• Czy zgoda na nadbudowę nieruchomości we wspólnocie mieszkaniowej wymaga uchwały?

- W dużej wspólnocie zgoda na nadbudowę nieruchomości wspólnej wymaga, jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, uchwały właścicieli lokali podjętej większością głosów liczoną według wielkości udziałów. Wynika to z art. 22 ust. 3 pkt 5 ustawy o własności lokali. Natomiast we wspólnotach małych stosuje się odpowiednio przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności. Nadbudowa budynku wymaga wówczas, stosownie do art. 199 kodeksu cywilnego, zgody wszystkich właścicieli. Gdyby takiej zgody nie można było uzyskać, właściciele lokali, których udziały w nieruchomości wspólnej reprezentują co najmniej połowę, mogą zwrócić się o rozstrzygnięcie do sądu. Wskutek nadbudowy budynku dochodzi do powiększenia nieruchomości wspólnej, dlatego powstały w nadbudowie lokal przed jego wyodrębnieniem stanowi przedmiot współwłasności wszystkich właścicieli lokali.

• Co trzeba uczynić, aby taki lokal powstały w nadbudowie budynku wspólnota mogła zbyć?

- Aby lokal ten zbyć, konieczne jest zawarcie przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej, działający na podstawie pełnomocnictwa udzielonego uchwałą właścicieli lokali, umowy o ustanowienie i przeniesienie odrębnej własności lokalu z jego nabywcą. W małych wspólnotach, gdzie nie ma zarządów, do umowy takiej muszą stanąć wszyscy członkowie. Trzeba też mieć na względzie, że wskutek wyodrębnienia nowego lokalu dochodzi do zmiany udziałów dotychczasowych właścicieli w nieruchomości wspólnej. Także i na tę zmianę muszą oni wyrazić zgodę w drodze uchwały. W praktyce jedna uchwała obejmuje zgodę na nadbudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego. Uchwała taka musi być zaprotokołowana przez notariusza.

• Czy mogą wówczas wystąpić jakieś dodatkowe problemy?

- Tak. Na przykład związane ze sprawą miejsc postojowych w tzw. garażach wielostanowiskowych. Zdarza się, że nadbudowy budynków realizowane są przez firmy deweloperskie, które nabywają od wspólnoty lokale w nadbudowie, aby je potem sprzedać na rynku. Deweloperzy w umowach przedwstępnych albo w umowach przenoszących tę własność wprowadzają postanowienia o nabyciu tych lokali wraz z miejscami postojowymi w garażu wielostanowiskowym. Takie postanowienia są bezskuteczne, ponieważ miejsca postojowe w garażu znajdującym się w obrębie nieruchomości wspólnej nie mogą być traktowane jako pomieszczenia przynależne w rozumieniu art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali.

• W jaki sposób określić zasady korzystania z takich miejsc postojowych?

- Sposób korzystania z poszczególnych miejsc powinien być określony uchwałą właścicieli lub umową zawartą pomiędzy właścicielem a wspólnotą. Nie można natomiast uzyskać żadnego prawa bezwzględnego do miejsca postojowego. Taka sytuacja często rodzi konflikty pomiędzy nowymi członkami wspólnoty, którzy oczekują, że będą mieli wyłączne prawo korzystania z miejsc postojowych, co gwarantował im deweloper, sprzedając mieszkanie, a właścicielami dotychczasowych lokali, którzy także z tych miejsc chcą korzystać, jednak ci pierwsi mogą mieć pretensje wyłącznie do dewelopera.

• Kto uczestniczy w zysku ze sprzedaży lokali powstałych w nadbudowie?

- Przypada on właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. Właściciele lokali większych lub kilku lokali w obrębie budynku otrzymają tych środków więcej. Nabywcy nowo wybudowanych lokali z chwilą uzyskania własności stają się członkami wspólnoty mieszkaniowej. Nie uczestniczą jednak w podziale zysku pochodzącego z nadbudowy nieruchomości wspólnej, ponieważ zysk można traktować w kategoriach pożytków cywilnych, te zaś przypadają uprawnionemu w stosunku do czasu trwania jego uprawnienia (art. 55 par. 1 kodeksu cywilnego). Natomiast w czasie, gdy nieruchomość wspólna przyniosła zysk, to nabywcy nadbudowanych lokali nie dysponowali udziałami w tej nieruchomości i dlatego nie są uprawnieni do pobierania za ten czas pożytków. Niezależnie od tego pierwotnymi współwłaścicielami nowo wybudowanych lokali przed ich wyodrębnieniem są właściciele lokali dotychczasowych. Jest zatem oczywiste, że to oni są uprawnieni do uzyskania ceny sprzedaży w stosunku swoich udziałów.