Poszkodowani w powodzi zostali także najemcy mieszkań i lokali. Rozwiewamy ich wątpliwości, czy odpowiadają oni za szkody wyrządzone przez powódź? Czy właściciele zalanych mieszkań, muszą zapewnić najemcom dodatkowe lokale i czy umowy najmu wciąż obowiązują? Czy firma prowadząca działalność w zalanym lokalu usługowym może domagać się od właściciela tego lokalu jego szybkiego wyremontowania?

  • Jestem najemcą mieszkania. Mieszkanie, które wynajmuję, zostało zalane w wyniku powodzi. Czy ponoszę odpowiedzialność za szkody powstałe z tego powodu?

Jeśli jesteś najemcą, to zasadniczo pokrywasz drobne nakłady wynikające ze zwykłego używania rzeczy, a dodatkowo obciąża cię naprawa i konserwacja elementów wyraźnie wskazanych w ustawie o ochronie praw lokatorów. Tak samo odpowiadasz za szkody wynikające z niewykonywania bądź nienależytego wykonania umowy najmu oraz za szkody wynikające z twojej winy (z tej przyczyny niejednokrotnie najemcy zobowiązani są do zawarcia ubezpieczenia OC).

Jednakże najemca nie odpowiada za szkody, których przyczyną jest siła wyższa, w tym powódź. Tym samym wynajmujący powinien swoje roszczenia kierować nie do ciebie (jako najemcy), lecz do ubezpieczyciela w ramach ubezpieczenia mieszkania – jeżeli taką polisę zawarł.

  • Skala szkód w wynajmowanym mieszkaniu jest tak duża, że będzie wymagała przeprowadzenia kilkumiesięcznych napraw. Co teraz? Czy moja umowa najmu automatycznie wygasła? Gdzie mam się teraz podziać, skoro na razie nie mogę wrócić do wynajętego mieszkania?

Twoja umowa pozostaje w mocy, a na czas koniecznych napraw właściciel ma obowiązek zapewnienia ci lokalu zamiennego o zbliżonym standardzie i znajdującego się w tej samej miejscowości. Czynsz za lokal zamienny nie może być wyższy od wysokości czynszu dotychczas wynikającej z umowy najmu, a w dodatku właściciel musi również pokryć koszty twojej przeprowadzki do lokalu zamiennego.

Takich obowiązków nie będzie jednak miał właściciel przy umowie najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego.

  • A co z uszkodzonym/zniszczonym sprzętem, meblami i innymi ruchomościami, które stanowiły własność moją, a nie wynajmującego?

Sprzęt, meble i inne ruchomości – które nie stanowią własności wynajmującego (właściciela mieszkania) – najprawdopodobniej nie będą objęte ochroną wynikającą z ubezpieczenia mieszkania wynajmującego.

Jeśli zawarłeś odrębną polisę obejmującą twoje mienie w mieszkaniu, możesz wówczas dochodzić roszczeń, ale wyłącznie od ubezpieczyciela.

  • Jestem właścicielem niewielkiego piętrowego budynku mieszkalnego, w którym mam kilka mieszkań na wynajem. Był to stary budynek, który został niemal w całości zalany w trakcie powodzi i teraz wymaga rozbiórki i odbudowy. Moi najemcy na razie pozostają u znajomych i rodziny, ale nie mają gdzie się podziać i codziennie do mnie dzwonią. Czy muszę im jakoś pomóc? Czy moje dotychczasowe umowy najmu nadal obowiązują, skoro lokale i tak nie nadają się już do zamieszkania?

Wszystkie zawarte przez ciebie umowy najmu pozostają nadal w mocy. Jeżeli twój budynek wymaga rozbiórki i odbudowy, które potrwają ponad rok, to wówczas możesz wypowiedzieć dotychczasowe umowy najmu. Jednak przed złożeniem wypowiedzenia masz obowiązek przedstawić swoim lokatorom oferty najmu lokali zamiennych, czyli lokali o zbliżonym standardzie i znajdujących się w tej samej miejscowości. Musisz również pokryć koszty przeprowadzki twoich lokatorów do lokali zamiennych.

Takich obowiązków nie będziesz jednak miał, jeżeli jako właściciel zawarłeś umowy najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego.

Z drugiej strony, jeśli nie masz możliwości podjęcia się odbudowy budynku i ostatecznie przeprowadzisz jedynie jego rozbiórkę, to wówczas twoje umowy najmu wygasną i nie będą na tobie ciążyły obowiązki związane z zapewnianiem lokali zamiennych.

W obu jednak przypadkach nie możesz pobierać czynszu za okres, w którym twoi lokatorzy nie mieli rzeczywistej możliwości korzystania z mieszkań.

  • Prowadzę sklep w lokalu usługowym znajdującym się na parterze zalanego w czasie powodzi budynku. Czy moja firma jako najemca może oczekiwać szybkiego wyremontowania lokalu przez wynajmującego?

Przede wszystkim sprawdź, czy w umowie najmu szczegółowo nie przewidziano praw i obowiązków stron na wypadek wystąpienia zdarzeń tzw. siły wyższej. Jeśli nic szczególnego nie wynika z umowy w tym zakresie, to wynajmujący nie ma obowiązku wyremontowania lokalu po zalaniu. W takiej sytuacji wasza umowa najmu wygaśnie, a wynajmujący nie będzie uprawniony do żądania zapłaty czynszu za okres, w którym nie miałeś rzeczywistej możliwości prowadzenia działalności w lokalu.

Jeśli natomiast wynajmujący wykaże się inicjatywą przeprowadzenia napraw, to wówczas możecie wspólnie ustalić zasady kontynuacji umowy i odpłatności (ich zawieszenia lub redukcji) za czas remontu.

adw. dr Radosław Wiśniewski, r. pr. Joanna Duda

Korzystaj z wiedzy specjalistów. Bądź na bieżąco ze zmianami w prawie i podatkach