Wysokość czynszu za mieszkanie ustalana jest w umowie najmu. Najemca musi się jednak liczyć z tym, że co pewien czas właściciel budynku będzie chciał podwyższyć wysokość czynszu. Musi jednak przy tym dopełnić formalności przewidzianych w art. 8a ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. nr 31 z 2005 r., poz. 266 z późn. zm.).

Wypowiedzenie czynszu

Aby podwyższyć czynsz, właściciel budynku powinien dokonać wypowiedzenia jego dotychczasowej wysokości. Musi to zrobić na piśmie, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego. Wypowiedzenie w formie ustnej nie będzie ważne.

PRZYKŁAD: PODWYŻKA CO SZEŚĆ MIESIĘCY

Właściciel budynku może podwyższać czynsz nie częściej niż co sześć miesięcy. Właściciel może podwyższać też tzw. opłaty niezależne od niego, np. za wywóz nieczystości stałych i płynnych. Termin sześciu miesięcy biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać. Oprócz czynszu właściciel może pobierać i podwyższać jedynie opłaty tzw. niezależne od niego, na przykład za wywóz nieczystości stałych i płynnych. Pobiera je wtedy, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawca mediów i usług. Musi też przedstawić lokatorowi na piśmie zestawienie opłat i przyczynę ich podwyższenia.

Właściciel wypowiada wysokość czynszu każdemu najemcy osobno. Powinien więc do każdego z nich zwrócić się w tej sprawie osobnym pismem. Termin wypowiedzenia wynosi trzy miesiące, ale strony w umowie najmu mogą ustalić dłuższy.

W wypowiedzeniu właściciel musi określić, ile będzie wynosił czynsz w nowej wysokości. W zasadzie wysokość podwyżki jest dowolna, ale wówczas, gdyby spowodowała, że wysokość czynszu za używanie lokalu w skali roku przekroczyłaby 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu, może nastąpić tylko w uzasadnionych przypadkach.

Właściciel, który przy dotychczasowej wysokości pobieranego czynszu nie uzyskuje przychodów z czynszu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, a także zapewniającym zwrot kapitału i zysk, ma prawo ustalić ją na poziomie zapewniającym zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż 1,5 proc. nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu. Może też ustalić ją w taki sposób, aby zwrot kapitału w skali roku był na poziomie nie przewyższającym 10 proc. nakładów poniesionych na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową. Ustalona w ten sposób podwyżka powinna doprowadzić do pełnego zwrotu tych nakładów. Właściciel ma prawo również do tego, aby podwyżka zapewniła mu godziwy zysk. Dlatego spełniająca te wszystkie wymogi podwyżka jest uzasadniona.

Uprawnienia lokatora

Lokator, od którego właściciel będzie domagał się wyższego czynszu, może bronić się przed podwyżką. Powinien sprawdzić, czy wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu zostało dokonane z zachowaniem wymaganych formalności. Gdyby właściciel dopuścił się istotnych uchybień, wypowiedzenie nie będzie ważne.

Najemca może żądać od właściciela, aby w ciągu siedmiu dni na piśmie przedstawił przyczynę i kalkulację podwyżki.

Gdyby zaś podwyżka była tak wysoka, że spowodowałaby, że czynsz w skali roku przekroczy 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu, to wówczas najemca może w ciągu dwóch miesięcy od dnia wypowiedzenia zakwestionować podwyżkę i wnieść pozew do sądu o ustalenie, że jest ona nieuzasadniona. Zamiast tego może domagać się też ustalenia, że podwyżka jest wprawdzie uzasadniona, ale powinna nastąpić w innej wysokości.

Najemca może też odmówić przyjęcia podwyżki, ale musi liczyć się z tym, że dojdzie wówczas do rozwiązania umowy najmu z upływem okresu dokonanego wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu.

Lokator nie może za nieuzasadnioną uznać podwyżki czynszu, która nie przekracza w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym.

Zakwestionowanie podwyżki

Kwestionując podwyżkę czynszu, lokator musi liczyć się z wiążącymi się z tym konsekwencjami. Jeżeli odmówi na piśmie przyjęcia jej i godzi się na to, że stosunek prawny, na podstawie którego zajmuje mieszkanie, rozwiąże się z upływem wypowiedzenia, to wówczas nie może zaprzestać w ogóle płacenia czynszu. Uiszcza go jednak przez cały okres wypowiedzenia w dotychczasowej wysokości. W dodatku po upływie okresu wypowiedzenia musi wyprowadzić się z zajmowanego lokalu.

PRZYKŁAD: LOKATOR NIE STRACI MIESZKANIA

Właściciel podwyższył opłaty przypadające na poszczególnych najemców z tytułu wywozu śmieci z posesji. Lokator zakwestionował wysokość podwyżki, mimo że właściciel przedstawił mu na piśmie zestawienie opłat oraz uzasadnienie podwyżki. Zamiast płacić podwyższone opłaty w podwyższonej wysokości niezbędnej do pokrycia kosztów wywozu śmieci, uiszczał je w dotychczasowej wysokości. Właściciel może wystąpić do sądu o zapłatę tej niedopłaty, natomiast nie może tego uznać za nieopłacenie podwyższonego czynszu i wyciągnąć konsekwencji takich jak przy odmowie płacenia podwyższonego czynszu.

Gdyby jednak po tym czasie nie opuścił mieszkania, to będzie korzystał z niego na zasadzie bezumownej i właściciel ma prawo wystąpić do sądu o eksmisję. Sąd w takich przypadkach zawsze orzeka eksmisję i lokatora, który w sprawie występuje jako pozwany, zazwyczaj obciąża jeszcze kosztami sądowymi, ponieważ przegrał on sprawę.

Natomiast lokator, który zakwestionował podwyżkę i wszczął w tej sprawie postępowanie w sądzie, musi płacić czynsz w dotychczasowej wysokości aż do dnia uprawomocnienia się wyroku sądowego kończącego postępowanie w sprawie.

Sąd może rozstrzygnąć sprawę na jego korzyść i uznać podwyżkę za nieuzasadnioną. Wtedy lokator musi zapłacić właścicielowi kwotę odpowiadającą różnicy między podwyższonym czynszem a dotychczasowym, który odprowadzał aż do dnia uprawomocnienia się wyroku. Różnicę reguluje za okres od zakończenia wypowiedzenia najmu, aż do dnia, w którym wyrok stał się prawomocny. Gdy sąd uzna, że podwyżka nie była uzasadniona w wysokości, której domagał się właściciel, ale mimo to należało o pewną kwotę czynsz podnieść, wtedy lokator musi uregulować różnicę między dotychczasowym czynszem a kwotą, którą wskazał sąd.

Ważne!

Właściciel budynku, który dokonuje podwyżki, musi przed sądem udowodnić, że jest ona uzasadniona

Podstawa prawna

• Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U.z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).