Ma być szybciej, prościej i bez niespodzianek w postaci uchylania wydanych decyzji. W sobotę wchodzi w życie długo oczekiwana reforma prawa budowlanego. Wiele zmian ucieszy przeciętnego Kowalskiego
Mowa oczywiście o nowelizacji z 13 lutego 2020 r. (Dz.U. z 2020 r. poz. 471). Choć zmiany przykuwają uwagę firm z branży nieruchomości, które realizują wielkie przedsięwzięcia, trzeba pamiętać, że pod pojęciami „inwestor” i „inwestycja” kryje się także każdy obywatel, który chce postawić dom jednorodzinny czy powiększyć ten już istniejący. Ustawodawca pomyślał też o ludziach, którzy budowę zakończyli już dawno temu. Tyle że nie dopełnili wówczas formalności.
Legalizacja samowoli budowlanych
Dzięki nowym regulacjom łatwiej będzie zalegalizować samowolę budowlaną – dotyczy to obiektów wzniesionych co najmniej 20 lat temu. W toku uproszczonej procedury legalizacji organ nie będzie badał zgodności inwestycji z aktami planistycznymi, a weryfikacja zgodności z przepisami techniczno-budowlanymi dokonywana będzie jedynie w ograniczonym zakresie, tj. stwierdzenia braku zagrożenia życia i zdrowia ludzi oraz możliwości bezpiecznego użytkowania obiektu.
Istotne dla wnioskodawców jest również to, że organ nadzoru budowlanego nie pobierze opłaty legalizacyjnej. Do złożenia wniosku będą uprawnieni właściciele nieruchomości, co do których przed dniem wejścia w życie ustawy nie została wydana decyzja o nakazie rozbiórki.
Przy czym nowelizacja wprowadza ogólną zasadę, że do spraw wszczętych, a niezakończonych przed wejściem w życie ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe. Jeśli więc ktoś już stara się o zalegalizowanie samowoli, nie skorzysta z dobrodziejstwa nowych rozwiązań.
Pewność decyzji
Zmianie ulegną przepisy dotyczące możliwości stwierdzania nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę lub na użytkowanie. Te dotychczasowe nie przewidywały ograniczenia czasowego, co w konsekwencji powodowało, że decyzja administracyjna mogła zostać „unieważniona” w dowolnej chwili. Teraz po 5 latach właściciel czy użytkownik nieruchomości będzie już mógł spać spokojnie.
Użytkowanie budynku bez pozwolenia
W nowym stanie prawnym, jeżeli organ nadzoru stwierdzi, że budynek jest użytkowany bez pozwolenia, nie wymierzy od razu kary, lecz poprzestanie na pouczeniu o obowiązujących wymogach. Po upływie 60 dni dokona ponownej kontroli obiektu i w sytuacji dalszego jego użytkowania bez pozwolenia – wymierzy karę pieniężną. Następne kontrole inspekcja budowlana będzie mogła przeprowadzać nie częściej niż co 30 dni. Po każdej będzie mogła nałożyć karę, aż do chwili gdy inwestor zaprzestanie użytkowania obiektu bądź uzyska pozwolenie na użytkowanie.
Szerszy katalog obiektów bez pozwolenia na budowę
Autorzy zmian rozszerzyli katalog obiektów wymagających jedynie zgłoszenia. Będą to m.in:
■ wolnostojące budynki mieszkalne jednorodzinne, których tzw. obszar oddziaływania (czyli teren wyznaczony na podstawie przepisów odrębnych, w tym środowiskowych) mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane;
■ sieci wodociągowe, kanalizacyjne, cieplne, gazowe (o ciśnieniu roboczym nie wyższym niż 0,5 MPa) oraz elektroenergetyczne (o napięciu znamionowym nie wyższym niż 1 kV);
■ oczyszczalnie ścieków o wydajności do 7,50 m sześc. na dobę;
■ zbiorniki bezodpływowe na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m sześc. (czyli po prostu szamba);
■ tymczasowe obiekty budowlane, niepołączone trwale z gruntem i przewidziane do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce – w terminie określonym w zgłoszeniu, ale nie później niż przed upływem 180 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu.
Rozszerzono również katalog robót budowlanych, które nie będą wymagały pozwolenia na budowę. Obejmie on m.in. przebudowę przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych (o ile prace nie doprowadzą do zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której budynek jest usytuowany). Zgłoszenie wystarczy również, gdy będziemy chcieli przeprowadzić remont budowli (w tym ich elementów konstrukcyjnych), których wzniesienie wymagało uzyskania pozwolenia na budowę.
Warunki przyłącza szybciej
Nieznana liczba samowoli
Istotne dla przeciętnego obywatela są również zmiany w ustawie o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę oraz ustawie – Prawo energetyczne. Zmiany wskazują nowe, krótsze terminy na wydanie warunków przyłączy do sieci wodociągowej i energetycznej. Jeżeli chodzi o przyłączenie do sieci wodociągowej, będzie to termin 21-dniowy w przypadku budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz termin 45-dniowy w pozostałych przypadkach. Skróceniu uległy też terminy, jakich musi dochować przedsiębiorstwo energetyczne na wydanie warunków przyłączy do sieci elektrycznej i gazowej. Motywację dla przestrzegania przez sieci wodociągowe terminów ma zapewnić możliwość wymierzania bardzo surowych kar, w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki. Natomiast kara dla przedsiębiorstw energetycznych nie może być niższa niż 1,5 tys. zł za każdy dzień zwłoki w wydaniu warunków przyłączenia do sieci.
Zgoda na odstępstwa od przepisów techniczno -budowlanych
Po wejściu w życie nowelizacji organ administracji architektoniczno-budowlanej będzie mógł wyrazić zgodę na odstępstwo przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę albo decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Zostanie ona udzielona pod warunkiem uzyskania pozytywnych opinii:
■ wojewódzkiego inspektora sanitarnego w przypadku odstępstw dotyczących wymagań higieniczno-zdrowotnych,
■ wojewódzkiego konserwatora zabytków w odniesieniu do obiektów budowlanych wpisanych do rejestru zabytków.
Ustawodawca przesądził, że zgoda na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych nie może być udzielana w ramach prowadzonych postępowań legalizacyjnych.
Pozostałe zmiany
■ Możliwość przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę na nowego właściciela nieruchomości, bez zgody podmiotu, do którego pierwotnie była skierowana (wcześniejszy właściciel),
■ szczegółowe wskazanie wymogów, jakie ma spełnić zgłoszenie do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej,
■ wskazanie obowiązków inwestora przed rozpoczęciem budowy, z uwzględnieniem zamkniętego katalogu przypadków, w których trzeba ustanowić kierownika budowy lub inspektora nadzoru inwestorskiego,
■ doprecyzowanie wymagań wobec formy i treści tablicy informacyjnej, którą należy umieścić na terenie budowy w widocznym miejscu
■ zakaz pobierania przez przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjne opłat za wydanie warunków przyłączenia do sieci, a także za ich zmianę, aktualizację lub przeniesienie na inny podmiot; odbiór przyłącza lub włączenie go do sieci.
Istotne ułatwienia, także w obliczu sytuacji losowych
Z punktu widzenia zwykłego obywatela istotne są zmiany, które pozwolą w stosunkowo łatwy sposób ocenić, czy planowana inwestycja wymaga pozwolenia na budowę, czy też jest zwolniona z takiego obowiązku bądź objęta uproszczonym procesem zgłoszenia inwestycji. Zasadą pozostaje, że roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę. Znacznie czytelniej natomiast określono od niej wyjątki, wskazując m.in. przedsięwzięcia, które nie wymagają pozwolenia na budowę, ale wymagają zgłoszenia oraz – odrębnie – inwestycje, które nie wymagają dopełnienia żadnych z tych formalności.
Znaczące są też zmiany wyłączające możliwość stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę (po upływie 5 lat od jej wydania) oraz decyzji o pozwoleniu na użytkowanie (po upływie 5 lat od daty, w której stała się ostateczna). Inwestor zyskuje więc pewność, że po upływie wskazanego okresu nie będzie można w żaden sposób kwestionować prawidłowości wydania takich decyzji i dążyć np. do rozbiórki obiektu.
Ułatwieniem, na które należy zwrócić uwagę, jest wprowadzana możliwość przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę na nowego właściciela nieruchomości, bez uzyskania zgody pierwotnego adresata decyzji. Dotychczas wielokrotnie zdarzało się, że po nabyciu nieruchomości jej poprzedni właściciel nie chciał wyrazić zgody na przeniesienie pozwolenia na budowę, bądź też oczekiwał za to dodatkowej rekompensaty. Wobec braku porozumienia w tej kwestii nowy właściciel musiał od nowa ubiegać się o pozwolenie na budowę. Zmiana przepisów i zrezygnowanie z konieczności przedłożenia zgody podmiotu, który pierwotnie uzyskał pozwolenie na budowę, będzie też miała zastosowanie w obliczu zdarzeń losowych, przykładowo gdy ktoś zmarł w trakcie realizacji inwestycji. Dotychczas taka sytuacja prowadziła do konieczności wstrzymania prac i uzyskania nowego pozwolenia na budowę przez spadkobierców.
Nowelizacja przynosi ponadto istotne zmiany w postępowaniach dotyczących legalizacji samowoli budowlanych. Ustawodawca zdecydował się skorzystać ze znanej głównie z postępowań karnych instytucji abolicji. Nie ulega wątpliwości, że dzięki wprowadzonej procedurze będzie można dokonać legalizacji wielu budynków. Jednocześnie jednak ustawodawca – uzależniając dokonanie legalizacji od pozytywnej ekspertyzy technicznej – zadbał o to, aby wprowadzenie abolicji samowoli budowlanych nie doprowadziło do powstania zagrożenia budowlanego.
Pozytywna ocena branży nieruchomości
Wchodząca właśnie w życie nowelizacja prawa budowlanego, pomimo zawsze zdarzających się problemów, zasługuje na pozytywną ocenę. W większości nie są to zmiany rewolucyjne, a doszlifowywanie obecnego systemu. Do tego ogromny plus dla Ministerstwa Rozwoju za wprowadzenie 12-miesięcznego okresu przejściowego, w którym inwestor może wybrać, czy woli procedować według starych czy według nowych przepisów.
Największą praktyczną zmianą z punktu widzenia inwestora jest wprowadzenie sztywnych terminów dla gestorów na wydanie warunków przyłączy do sieci, np. wodociągowej czy kanalizacyjnej. Jeśli nie dotrzymają terminu, mogą otrzymać nawet 1,5 tys. zł kary za każdy dzień opóźnienia. Choć pieniądze te zasilą budżet państwa, to i tak jest to ogromna motywacja do sprawnego działania. Podobny mechanizm od lat daje świetne efekty przy wydawaniu samych pozwoleń na budowę, a od niedawna przy szczególnym trybie procedowania decyzji środowiskowych. W corocznie przygotowywanym przez nas Rankingu Miast zauważamy, że decyzje PNB, których dotyczy kara finansowa, wydawane są szybciej niż decyzje WZ, które niestety podobnych obwarowań nie mają. Polski Związek Firm Deweloperskich od lat postuluje, aby takie kary były płacone przez organy, które w terminie nie wydały decyzji, opinii czy uzgodnień.
Do pozytywów nowelizacji należy zaliczyć też przepisy ułatwiające stawianie takich urządzeń jak bankomaty czy paczkomaty albo umożliwiających wykonanie tarasu o powierzchni do 35 mkw. bez dokonywania zgłoszenia. Ustawodawca stara się też likwidować niejasności – wykreśla np. przepis mówiący, że w zależności od potrzeb konieczna jest „pozytywna opinia innych zainteresowanych organów”. Brak dookreślenia, o jakie organy chodzi, rodzi ryzyko włączania się w postępowania na późnych etapach urzędów, które uważały, że ich opinia została pominięta, co powodowało opóźnienia w realizacji inwestycji.
Jedną zmianą rewolucyjną jest rozdzielenie projektu architektoniczno-budowlanego. Mówiąc w uproszczeniu, teraz przed budową oddzielnie będziemy składać 1) projekt zagospodarowania terenu wkoło budynku i 2) projekt samego budynku z jego zewnętrznymi parametrami. Tę część będzie weryfikować urząd. Same rozwiązania wewnątrz budynku, jak np. układ różnych sieci sanitarnych, oddzielnie będzie przygotowywał projektant i złoży je do urzędu dopiero na etapie uzyskiwania pozwolenia na użytkowanie. Dzięki temu drobne zmiany nie będą wymagały zmiany pozwolenia. Oczywiście wiąże się to z większą odpowiedzialnością po stronie projektanta.
A minusy? Przydałaby się większa cyfryzacja procesu, choć są pierwsze kroki w tym kierunku.
Etap legislacyjny
Ustawa wchodzi w życie 19 września 2020 r.
O zmianach czytaj też w jutrzejszym dodatku specjalny
