W dniu 17 grudnia 2008 r. Trybunał Konstytucyjny orzekł, że obowiązujące zasady zawierania umów o przenoszenie własności lokali przez spółdzielnie mieszkaniowe są niezgodne z konstytucją. Wśród zakwestionowanych przepisów znalazły się przede wszystkim art. 12 ust. 1 i art. 1714 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003 r. nr 119, poz. 1116 z późn. zm.), które określają warunki, jakie musi spełnić spółdzielca, aby móc ubiegać się o przeniesienie własność lokalu.

Koniec tanich przekształceń

Trybunał podkreślił, że przekształcenie mieszkania lokatorskiego po spłaceniu kosztów budowy, uregulowaniu zaległości z tytułu bieżących opłat eksploatacyjnych za tzw. nominał (nominalną kwotę umorzenia kredytu lub dotacji przypadającej na lokal, które spółdzielnia musi odprowadzać do budżetu państwa, czyli przysłowiową złotówkę) odbywa się z pokrzywdzeniem spółdzielni. Niekonstytucyjne są także przepisy określające trzymiesięczny termin do zawarcia umowy o wyodrębnienie lokalu.

- Przepisy te powodują pozbawienie spółdzielni mieszkaniowej przysługującego jej prawa własności, przed wyodrębnieniem lokal mieszkalny stanowi bowiem część składową budynku, którego właścicielem jest spółdzielnia - uzasadniała sędzia Ewa Łętowska.

Zdaniem Trybunału, tak ukształtowane przepisy wyłączają swobodę stron co do ułożenia treści umowy. Ponadto dopuszczają do uwłaszczenia spółdzielców na majątku spółdzielni. Uwłaszczenie to odbywa się bez zgody organów spółdzielczych, jego warunki są określone ustawowo, a zatem nie ma tu możliwości uwzględnienia woli samej spółdzielni wyrażonej w statucie czy uchwale.

Stanowisko TK wzbudziło wiele kontrowersji.

- Trybunał zanegował przekształcenie własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu we własność, w sytuacji gdy wejście w posiadanie tego prawa wymagało wpłaty 100 proc. wartości mieszkania, a także żeby kupić własnościowe spółdzielcze mieszkanie, trzeba było zapłacić wartość rynkową za lokal, więc za co jeszcze dopłacać - podkreśla poseł Łukasz Zbonikowski. Orzeczenie popierają natomiast przedstawiciele władz większości spółdzielni mieszkaniowych i członkowie, którzy czują się w dalszym ciągu pokrzywdzeni przez to, że nie udało im się wcześniej przekształcić mieszkań na korzystniejszych zasadach.

Przepisy określające warunki i terminy tanich przekształceń będą obowiązywały jeszcze przez rok od ogłoszenia wyroku w Dzienniku Ustaw (w praktyce następuje to w ciągu 2 tygodni od jego wydania).

- Wyroku nie muszą obawiać się wszyscy, którzy już nabyli prawo własności lokalu. W trudnej sytuacji mogą się natomiast znaleźć osoby, które są w trakcie procesu zawierania umów o przeniesienie własności lokalu, jak również osoby, które dopiero zamierzają złożyć wniosek w tej sprawie. Decyzją Trybunału Konstytucyjnego wykup lokali na dotychczasowych zasadach jest jeszcze możliwy przez najbliższe 12 miesięcy, co ma dać czas ustawodawcy, na przygotowanie odpowiednich i zgodnych z konstytucją rozwiązań. Istnieje jednak obawa, że spółdzielnie nie będą zainteresowane szybkim zawieraniem umów, w sytuacji gdy za 12 miesięcy przepisy te i tak nie będą już obowiązywać - zauważa Rafał Gołąb z kancelarii Chałas i Wspólnicy.

Pójdą po odszkodowania

Komentujący wyrok prawnicy nie wykluczają, że jedną z najpoważniejszych konsekwencji stwierdzenia niekonstytucyjności obowiązujących od półtora roku przepisów będzie masowe występowanie przez spółdzielnie o odszkodowania do Skarbu Państwa.

- Spółdzielnie będą prawdopodobnie chciały, aby państwo zrekompensowało straty powstałe w wyniku obowiązywania niekonstytucyjnych przepisów - mówi prof. Henryk Cioch z Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Chodzi o odzyskanie przynajmniej części pieniędzy, które lokatorzy musieli wpłacić na konta spółdzielni, chcąc wyodrębnić własność lokalu przed 31 lipca 2007 r.

Już wiadomo, że nieśmiałe prognozy ziszczą się na pewno. Największe spółdzielnie w Warszawie i Poznaniu zdążyły złożyć już deklaracje, że za rok skierują do sądów pozwy o milionowe rekompensaty z budżetu państwa.

UNIEWINNIENIA PREZESÓW

Trybunał uznał za sprzeczny z konstytucyjną zasadą demokratycznego państwa został art. 272 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Przewiduje on możliwość pociągnięcia do odpowiedzialności karnej członków zarządu spółdzielni celowo opóźniających uwłaszczenia spółdzielców. Sądy będą musiały teraz uniewinnić wszystkich członków zarządu, którym zarzucono takie wykroczenie, a prokuratury umorzyć toczące się wobec nich postępowania przygotowawcze. W przypadkach, gdzie zostały już wymierzone grzywny będzie zachodziła konieczność wznowienia postępowania. Ten przepis utraci moc z dniem ogłoszenia wyroku w Dzienniku Ustaw.

PODSTAWA PRAWNA

• Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 17 grudnia 2008 r. (sygn. akt P 16/08).