konferencji mieszkaniowej „Dni dewelopera” zaproponował nowe rozwiązanie, które ma wychodzić naprzeciw oczekiwaniom inwestorów, ale jednocześnie kończyć wolnoamerykankę w budownictwie. Wuzetki mogłyby być wydawane dla terenu, który nie graniczy z już zabudowaną działką, ale wyłącznie na obszarach zurbanizowanych, które zgodnie z projektem będą wyznaczane przez gminy. Chodzi o powierzchnie, które tworzą zwarty układ przestrzenny. Mogą to być np. obszary o skupionej zabudowie i ziemie do nich bezpośrednio przylegające.

Duże różnice w pokryciu planami

Duże różnice w pokryciu planami

źródło: Dziennik Gazeta Prawna

– W drodze uchwały gmina wyznaczy obszar zurbanizowany, niekoniecznie pokrywający się z granicami miasta czy wsi, na którym będzie można wydawać wuzetki, nawiązując do funkcji dominanty. Wyeliminuje to mnogość decyzji o warunkach zabudowy wydawanych dla tych samych działek o różnym przeznaczeniu. Jeśli na terenie będą przeważać budynki jednorodzinne, to takie też będą wydawane wuzetki. Jak na budownictwo magazynowe, to magazynowe – tłumaczył wiceminister.

Zaznaczył jednocześnie, że decyzje mogliby uzyskać jedynie właściciele lub użytkownicy wieczyści gruntów, a nie, jak dzisiaj, w zasadzie dowolne osoby, które o nią wystąpią.

Lepiej, ale...

Na obszarze zurbanizowanym do wydania wuzetki nie byłoby więc niezbędne bezpośrednie graniczenie z zabudowaną działką. Poza tymi terenami nie wydawano by ich wcale. Mówiąc wprost – budowa domu pod lasem nie byłaby już możliwa. W nowym wariancie bardziej więc skorzystaliby deweloperzy, którzy i tak raczej nie budują na odludziu, niż indywidualni inwestorzy, marzący o ucieczce od zgiełku miasta.

– Propozycja, aby złagodzić obostrzenia w wydawaniu wuzetek w terenach zurbanizowanych, jest oczywiście krokiem w dobrą stroną. Niemniej każde ograniczenie spowoduje spadek podaży gruntów. Ponadto nie ma pewności, czy gminy wyznaczą obszary zurbanizowane – ocenia Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

– Razem z ograniczeniami już istniejącymi, czyli wyłączeniem gruntów rolnych oraz wstrzymaniem sprzedaży terenów Skarbu Państwa, możemy mieć silny wzrost cen gruntów, co przełoży się na koszt mieszkań. Rosnące stawki skutkować będą spadkiem liczby sprzedawanych mieszkań – dodaje, zaznaczając, że branża deweloperska rozumie potrzebę zagęszczania budownictwa i się z nią zgadza, ale chce szukać takich rozwiązań, które nie zablokują inwestycji.

W nowym wariancie możliwość inwestowania poza terenami objętymi miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego będzie uzależniona od tego, czy gmina wyznaczy teren zurbanizowany. To zaś może nie być takie proste.

– Wiele zależeć będzie od tego, jak miałaby wyglądać procedura wyznaczania takich obszarów. Jeśli tak jak to dziś jest zapisane w projekcie, to będzie ona czasochłonna – uważa Wojciech Jacyno, radca prawny z kancelarii Prof. Wierzbowski & Partners.

– Projekt przewiduje uwzględnianie terenów zurbanizowanych w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Ich uchwalenie zajmuje przeciętnie od 18 miesięcy do 2 lat – wyjaśnia prawnik.

Niewykluczone jednak, że także pod tym względem projekt nowelizacji będzie ewoluował. Sporo też zależeć będzie od samego resortu infrastruktury i budownictwa, gdyż ma on otrzymać uprawnienie do wydania rozporządzenia wykonawczego określającego zasady wyznaczania terenów zurbanizowanych.

Chaos wokół nas

W tej chwili trudno prorokować, który wariant zmian zwycięży. Niewykluczone zresztą, że pojawi się jeszcze inny, gdyż MIiB zapewnia, że jest otwarte na propozycje. Warunek jest jeden – możliwość inwestowania w oparciu o wuzetki musi być mocno ograniczona. Dlaczego? Bo przez miasta nie tylko są brzydsze, ale też coraz trudniej się w nich żyje.

– Od lat narzekamy, że nie ma dróg, chodników, komunikacji. Skarżymy się na to, jak kraj jest szpetny, jak rozlewa się rozbudowa. To wszystko właśnie wina tego, w jaki sposób dzisiaj wydawane są wuzetki – mówił na czwartkowej konferencji Tomasz Żuchowski.

– Każdy chce budować się w dowolnym miejscu. Czas zdać sobie sprawę, że nie wszystkie działki nadają się pod zabudowę. Są tereny prawnie chronione, przyrodnicze. Chcemy mieć gdzie wypoczywać. A dzisiaj wszystko, czy to łąkę, czy to las, przeznacza się pod zabudowę – przekonywał. Jak stwierdził, pierwotna propozycja ograniczenia możliwości wydawania decyzji o warunkach zabudowy była tak daleko idąca, gdyż chciał włożyć kij w mrowisko i wywołać dyskusję o tym, w jakich warunkach mieszkamy.

Zastrzeżenia ministerstwa nie są odosobnione, chaos w zabudowie dostrzegają też inni. W kwietniu Najwyższa Izba Kontroli przedstawiła analizę systemu gospodarowania przestrzenią gminy jako dobrem publicznym, w której również podkreślano zły wpływ wuzetek na to, co dzieje się z przestrzenią.

„Podstawą gospodarowania przestrzenią stają się decyzje administracyjne, które nie muszą być zgodne z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, co skutkuje powstawaniem chaosu przestrzennego. W konsekwencji na obszarach nieobjętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego istnieje możliwość realizacji inwestycji niezgodnie z założeniami lokalnej polityki i struktury przestrzennej gminy (przykładem może tu być lokalizacja budowy farm wiatrowych)” – zaznaczono w tym dokumencie.