Gmina pozwała mnie do sądu o 20 tys. zł, ponieważ nie rozpocząłem działalności produkcyjnej w ciągu dwóch lat od zakupu działki. Nieruchomość nabyłem 5 lipca 2015 r., w akcie notarialnym jest wzmianka o karze umownej wynoszącej 20 proc. ceny sprzedaży. Do kupna przygotowywałem się dwa lata, ale w dokumentach przetargowych nie było informacji o braku przyłączy energii, tylko ogólna, że teren jest uzbrojony i wcześniej był tam inny zakład. Do dziś przyłącza nie wykonałem, bo zabrakło mi środków, ale wszystkie prace dostosowawcze są ukończone. Czy w takiej sytuacji roszczenia gminy są słuszne?
Reklama
Są podstawy do przyjęcia, że roszczenie gminy jest uzasadnione. Jedyną szansą na zmianę wysokości kary umownej może być powołanie się w trakcie procesu sądowego na art. 484 par. 2 kodeksu cywilnego, który daje możliwość jej zmniejszenia (miarkowanie kary), gdy jest rażąco wygórowana. Jednak należy to żądanie wyraźnie sformułować w toku procesu i wykazać jego zasadność. Ostateczna ocena sprawy należeć będzie do sądu.
Istota zastrzeżenia
Wydaje się, że zastrzeżenie w akcie notarialnym obowiązku zapłaty kwoty równej 20 proc. ceny sprzedaży nieruchomości wypełnia znamiona art. 483 k.c. Wynika z niego m.in., że można zagwarantować w umowie, iż naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna). W kontekście tej regulacji zobowiązanie do rozpoczęcia działalności w oznaczonym terminie dwóch lat od nabycia miało charakter niepieniężny, więc wpisuje się w istotę kary umownej. Z argumentem gminy kontrastuje argument kwestionujący skuteczność naliczonej kary, m.in. z uwagi na art. 471 k.c. Ten stanowi bowiem, że „dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności”. Na takie okoliczności powołuje się właśnie nasz czytelnik.

Reklama
Brak staranności obciąża nabywcę
Zasadnicza kwestia sporu dotyczy zdaniem czytelnika niemożności podjęcia działalności z powodu braku podłączenia energii. Przy tym przedsiębiorca uzasadnia, że jest to skutkiem nieprawidłowego poinformowania przy przetargu, bo podano mu tylko ogólną informację o uzbrojeniu działki w energię elektryczną i wodociąg, a on musiał podjąć najpierw kosztowne działania dostosowawcze w celu wykonania przyłącza.
W zbliżonym stanie faktyczno-prawnym Sąd Rejonowy w Ostrołęce w wyroku z 13 kwietnia 2017 r. (sygn. akt V GC 646/16) wskazał, że uzbrojenie terenu oznacza, iż elementy instalacji umożliwiające podłączenie znajdują się przy granicy lub w bliskiej od niej odległości. W tym kontekście trudno więc mówić, że przedsiębiorca nie mógł rozpocząć działalności w wymaganym okresie dwóch lat. Przede wszystkim miał realną możliwość podłączenia energii, ale potrzebna była jego inicjatywa. Nie wyłącza jego odpowiedzialności to, że poniósł już duże koszty na inwestycje, co uniemożliwia mu sfinalizowanie przyłącza. Trafnie opisano ów aspekt w powyższym wyroku, podając dodatkowo, że: „Brak staranności pozwalającej na ustalenie wysokości tych kosztów we wcześniejszym okresie i zweryfikowanie w oparciu o tę informację, czy nabycie nieruchomości będzie opłacalne, jest okolicznością obciążającą pozwaną”.
Obowiązki przedsiębiorcy
Warto również przytoczyć art. 472 k.c., który stanowi, że jeżeli ze szczególnego przepisu ustawy albo z czynności prawnej nie wynika nic innego, dłużnik odpowiedzialny jest za niezachowanie należytej staranności. Niestety dotyczy to także czytelnika. Obciąża go – jako profesjonalistę – że interesował się działką na długo przez zakupem, mógł więc zbadać dokładnie sytuację, a nie ograniczać się do ogólnych zapewnień gminy o uzbrojeniu (co miało miejsce). Wcześniej funkcjonował tam, co prawda, zakład, ale wymogi przyłączy prawdopodobnie były inne.
We wspomnianym wyżej wyroku sąd podkreślił, że: „Gmina w ogłoszeniu o przetargu podaje jedynie ogólne informacje o nieruchomości, w tym przede wszystkim o przeznaczeniu terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. To nabywca, zwłaszcza w sytuacji gdy jest przedsiębiorcą, winien podjąć wszelkie niezbędne działania pozwalające mu na ocenę, czy nieruchomość spełnia warunki pozwalające na przeznaczenie jej na cele działalności gospodarczej”.
Ostatecznie w uzasadnieniu wyroku podkreślono, że wobec niewykonania zobowiązania wynikającego z aktu notarialnego zbycia nieruchomości – dotyczącego rozpoczęcia działalności gospodarczej (produkcyjnej, rolniczej) – przedsiębiorca jest zobowiązany do zapłaty kary umownej na rzecz gminy. Zaznaczono również, że podane przez niego argumenty, w tym prawne, nie mogą go zwolnić z obowiązku zapłaty.
Podstawa prawna
Art. 471–472, art. 483, art. 484 par. 2 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 459 ze zm.).