Właściciel może pobierać pożytki i dochody ze swojej nieruchomości, a także korzystać z niej, ale w taki sposób, aby nie zakłócał korzystania z sąsiednich nieruchomości. Z tego powodu musi powstrzymać się od podejmowania na swojej działce działań, które na przykład zagrażałyby w jakiś sposób działkom sąsiednim. Właściciel nie ma absolutnej swobody w postępowaniu ze swoją nieruchomością. Musi uwzględniać interesy sąsiadów.

Trybunał Konstytucyjny w orzeczeniu z 20 kwietnia 1993 r. (P 6/92 OTK I/93, poz. 8) stwierdził, że pewne ograniczenia ze swobody w korzystaniu z własnej rzeczy stanowią granicę istoty prawa własności, a w konsekwencji również granicę ochrony tego prawa.

Roboty ziemne z ograniczeniami

Właściciel ma prawo na swojej działce prowadzić roboty ziemne. Musi jednak uważać, aby nie groziły one utratą oparcia sąsiednim nieruchomościom. Nie mogą więc spowodować obsunięcia się ziemi ze skarpy, ponieważ spowodowałoby to nieobliczalne szkody i na przykład mogło doprowadzić do zawalenia się budynku lub uszkodzenia jego konstrukcji. W razie podjęcia na działce takich prac ziemnych sąsiad nie musi czekać na skutki, czyli na to, że zaczną już na przykład pękać ściany w jego budynku. Wystarczy, że uzna, iż wystąpił stan zagrożenia i już może skutecznie domagać się zaprzestania tych prac. Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 8 listopada 1973 r. w sprawie sygn. akt II CR 536/73 opublikowanym w OSNCP 1/75, poz. 9 uznał, że podstawę roszczenia odszkodowawczego tylko na zasadzie winy może stanowić naruszenie zakazu dokonywania prac ziemnych w taki sposób, że grozi to nieruchomościom sąsiednim utratą oparcia.

PRZYKŁAD: PRACE ZIEMNE WYKONYWANE NA DZIAŁCE

Właściciel działki postanowił wykonać na swojej posesji duży wykop na basen. Z uwagi na ukształtowanie terenu grozi to osunięciem się ziemi na nieruchomość położoną dwie działki dalej. Właściciel tej działki ma prawo domagać się ochrony w trybie powództwa o zapobieżenie szkodzie, mimo że obie nieruchomości nie mają wspólnej granicy. Jego uprawnienie wynika z tego, że istnieje związek przyczynowy między prowadzonymi pracami ziemnymi a groźbą utraty oparcia.

Przez pojęcie prace ziemne rozumie się zarówno roboty naziemne, jak i podziemne. Natomiast nie ma znaczenia, czy są wykonywane na podstawie pozwolenia na przykład budowlanego, czy prowadzone są nielegalnie.

Naruszenie granicy

Może się zdarzyć, że przy wznoszeniu budynku i innego urządzenia właściciel przekroczy granice sąsiedniego gruntu. Jeżeli zrobi to nieumyślnie, to sąsiad nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Ma jedynie prawo domagać się stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, a także tej części, która na skutek budowy straciła znaczenie gospodarcze. Poszkodowany właściciel sąsiedniej działki sam dokonuje wyboru między tymi roszczeniami. Raz dokonany wybór go wiąże.

Już w trakcie wznoszenia budynku lub innego urządzenia na działce obok sąsiad może ocenić, że stanie on częściowo już na jego terenie. Wówczas bez nieuzasadnionej zwłoki powinien sprzeciwić się przekroczeniu granicy. Musi to zrobić tak skutecznie, aby uświadomić sąsiadowi prowadzącemu budowę, że narusza jego własność. Może też wówczas interweniować u sąsiada twierdząc, że grozi mu niepowetowana szkoda. Chodzi tutaj o szkodę, która byłaby niewspółmiernie większa od straty sąsiada, jaką poniósłby wówczas, gdyby musiał przywrócić na swojej działce stan poprzedni. Gdyby w takiej sytuacji sąsiad nadal wznosił budynek albo inne urządzenie, to wówczas po przekroczeniu granicy można domagać się przywrócenia stanu poprzedniego.

PRZYKŁAD: SPRZECIW BEZ UZASADNIONEJ ZWŁOKI

Właściciel działki stawiał budynek przekraczając granicę sąsiada. Sąsiad interweniował, ale budynek został postawiony. Sąsiad wniósł sprawę do sądu domagając się przywrócenia stanu poprzedniego. Na nim spoczywa dowód, że sprzeciwiał się przekroczeniu granicy bez nieuzasadnionej zwłoki i twierdził, że z powodu tego przekroczenia grozi mu niepowetowana niewspółmiernie wysoka szkoda. Pojęcie nieuzasadnionej zwłoki sąd będzie interpretował stosownie do okoliczności.

W pewnych przypadkach właściciel, który naruszył granice działek, może domagać się, żeby umożliwiono mu odkupienie zajętego terenu. Takie stanowisko zajął nawet Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 29 grudnia 1987 r. w sprawie sygn. III CZP 79/87 OSNCP 7-8/89, poz. 117. Sąd stwierdził wówczas, że samoistny posiadacz w dobrej wierze, który przekroczył granicę sąsiedniego gruntu przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia o wartości znacznie przekraczającej wartość zajętej na ten cel działki, może domagać się od jej właściciela, aby przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Zapachy, hałas i inne zakłócenia

Korzystający z nieruchomości właściciel powinien powstrzymać się od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę. Chodzi tutaj przede wszystkim o hałas, zapachy, emisje pary i gazów. Natomiast zakazem nie są objęte zakłócenia, z którymi każdy inny właściciel powinien się liczyć w konkretnych warunkach. W orzecznictwie Sądu Najwyższego wykształcił się pogląd, że nie jest możliwe wyeliminowanie wszelkich uciążliwości występujących w określonym środowisku lub okolicy (np. orzeczenie z 14 listopada 1962 r., w sprawie sygn. akt III CR 66/62 OSNCP 2/64, poz. 28).

Natomiast ustalenie, kiedy następuje przekroczenie ponad przeciętną miarę zależy od społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości, a także od zwyczajów miejscowych. Społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości wynika z jej charakteru i jest określone w planach zabudowania przestrzennego danego terenu lub decyzji administracyjnej. Na przykład decydujące znaczenie może mieć tutaj charakter środowiska miejscowego, na przykład, czy jest to miasto czy wieś, obszar przemysłowy, tereny uzdrowiskowe albo rekreacyjne. W dodatku oceny dokonuje się według kryteriów obiektywnych, a nie subiektywnej wrażliwości konkretnej osoby, która podnosi, że doszło do zakłóceń.

PRZYKŁAD: ZACHOWANIE ŚRODKÓW OSTROŻNOŚCI

Właściciel nieruchomości wykonuje w swoim sadzie prace, przy których korzysta z chemicznych środków ochrony roślin. Powinien przy tym zastosować wszystkie możliwe środki zapobiegające zatruciu ludzi i zwierząt gospodarskich, drobiu i pszczół. Powinien o używaniu środków chemicznych zawiadomić także sąsiadów. Zachowanie środków ostrożności wpływa na ocenę jego zachowania i ustalenie, czy przekroczył przeciętną miarę zakłóceń.

Takie kryteria stosuje się przy ocenie przeciętnej miary hałasu, emisji zanieczyszczeń powietrza lub innych oddziaływań na nieruchomości sąsiednie. Bierze się też pod uwagę, czy sąsiad dopuszczający się zakłóceń zachował środki ostrożności.

Ważne!

Zagrożenie utraty oparcia przez sąsiednią nieruchomość musi istnieć naprawdę, a nie tylko w świadomości właściciela nieruchomości sąsiedniej

Podstawa prawna

• Art. 140-151 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).