Szacuje się, że tylko 30 proc. powierzchni Polski jest pokryte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Jeśli takich planów nie ma, to jedynym sposobem na wybudowanie czy to domu jednorodzinnego, czy całego osiedla, jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, czyli popularnej wuzetki. Dzisiaj wydaje się je nawet wtedy, gdy na żadnej z działek bezpośrednio graniczących z nieruchomością nie ma zabudowań. Wystarczy, że znajdują się one w okolicy.

Rząd chce jednak zmienić przepisy. Zgodnie z projektem nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wuzetki będą wydawane tylko wtedy, jeśli nieruchomość graniczy bezpośrednio z co najmniej jedną działką już zabudowaną. Jeśli więc sąsiedzi jeszcze się nie pobudowali, to i my nie będziemy mogli. To samo dotyczy działek graniczących z drogami, parkami, lasami czy nieużytkami. Jeśli choć jeden bok naszego terenu o długości co najmniej 4 m nie graniczy bezpośrednio z zabudowaną już działką, to nie będzie szans, by się na nim pobudować.

Zmiany dotkną zarówno prywatnych inwestorów, którzy myślą o postawieniu domu dla rodziny, jak i duże firmy deweloperskie. Te ostatnie mogą stracić najwięcej, gdyż często już mają tereny, na których dotychczas mogły budować, a które po wejściu w życie nowych przepisów pozostaną niewykorzystane.

Co gorsza, już wydane wuzetki pozostaną ważne jedynie przez dwa lata. Po tym czasie wygasną i nie będzie można na ich podstawie uzyskać pozwolenia na budowę.

– Ograniczenie wystawiania nowych decyzji WZ oraz wygaszanie już wydanych spowoduje, że inwestorzy często zostaną postawieni pod ścianą i będą musieli rozpoczynać inwestycje szybciej, niż planowali. W przeciwnym razie będą zmuszeni czekać tak długo, aż sąsiedzi zakończą swoje inwestycje. To rozreguluje rynek – ostrzega Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Rekordowe dane z rynku nieruchomości

Rekordowe dane z rynku nieruchomości

źródło: Dziennik Gazeta Prawna

Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa, które jest autorem propozycji, tłumaczy potrzebę zmian troską o ład przestrzenny. Jego zdaniem wuzetki od początku miały być wydawane tylko dla terenów bezpośrednio sąsiadujących z działkami zabudowanymi. To z orzecznictwa sądów wynika liberalna interpretacja, która uznaje także dalej zabudowane działki za sąsiednie.

Projekt nowelizacji pakietu ustaw przedstawiany jako uproszczenie procesu inwestycyjno-budowlanego wbrew swej nazwie może mocno utrudnić życie deweloperom. Znaczna część inwestycji jest bowiem realizowana na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, czyli popularnych wuzetek. Ich uzyskanie będzie zaś dużo trudniejsze niż dzisiaj.

– Działka będzie musiała graniczyć bezpośrednio z innym zabudowanym terenem. Jeśli więc dysponujemy terenem położonym na istniejącym osiedlu, ale akurat z jednej strony jest park, a z drugiej droga, albo pusta działka inwestora, który wstrzymuje się z budową – nie będziemy mogli nic zrobić. Podobnie, kiedy nasza działka będzie otoczona drogami z każdej strony – mówi Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Przedsiębiorcy, którzy mają takie tereny, muszą więc jak najszybciej rozpoczynać inwestycje. Jeśli im się to nie uda przed wejściem w życie nowych przepisów, zostaną z działkami, na których nie wolno im będzie niczego pobudować. Co więcej, z oczywistych względów nie będzie chętnych na ich odkupienie.

Zdecyduje sąsiad

Chodzi o zmiany proponowane w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1073 ze zm.). Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa przygotowało nowe brzmienie art. 61 tej ustawy, czyli przepisu, który ustala przesłanki do wydania wuzetki. Dzisiaj jest to możliwe, gdy „co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji”. Po zmianach decyzję wolno będzie wydać, jeśli „działka budowlana ma wspólną, nie krótszą niż 4 m, granicę z co najmniej jedną działką zabudowaną budynkiem innym niż budynek pomocniczy”.

– Termin sąsiedniej działki nie był dotychczas zdefiniowany. Orzecznictwo opowiedziało się za szerszym jego rozumieniem, w ten sposób, że sąsiedztwo odnosi się do pewnego obszaru urbanistycznego tworzącego całość. Aktualny projekt zmiany tego przepisu przewiduje wąskie rozumienie sąsiedztwa. Zgodnie z proponowanym rozwiązaniem podstawową przesłanką umożliwiającą wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest bezpośrednie graniczenie działki z inną działką zabudowaną – wyjaśnia Jacek Kosiński, adwokat i partner w kancelarii KKLW Kurzyński Kosiński Łyszyk i Wspólnicy.

Właściciele terenów, które przylegają do nieużytków, dróg, lasów czy parków w żaden sposób nie będą już mogli dostać decyzji o warunkach zabudowy. Mówiąc wprost – nic nie postawią na swej nieruchomości. Ci zaś, którzy sąsiadują z działkami budowlanymi, będą uzależnieni od ich właścicieli. Jeśli oni postawią budynki – będzie można wystąpić o wuzetkę. Jeśli nie, szans na jej uzyskanie nie będzie.

Przyjęcie nowych przepisów oznaczałoby, że nie mogłyby powstać chociażby osiedla domów jednorodzinnych usytuowanych na uboczu, jakie realizuje deweloper Dworek Polski, zdobywca Nagrody Komisji Europejskiej. Nie znajdują się one bowiem bezpośrednio wśród innych zabudowań.

Resort infrastruktury i budownictwa tłumaczy konieczność zmiany prawa troską o ład przestrzenny.

„Konieczne stało się takie doprecyzowanie przesłanek uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, aby odpowiadały one intencjom projektodawców ustawy z 2003 r. i czyniły z decyzji WZ narzędzie uzupełniania zabudowy na obszarach do tego przygotowanych, nie zaś instrument chaotycznej ekspansji przestrzennej” – napisano w uzasadnieniu projektu.

Dwa lata ważności

Branża deweloperska obawia się również innej zmiany dotyczącej wuzetek – ograniczenia do dwóch lat ich ważności.

– Dwa lata to zdecydowanie za mało. Są inwestycje zaplanowane na 20 lat i budowane etapami, bo inwestor nie jest w stanie zdobyć finansowania od razu na cały projekt bądź też przewiduje, że nie będzie w stanie od razu sprzedać wszystkich lokali. Wystarczy spojrzeć na warszawskie Soho Factory czy zdobywające wiele prestiżowych nagród osiedle XIX Dzielnica – oba projekty są już realizowane od blisko 10 lat, a zaplanowane na kilka następnych – zauważa Konrad Płochocki.

Jego zdaniem nawet przy stosunkowo niewielkich inwestycjach trudno zdążyć ze wszystkimi formalnościami w ciągu 2 lat. Przy dużych będzie to zwyczajnie niemożliwe. Inwestorzy będą więc musieli liczyć się z dodatkowym ryzykiem, którego na dodatek nie da się w żaden sposób oszacować. Co bowiem, jeśli po zakończeniu pierwszego etapu inwestycji urząd zmieni zdanie i odmówi wydania wuzetek na kolejne?

Opisane zmiany miały początkowo zostać wprowadzone przez kodeks urbanistyczno-budowlany, czyli kompleksową regulację procesu inwestycyjnego. Ponieważ prace nad nim przeciągają się, MIB zaproponował na razie projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw w związku z uproszczeniem procesu inwestycyjno-budowlanego.

– Problem w tym, że kodeks urbanistyczno-budowlany miał zawierać wiele ułatwień dla powstawania planów zagospodarowania przestrzennego, w tym ograniczenie odszkodowań dla właścicieli ziemi. W obecnym projekcie nie ma żadnych realnych zmian, które spowodowałyby przyspieszenie uchwalania planów. Są za to przepisy ograniczające wydawanie nowych decyzji WZ – ubolewa Konrad Płochocki.