Lasy Państwowe kwestionują ceny transakcyjne gruntów, które nabywają w drodze pierwokupu. A prawnicy przekonują, że nie powinny zarabiać na przejmowaniu terenów.
307 tys. zł – na zapłatę takiej kwoty umówił się ze swoim kontrahentem mieszkaniec Wielkopolski. Chodziło o 7,69 ha lasów. Transakcja została jednak zablokowana. Zainteresowanie nabyciem gruntu wyraziły bowiem Lasy Państwowe, które skorzystały z prawa pierwokupu. I nie budziłoby to wątpliwości, gdyby nie to, że państwowy monopolista drzewny za nieruchomość chce zapłacić o 60 tys. zł mniej.
– Lasy Państwowe uznały, że ustalona w umowie cena była rażąco wysoka. Według wyceny powołanego przez nich rzeczoznawcy majątkowego grunt mojego klienta jest wart dokładnie 243 436 zł. Sprawa trafiła do sądu, który finalnie ustalić ma cenę nieruchomości. Pierwsza rozprawa odbędzie się w maju, rok po zawarciu umowy przenoszącej własność działki – informuje radca prawny Piotr Dobrowolski, prowadzący kancelarię w Poznaniu.
Ryzyko wywłaszczenia
Uprawnienie do podważania ceny sprzedawanych działek leśnych przyznał Lasom Państwowym art. 37g ustawy o lasach (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 788 ze zm.). Wszedł on w życie w tym samym czasie co kontrowersyjna ustawa o ziemi – 30 kwietnia 2016 r. Oba akty umożliwiają Skarbowi Państwa nabycie w drodze pierwokupu nieruchomości rolnych bądź leśnych, które są przedmiotem prywatnego obrotu.
– Nie kwestionuję prawa pierwokupu. To utrwalona w systemie prawa instytucja. Jednak moim zdaniem przepis, który uprawnia Lasy Państwowe do nabycia nieruchomości za cenę inną, niż strony ustaliły w umowie, jest nie do pogodzenia z konstytucyjnymi gwarancjami ochrony prawa własności – uważa mec. Dobrowolski. – Przyznane im prawo, płynące ze wspomnianego art. 37g, prowadzi do sytuacji, którą możemy porównać z wywłaszczeniem. Jest zbyt daleko idące, nazbyt głęboko ingeruje w prawo własności. Mój klient może bowiem zostać zmuszony do zbycia swojej nieruchomości za cenę znacząco niższą, niż otrzymałby na rynku – wylicza Piotr Dobrowolski.
Dlatego sąd, któremu przyjdzie orzekać na podstawie art. 37g, powinien po prostu pominąć przepis. – Nie ukrywam, że w świetle perturbacji związanych z TK chciałbym przekonać sąd do tego, by sięgnął po instrument, jakim jest rozproszona kontrola konstytucyjności aktów prawnych – wskazuje mec. Dobrowolski.
Mowa o art.8 ust. 2 ustawy zasadniczej. Zgodnie z nim przepisy konstytucji stosuje się bezpośrednio. Zdaniem eksperta sąd, korzystając z tej drogi, winien uznać, że Lasy Państwowe nabyły sporny grunt, ale po cenie, jaka widniała w warunkowej umowie sprzedaży. Pominięcie art. 37g spowoduje bowiem to, że odpadnie podstawa do skierowania powództwa o ustalenie ceny gruntu.
– Z mojego punktu widzenia i z punktu widzenia mojego klienta nie jest istotne, ile dana nieruchomość jest warta dla Lasów. Gdyby nie ingerencja Skarbu Państwa, mój klient już rok temu miałby na swoim rachunku bankowym ponad 300 tys. zł – podnosi prawnik.
Cena z transakcji a biegły
Co na ten pomysł inni eksperci?
– Artykuł 37g ustawy o Lasach faktycznie narusza ochronę własności. W tym wypadku Lasy mogą nabyć ziemię za cenę, za którą właściciel wcale jej nie chce sprzedać – komentuje adwokat prof. Maciej Gutowski z Uniwersytetu im. Adama Mickiewicza w Poznaniu.
Według niego sporny przepis nie jest dobrym przykładem do zastosowania konstytucji wprost. Mówi bowiem o procedurze. – Jeśli jednak okaże się, że wycena ziemi dokonana przez biegłego odbiega od ceny transakcyjnej, sąd napotka rzeczywiście problem. W mojej ocenie nie powinien bowiem umożliwić nabycia nieruchomości po cenie innej niż w umowie tylko dlatego, że biegły tak ją wycenił – podkreśla.
Zdaniem prof. Gutowskiego w przypadku art. 37g warto sięgnąć po art. 5 kodeksu cywilnego i ochrony szukać, odwołując się do zasad współżycia społecznego.
– Sytuacja, w której wymaga się, aby ktoś sprzedał swoją własność poniżej wartości tylko dlatego, że nabywcą są Lasy Państwowe, jest niezgodna z tymi zasadami – podkreśla.
Okazuje się, że sprawa mec. Dobrowolskiego nie jest jedyną, w której Lasy Państwowe zdecydowały się wystąpić o sądowe ustalenie wartości nieruchomości. – W pięciu przypadkach, składając wniosek (o nabycie ziemi – red.), nadleśniczowie kwestionowali ustaloną w akcie notarialnym cenę sprzedaży, w tym w dwóch przypadkach zlecili określenie ceny przed wystąpieniem z wnioskiem o zgodę. Dokonane wyceny po uzyskaniu zgody potwierdziły zasadność kwestionowania ceny w akcie notarialnym, obniżono je ze 120 tys. zł na 77 tys. zł i z 300 tys. zł na 110 868 zł – informuje Anna Malinowska, rzecznik prasowy Lasów Państwowych.
Zdaniem adwokat Anny Woźniakowskiej-Dębiec z kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni wniosek o niezastosowanie w tej sprawie przez sąd normy art. 37g ust. 1 jest jednak daleko idący.
– W szczególności zważywszy na to, że ta regulacja jest wzorowana na regulacji z art. 3 ust. 8 i 9 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, która funkcjonuje od 2003 r. i do tej pory jej zgodność z konstytucją nie została skutecznie zakwestionowana – zauważa mec. Woźniakowska-Dębiec.
