Prawidłowe korzystanie z nieruchomości wymaga często ingerencji w sferę praw sąsiada. Często na tym tle dochodzi do nieporozumień, które powodują, że warunki zamieszkania we własnym domu stają się uciążliwe. Hałas, przykre zapachy czy zanieczyszczenie powietrza są zawsze odczuwalne przez sąsiadów i nie sprzyjają ułożeniu poprawnych stosunków z nimi. Kwestię tę reguluje prawo cywilne, a konkretnie przepisy tzw. prawa sąsiedzkiego. Nakładają one na sąsiadów pewne obowiązki i ograniczenia. Oddziaływania właściciela nieruchomości na grunt sąsiedni nazywane są immisjami. Immisje polegają na czynnościach dokonywanych na gruncie własnym, których skutki występują na gruncie sąsiednim. Są więc przeciwieństwem fizycznego wtargnięcia na grunt sąsiada, co jest bezwzględnie zakazane prawem.

Sąsiadowi nie wolno

Granice immisji, czyli negatywnych oddziaływań na grunt sąsiedni, zostały określone w art. 144 kodeksu cywilnego. Stanowi on, że właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. W nauce prawa istnieje podział na immisje bezpośrednie i pośrednie. Pierwsze z nich polegają na bezpośrednim skierowaniu jakichś substancji (np. ścieków, opadów) na grunt sąsiedni za pomocą specjalnych urządzeń i są one przez prawo zakazane. Immisje pośrednie polegają na pośrednim oddziaływaniu na grunt sąsiedni (np. wytwarzanie hałasu, pyłów, gazów, dymów, wstrząsów, fal elektromagnetycznych). Immisje pośrednie są dozwolone, nie mogą jednak przekraczać przeciętnej miary. Immisje zakłócające ponad przeciętną miarę korzystanie z nieruchomości sąsiednich są zakazane. Ocena, czy doszło do przekroczenia przeciętnej miary korzystania z nieruchomości w każdym przypadku należy do sądu. To sąd zdecyduje, czy zakłócenia wykroczyły poza normę. A norma zależy m.in. od społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości. Jeśli sąsiednią nieruchomość zajmuje kotłownia, to w większym stopniu należy spodziewać się emisji dymu, niż jeśli sąsiednią nieruchomością byłoby sanatorium lub część parku krajobrazowego przeznaczonego pod zabudowę. Drugim kryterium dla oceny normy zakłóceń są stosunki miejscowe. Na to pojęcie składa się wiele elementów, takich jak położenie nieruchomości sąsiednich, czas trwania negatywnych oddziaływań, ich intensywność czy pora, w jakiej występują. Duże znaczenie ma tu charakter środowiska miejscowego - wieś lub miasto, okolica przemysłowa czy rekreacyjna.

PRZYKŁAD: NADMIERNA UCIĄŻLIWOŚĆ

Pani Helena mieszka w domu jednorodzinnym na obrzeżach Wrocławia. W swoim przydomowym ogródku postanowiła, że będzie trzymać konia. Biorąc pod uwagę, że posesja pani Heleny jest położona w granicach miasta, uciążliwości dla nieruchomości sąsiednich wynikające z jej pomysłu będą przekraczały przeciętną miarę. Natomiast jeżeli pani Helena mieszkałaby w warunkach wiejskich, do takiego przekroczenia nie doszłoby. Wynika to z tego, że inne jest społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości i inne są stosunki miejscowe w mieście i na wsi.

Najczęściej dochodzi do konfliktów pomiędzy właścicielami nieruchomości znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie. Zdarza się jednak, że spokój zakłóca właściciel nieruchomości dalszej. Jeżeli znajdujący się 1 kilometr dalej zakład lakierniczy wytwarza opary, które znacznie przekraczają dopuszczalne normy, to można mówić o ujemnym oddziaływaniu ponad przeciętną miarę. Sąd ocenia skutki poczynań sąsiada na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących teren, a nie na podstawie subiektywnych odczuć osoby zainteresowanej.

Owoce, korzenie i gałęzie

Prawo sąsiedzkie reguluje nie tylko kwestie wynikające z bezpośrednich działań właścicieli sąsiadujących nieruchomości. Reguluje także sytuacje, które są wynikiem naturalnych procesów, takich jak na przykład opad owoców z drzewa. I tak art. 148 k.c. stanowi, że owoce opadłe z drzewa lub krzewu na grunt sąsiedni stanowią jego pożytki, czyli należą do właściciela gruntu, na które spadły. Nie dotyczy to jednak sytuacji, gdy grunt sąsiedni jest przeznaczony na użytek publiczny. Należy podkreślić, że właściciel sąsiedniej nieruchomości nie może zrywać owoców ani spowodować ich opadnięcia w inny sposób. Pożytki właściciela nieruchomości sąsiedniej stanowią bowiem jedynie owoce, które w sposób naturalny spadły z drzewa. Innymi słowy - owoce dopóki same nie opadły z drzewa, są własnością właściciela gruntu, na którym rośnie drzewo. Tak więc to jemu przysługuje do chwili opadnięcia owoców prawo ich zebrania. Ponadto prawo zezwala właścicielowi gruntu wejść na grunt sąsiedni w celu usunięcia zwieszających się z jego drzew gałęzi lub owoców. Należy jednak zaznaczyć, że jeżeli wykonując to uprawnienie, wyrządzi on szkodę, właściciel sąsiedniego gruntu, na który wkroczono, może żądać jej naprawienia. Warto pamiętać, że właściciel gruntu może obciąć i zachować dla siebie korzenie przechodzące z sąsiedniego gruntu. To samo dotyczy gałęzi i owoców zwieszających się z sąsiedniego gruntu. W takim przypadku właściciel powinien jednak uprzednio wyznaczyć sąsiadowi odpowiedni termin ich usunięcia.

PRZYKŁAD: USUNIĘCIE GAŁĘZI

Nieruchomość pana Mietka graniczy z nieruchomością pana Zenona. Z drzewa, które pan Zenon zasadził blisko ogrodzenia, zwieszały się gałęzie i zacieniały dużą część trawnika jego sąsiada. W związku z tym pan Mietek wyznaczył panu Zenonowi dwa tygodnie na usunięcie zwieszających się na jego nieruchomość gałęzi. Pan Zenon jednak nie podjął w tym celu żadnych działań. Tak więc po upływie wyznaczonego terminu pan Mietek sam usunął przeszkadzające mu gałęzie. Pan Zenon nie może na tej podstawie rościć w stosunku do sąsiada żadnych pretensji.

Droga konieczna

Może się tak zdarzyć, że nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich. Właściciel takiej nieruchomości, na mocy przepisów kodeksu cywilnego, może w takim przypadku żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej. Taka droga nosi wówczas miano drogi koniecznej. Jej przeprowadzenie następuje z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem działek, przez które droga ma prowadzić. Ustalenie, czy dostęp do drogi publicznej jest odpowiedni, zawsze należy do sądu.

Roszczenie o ustanowienie drogi koniecznej może być uzasadnione dopiero w razie ustalenia, że istniejący dostęp nie może zostać usprawniony i wykorzystany do przechodzenia, przejazdu i przepędzania bydła albo że przystosowanie go wymagałoby znacznych nakładów finansowych przekraczających opłacalność tej inwestycji. Wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej nie jest odszkodowaniem, lecz powinno stanowić świadczenie ekwiwalentne. Wynagrodzenie należy się za samo ustanowienie służebności drogowej i jest niezależne od szkody właściciela nieruchomości obciążonej. Ustanawiając służebność, sąd orzeka o wynagrodzeniu z urzędu, niezależnie od wniosku właściciela nieruchomości obciążonej, chyba że uprawniony zrzekł się wynagrodzenia. Warto także zaznaczyć, że należy pamiętać, że prawo zakazuje podziału nieruchomości, jeżeli w jego wyniku nowo wydzielona nieruchomość byłaby pozbawiona dostępu do drogi publicznej.

Utrata oparcia

Trzeba także pamiętać, że dokonując robót ziemnych, musimy brać pod uwagę, aby nie zagrozić sąsiednim nieruchomościom poprzez pozbawienie ich oparcia. Może się bowiem zdarzyć, że w wyniku takich prac dojdzie do osunięcia się ziemi, co doprowadzi do tego, że dom naszego sąsiada straci oparcie. W celu zapobiegnięcia takim przypadkom, art. 147 kodeksu cywilnego zakazuje właścicielowi dokonywania robót ziemnych w taki sposób, aby mogło to zagrozić nieruchomościom sąsiednim utratą oparcia. Właściciel zagrożonej nieruchomości może żądać usunięcia takiego stanu niezależnie od tego, czy poniósł w związku z tym jakąś szkodę. Decydujące znaczenie ma bowiem sam stan zagrożenia.

Ważne!

Wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej nie jest odszkodowaniem, lecz powinno stanowić świadczenie ekwiwalentne