Właścicielami gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste są zawsze Skarb Państwa, jednostki samorządu terytorialnego lub ich związki. Użytkownik wieczysty, będąc właścicielem wszelkich budynków i urządzeń znajdujących się na gruncie, może natomiast korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób zgodnie z przepisami prawa, z zasadami współżycia społecznego oraz w granicach określonych w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. W odróżnieniu od prawa własności gruntu użytkowanie wieczyste wiąże się jednak z ograniczeniami. Jest bowiem prawem czasowym (przyznawanym na okres od 40 do 99 lat, z możliwością przedłużenia) i odpłatnym (użytkownik wieczysty poza pierwszą opłatą w wysokości od 15 do 25 proc. ceny gruntu, uiszczaną przy zawieraniu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, uiszcza corocznie opłatę w wysokości od 0,3 proc. do 3 proc. ceny gruntu). Właściciel gruntu może doprowadzić do przedwczesnego rozwiązania umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, jeśli użytkownik wieczysty korzysta z gruntu w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie.

Naturalnym dążeniem użytkowników wieczystych jest uniknięcie kosztów i potencjalnych ryzyk związanych z prawem użytkowania wieczystego i dokonanie jego przekształcenia w najszersze prawo do nieruchomości - własność. W chwili obecnej nabycie prawa własności gruntu przez jego użytkownika wieczystego regulują dwa podstawowe akty prawne. Ustawa o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 r. (Dz.U. z 2004 nr 261, poz. 2603) przewiduje zasady ogólne sprzedaży prawa własności gruntu jego użytkownikowi wieczystemu. Sprzedaż taka wymaga jednak zainteresowania i woli ze strony właściciela. Natomiast ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności z 27 lipca 2005 r. daje niektórym użytkownikom wieczystym nie tylko możliwość, ale także prawo żądania przekształcenia użytkowania wieczystego gruntu we własność. Ustawa tworzy kategorie użytkowników wieczystych i gruntów, w odniesieniu do których roszczenie o przekształcenie będzie miało zastosowanie.