Zgodnie z przepisami, w przypadku ujawnienia się wad ukrytych po zakupie mieszkania, nabywca ma możliwość zgłoszenia reklamacji, żądania naprawy, obniżenia ceny, a nawet odstąpienia od umowy. W takim wypadku istotne jest jednak dochowanie terminów.

Kupno mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji życiowych, która wiąże się z dużymi wydatkami. Często w trakcie użytkowania nieruchomości mogą pojawić się wady, które nie były widoczne przy zakupie. W takim przypadku mówimy o wadach ukrytych, które mogą stanowić poważny problem dla nabywcy. Jakie prawa przysługują nabywcy w przypadku odkrycia wad ukrytych w nieruchomości? Jakie kroki należy podjąć, by skutecznie dochodzić swoich roszczeń.

Czym są wady ukryte?

Wady ukryte to takie, które nie były dostrzegalne w momencie zakupu mieszkania i które nie mogły być wykryte przy zwykłym, należytym sprawdzeniu stanu technicznego nieruchomości. Może to być np. ukryta wilgoć w ścianach, pęknięcia w fundamentach, problemy z instalacją elektryczną czy awarie systemów grzewczych. Jeśli wada była niewidoczna, a jej obecność ujawniła się dopiero po jakimś czasie użytkowania, to mamy do czynienia z wadą ukrytą.

Zgodnie z Kodeksem cywilnym, sprzedawca odpowiada za wady fizyczne rzeczy sprzedanej, jeżeli rzecz ma wady, które zmniejszają jej wartość lub użyteczność. Dotyczy to również nieruchomości, w tym mieszkań. Oznacza to, że nabywca ma prawo do zgłoszenia reklamacji w przypadku wykrycia wady ukrytej, nawet jeśli wada ujawnia się po upływie pewnego czasu od zakupu.

Termin na zgłoszenie roszczenia z tytułu wad ukrytych

Zgodnie z przepisami Kodeksu Cywilnego, roszczenia z tytułu wad ukrytych można zgłaszać w określonym terminie. Termin na zgłoszenie wady fizycznej wynosi 2 lata od wydania rzeczy (w przypadku nieruchomości termin ten jest liczony od dnia podpisania umowy przenoszącej własność). Ważne jest, aby nabywca odkrył wadę w tym okresie i niezwłocznie zgłosił reklamację sprzedawcy.

Jeśli wada ujawnia się po 2 latach, ale przed upływem 5 lat od zakupu, możliwe jest dochodzenie roszczenia, jednak tylko wtedy, gdy wada była związana z ukrytą usterką, która nie mogła zostać wykryta przy normalnej ekspertyzie.

Jak dochodzić swoich praw po kupnie mieszkania z ukrytą wadą?

Jeśli nabywca odkryje wadę ukrytą, powinien niezwłocznie skontaktować się ze sprzedawcą nieruchomości i poinformować go o wykrytej wadzie. Istnieje kilka możliwości dochodzenia roszczeń:

1.Zgłoszenie reklamacji – Pierwszym krokiem jest zgłoszenie wady sprzedawcy. Warto w tej sytuacji sporządzić stosowne pismo, w którym dokładnie opisuje się rodzaj wady oraz wskazuje, że wada jest ukryta.

2.Żądanie naprawy lub obniżenia ceny – Nabywca ma prawo żądać naprawienia wady lub obniżenia ceny mieszkania, jeśli naprawa jest niemożliwa lub zbyt kosztowna. Zgodnie z przepisami, nabywca może zażądać wymiany wadliwego elementu lub obniżenia ceny (art. 561 Kodeksu cywilnego).

3.Odstąpienie od umowy – W przypadku poważnych wad ukrytych, nabywca ma również prawo do odstąpienia od umowy sprzedaży, jeżeli wada jest na tyle istotna, że uniemożliwia dalsze korzystanie z mieszkania zgodnie z przeznaczeniem.

Co w przypadku, gdy sprzedawca nie uznaje reklamacji?

Jeżeli sprzedawca nie uznaje roszczeń nabywcy lub odmawia naprawy wady, nabywca ma prawo do podjęcia dalszych kroków prawnych. Może to obejmować:

  • Skierowanie sprawy do sądu cywilnego – jeżeli nie uda się dojść do porozumienia z sprzedawcą, nabywca może wnieść pozew do sądu cywilnego o zapłatę, naprawę wady, obniżenie ceny lub odstąpienie od umowy. Warto w tym przypadku skorzystać z pomocy prawnika, który pomoże w przygotowaniu stosownego pozwu.
  • Złożenie skargi do rzecznika praw konsumentów – w przypadku, gdy nieruchomość była nabywana na podstawie umowy z deweloperem, można skontaktować się z rzecznikiem praw konsumentów, który pomoże w rozwiązaniu sporu.