Wyobraźmy sobie sytuację: stara kamienica, która należała do osoby prywatnej. Jej właściciel umiera, zaś dzieci rozpierzchły się po świecie i żadne nie interesuje się losem nieruchomości. W sprawę włącza się gmina.

Z jednej strony remontuje budynek, dba o doprowadzanie do niej mediów. Z drugiej pobiera czynsz od lokatorów, wypowiada umowy najmu, dochodzi roszczeń z tytułu bezumownego korzystania z lokalu. Rzecz w tym, że formalnie rzecz biorąc – skoro sama nie jest właścicielem nieruchomości, a z rzeczywistym właścicielem nie ma kontaktu – działa jako prowadzący cudze sprawy bez zlecenia (art. 752–757 kodeksu cywilnego). I tu powstaje wątpliwość: czy prowadzący cudze sprawy bez zlecenia jest w ogóle uprawniony do wypowiedzenia umowy najmu oraz dochodzenia roszczeń za bezumowne korzystanie z lokalu?

W orzecznictwie, w tym także Sądu Najwyższego, zdania są podzielone. Zawiły spór prawny zaś jest istotny dla zwykłych ludzi, od których ktoś, na ogół gmina, żąda zapłaty, mimo że ani nie jest właścicielem lokalu, ani nie ma żadnej umowy pozwalającej jej na egzekwowanie roszczeń.

Dwie koncepcje

Podzieleni są także eksperci. Niektórzy twierdzą, że konstrukcja prawna prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia nie daje sama w sobie umocowania do działania w imieniu i na rzecz zainteresowanego (patrz ramka). Inni zaś zwracają uwagę na praktyczne znaczenie możliwości podejmowania przez gestora zarówno czynności materialnoprawnych, jak i procesowych.

Dr Mariusz Bidziński, wspólnik w kancelarii Chmaj i Wspólnicy oraz wykładowca Uniwersytetu SWPS zaznacza, że kluczowa jest interpretacja art. 752 k.c.

– Z przepisu tego wynika bezspornie, że prowadzenie cudzych spraw bez zlecenia ograniczone jest jedynie do podejmowania działań z korzyścią dla osoby zainteresowanej. Brak jest w jego treści wykluczenia możliwości podejmowania czynności prawnych – podkreśla. Jego zdaniem więc należy przyjąć, że każde działanie, którego skutkiem jest osiągnięcie korzyści przez osobę zainteresowaną, jest działaniem dozwolonym. Wyjątkiem są wyłącznie te czynności, które zainteresowany może wykonywać jedynie osobiście, np. sporządzenie testamentu.

– W zasadzie każdy właściciel mieszkania, działając racjonalnie, dochodziłby na drodze procesowej roszczeń z tytułu bezumownego korzystania ze swojego lokalu. Jeżeli zatem działania gminy mają przynieść korzyść osobie zainteresowanej, to uznać je należy za mieszczące się w zakresie objętym przepisem art. 752 k.c. – zaznacza dr Mariusz Bidziński.

Nieoczywiste rozstrzygnięcie

Podobnie jak dr Bidziński uważa sąd pytający. Przemawiać za taką koncepcją mają także praktyczne walory. Uznanie bowiem, że brak zainteresowania nieruchomością przez właściciela uniemożliwiałby egzekwowanie zaległych opłat, a więc w praktyce także pobór czynszu, prowadziłby do tego, że setki tysięcy Polaków zostałoby z dnia na dzień zwolnionych z obowiązku ponoszenia opłat za dach nad głową. Zobowiązani do ich wnoszenia byliby bowiem dopiero wówczas, gdyby sprawą zainteresował się właściciel: i czynsz zaczął pobierać samodzielnie bądź upoważnił do tego wyznaczoną przez siebie osobę.

Z drugiej strony – jeśliby uznać, że gestor nie ma uprawnień do występowania ze skutecznymi roszczeniami w stosunku do osób trzecich – praktyczne konsekwencje właściwego stosowania przepisów to zadanie bardziej dla ustawodawcy niż sądu. Jeśliby uznał, że pożądane jest, aby ktoś opiekujący się stanem nieruchomości miał uprawnienia analogiczne do tych przysługujących właścicielowi, mógłby – na wzór regulacji obowiązujących w niektórych innych krajach – znowelizować obowiązujące przepisy.

AKTUALIZACJA

Sąd Najwyższy w składzie trzech sędziów zdecydował o skierowaniu sprawy do składu powiększonego, czyli siedmiu sędziów. Wskazano dwa podstawowe powody takiej decyzji. Po pierwsze, sprawa jest skomplikowana i budzi wątpliwości od wielu lat, o czym świadczy różnorodne orzecznictwo. Po drugie, uchwała będzie istotna dla wielu tysięcy Polaków, w związku z czym zasadne jest, by wydał ją właśnie skład powiększony.

Nie został jeszcze wyznaczony nowy termin. Znając praktykę, można się spodziewać, że uchwała zostanie wydana w ciągu pół roku.

Gminy nie mogą skutecznie wypowiadać umów najmu

Prof. Przemysław Drapała, partner w kancelarii Jara Drapała & Partners

Oceniając przedstawione Sądowi Najwyższemu pytanie tylko w płaszczyźnie prawnej, odpowiedź powinna być – moim zdaniem – negatywna. A to dlatego, że polski ustawodawca w kodeksie cywilnym nie przyznał prowadzącemu cudzą sprawę bez zlecenia ustawowego umocowania do działania w imieniu i na rzecz podmiotu zainteresowanego. W konsekwencji prowadzący cudzą sprawę bez zlecenia działa w relacjach zewnętrznych (np. składając oświadczenia woli) jako falsus procurator, a ważność podjętych czynności zależy od potwierdzenia przez podmiot zainteresowany. W przedmiotowej sprawie oznacza to, że gmina prowadząca bez zlecenia sprawę spadkobierców właścicieli nieruchomości nie może skutecznie wypowiedzieć umów najmu (czynności jednostronne) ani dochodzić roszczeń z tytułu bezumownego korzystania z lokali. Warto zwrócić uwagę, iż gminy w takich sprawach nie twierdzą, że działają w imieniu spadkobierców właścicieli.

Taka odpowiedź na przedstawione Sądowi Najwyższemu pytanie będzie mieć też określone skutki praktyczne, a te nie są już tak jednoznaczne zarówno w sferze prawnej gmin, jak i lokatorów. Gminy, działając jako prowadzący sprawę właścicieli bez zlecenia, ponoszą bowiem z reguły koszty utrzymania i konserwacji budynków. Ponadto lokatorzy przy takiej interpretacji mogliby uchylać się od płatności za bezumowne korzystanie na rzecz gmin, dopóki nie zgłoszą się spadkobiercy byłych właścicieli. Zarazem ewentualna płatność dokonana przez lokatora do rąk gminy mogłaby być traktowana jako skierowana do podmiotu nieuprawnionego do odbioru świadczenia. W konsekwencji po zgłoszeniu się spadkobierców właścicieli konieczna mogłaby być ponowna zapłata za bezumowne korzystanie.