STAN FAKTYCZNY: W 1991 r. IBMER uzyskał prawo użytkowania wieczystego ok. 150 ha gruntu, który wedle obowiązującego wówczas planu miejscowego był przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe z infrastrukturą towarzyszącą. W ewidencji gruntów i budynków nieruchomości te były zakwalifikowane jako grunty rolne. W połowie lat 90., gdy IBMER zdecydował się na ich sprzedaż, gmina Poznań skorzystała z prawa pierwokupu. Po wykupieniu gruntu gmina, w wyniku ugody sądowej, sprzedała prawo użytkowania wieczystego do części tych terenów deweloperowi - spółce LANDBUD. W umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste IBMER nie zostały określone ani cel, ani stawka opłaty. Zarówno gmina od swej części, jak i spółka uiszczały ją wedle stawki 1 proc. dotyczącej nieruchomości oddanych na cele mieszkaniowe i na realizację urządzeń infrastruktury technicznej. W 2004 r. prezydent Poznania, na podstawie art. 72 ust. 3 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zażądał jednak od tych gruntów opłaty wedle stawki 3 proc. - od wartości odnoszącej się do pozostałych nieruchomości gruntowych. Pomiędzy prezydentem miasta a spółką powstał spór o to, jakie jest faktyczne przeznaczenie gruntów, jakie okoliczności decydują o ich przeznaczeniu, a w konsekwencji, jaką należy przyjąć stawkę opłaty rocznej na użytkowanie gruntów. Na skutek skargi kasacyjnej Skarbu Państwa sprawą zajął się Sąd Najwyższy, który oddalił skargę.

UZASADNIENIE: Sąd Najwyższy przypomniał, iż zgodnie z art. 221 ust. 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jeżeli przy oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nie został określony cel, na który nieruchomość była oddana, stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się stosownie do celu wynikającego ze sposobu korzystania z nieruchomości. Sąd Najwyższy uznał więc, że o faktycznym przeznaczeniu gruntu nie może przesądzać sposób jego określania w ewidencji, ale należy wziąć pod uwagę całokształt okoliczności danej sprawy. Uwzględnić należy między innymi to, czy użytkownik dokonuje na gruncie jakichkolwiek czynności i jaki mają one charakter. W niniejszej sprawie użytkownik wieczysty przygotowuje tereny pod budownictwo, a na części gruntów wzniósł już budynki mieszkalne i sprzedaje je nabywcom, na co uwagę zwrócił Sąd Najwyższy. Grunt jest oddawany w użytkowanie wieczyste, już z samego założenia, na określony cel na wiele lat, co oznacza, że realizacja tego celu może być rozciągnięta w czasie i podejmowana sukcesywnie.

Zdaniem sędziów Sądu Najwyższego konsekwencją tego jest to, że o stawce opłaty rocznej za użytkowanie wieczystej może decydować każdorazowy aktualny sposób korzystania z gruntu. Wystarczy przy tym wykazać, iż użytkownik wieczysty rzeczywiście przygotowuje się do realizacji danego celu, np. dokonał podziału, kompletuje wymaganą dokumentację, uzyskuje pozwolenia na budowę. Zdaniem Sądu Najwyższego, gdyby przyjąć odmienną interpretację przepisów, to stawka opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste musiałaby być ustalana dla poszczególnych części nieruchomości, co jest dopuszczalne tylko w razie ich wyspecyfikowania i corocznie. Sędziowie Sądu Najwyższego uznali, że w sprawie użytkownik wieczysty powinien ponosić opłatę roczną w wysokości 1 proc. ceny nieruchomości - czyli takiej, jaka jest przewidziana dla nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe.

Wyrok Sądu Najwyższego z 13 lutego 2009 r., sygn. akt III CSK 268/08