Aby umowa przeniesienia własności nieruchomości była ważna, trzeba zawrzeć ją w formie aktu notarialnego. Może ją sporządzić notariusz w Polsce lub za granicą.
Umowa przeniesienia własności nieruchomości musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Mimo że u notariusza trzeba uiścić dosyć wysokie opłaty, to nie wolno rezygnować z takiego sposobu przenoszenia własności, np. zawierając umowę na piśmie.

Informacje w akcie notarialnym

Akt notarialny powinien zawierać następujące dane:
• określenie dnia, miesiąca i roku sporządzenia aktu notarialnego. Strony mogą się jednak domagać, aby podano w nim również godzinę i minutę rozpoczęcia i podpisania aktu,
• wskazanie miejsca podpisania aktu,
• imię i nazwisko notariusza, określenie siedziby jego kancelarii,
• dane stron zawierających umowę (imiona, nazwiska, imiona rodziców, adresy). Notariusz powinien również określić sposób, w jaki ustalił tożsamość tych osób, na przykład na podstawie dowodu osobistego,
• cenę nieruchomości. Cena nieruchomości określona przez strony w umowie sprzedaży powinna odzwierciedlać jej wartość rynkową. Gdyby znacznie od niej odbiegała, to należy liczyć się z tym, że urząd skarbowy wezwie strony do zmiany tej wartości lub do uzasadnienia, dlaczego tak niska cena została podana. Urząd może nawet ustalić wartość sprzedawanej nieruchomości na podstawie opinii biegłych,
• stwierdzenie, że akt został odczytany, przyjęty i podpisany,
• podpisy stron, notariusza i ewentualnie również osób obecnych przy zawieraniu aktu notarialnego.
Notariusz w akcie zamieszcza też informację o tym, czy lokal został już wydany, a jeśli nie, to kiedy to nastąpi, oraz o cenie (jej wysokości oraz terminie zapłaty).
Przy sprzedaży mieszkania stanowiącego samodzielny lokal mieszkalny do aktu dołącza się zaświadczenie potwierdzające tę samodzielność oraz rzuty odpowiednich kondygnacji budynku, na których znajduje się lokal.

Własnoręczne podpisy

Podpisy kupującego i sprzedającego złożone na akcie notarialnym powinny być własnoręczne, nie mogą być tylko parafą ani faksymile lub stampilą. Nie mogą być złożone przy czyjeś pomocy, nikt nie może więc prowadzić ręki osoby podpisującej się. Podpis nie musi być czytelny, ponieważ jest składany w obecności notariusza. Osoba, która nie umie albo nie może się podpisać, składa tuszowy odcisk palca. W trakcie nie trzeba uzasadniać, dlaczego nie podpisała się własnoręcznie.
Akt notarialny podpisuje także notariusz, który zatrzymuje oryginał, a kupującemu i sprzedającemu wydaje wypisy. Notariusz podpisuje również wypisy, które w obrocie prawnym mają taką samą wartość jak oryginalny dokument.
Notariusz pobiera następujące opłaty:
• taksę notarialną,
• podatek VAT według stawki 22 proc., od wynagrodzenia notariusza,
• opłatę sądową od wniosków o wpis do księgi wieczystej własności oraz za założenie księgi wieczystej dla nieruchomości.
Przy obliczaniu wartości przedmiotu czynności notarialnej nie odlicza się obciążeń i bonifikat. Natomiast za sporządzenie wypisu, odpisu lub wyciągu z akt maksymalna stawka wynosi 6 zł za każdą rozpoczętą stronę. Stroną jest tekst obejmujący nie mniej niż 25 wierszy.
Maksymalna kwota, o którą może być zwiększone wynagrodzenie za dokonanie czynności notarialnej poza kancelarią notarialną, wynosi:
• w porze dziennej - 50 zł
• w porze nocnej oraz w dni wolne od pracy - 100 zł za każdą godzinę niezbędną do dokonania tej czynności od opuszczenia kancelarii do powrotu.
Za porę dzienną liczy się czas między godziną 8 a 20.
Zawierając umowę przedwstępną kupna nieruchomości, nabywca najczęściej daje pewną kwotę z tytułu zadatku.

Nabywca płaci zadatek

Zadatek zabezpiecza interesy obu stron przed niewykonaniem umowy. W razie gdy jedna strona nie wykona umowy, druga bez wyznaczenia dodatkowego terminu ma prawo od niej odstąpić i zachować zadatek. Jeżeli w takiej sytuacji od umowy odstępuje strona, która dała zadatek, to wówczas ma prawo domagać się kwoty dwukrotnie wyższej od tej, którą uiściła z tytułu zadatku. Natomiast nie można dochodzić z tytułu niewywiązania się z umowy kwoty wyższej niż dwukrotna wartość zadatku. Jeżeli umowa zostanie wykonana, to wówczas zadatek zalicza się na poczet ceny nieruchomości, którą powinien zapłacić kupujący.
Umowa może być rozwiązana z powodu okoliczności, za które zarówno kupujący, jak i sprzedający nie ponoszą odpowiedzialności bądź też z powodu okoliczności, za które oboje odpowiadają. Zadatek powinien zostać zwrócony. Nie ma też obowiązku zapłacić z tytułu zwrotu zadatku kwoty dwukrotnie wyższej.
OPŁATY U NOTARIUSZA
Maksymalna stawka taksy pobierana przez notariusza zależy od wartości sprzedawanej nieruchomości, którą notariusz przyjmuje na podstawie kwoty wskazanej przez stronę. Wynosi ona:
• do 3 tys. zł - 100 zł
• powyżej 3 tys. zł do 10 tys. zł - 100 zł 3 proc. od nadwyżki powyżej 3 tys. zł
• powyżej 10 tys. zł do 30 tys. zł - 310 zł 2 proc. od nadwyżki powyżej 10 tys. zł
• powyżej 30 tys. zł do 60 tys. zł - 710 zł 1 proc. od nadwyżki powyżej 30 tys. zł
• powyżej 60 tys. zł do 1 mln zł - 1010 zł 0,4 proc. od nadwyżki powyżej 60 tys. zł
• powyżej 1 mln zł do mln zł - 4770 zł 0,2 proc. od nadwyżki powyżej 1 mln zł
• powyżej 2 mln zł - 6770 zł 0,25 proc. od nadwyżki powyżej 2 mln zł, nie więcej jednak niż 10 tys. zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, nie więcej niż 7,5 tys. zł.
JAK TO ZROBIĆ...
Jak sporządzić umowę sprzedaży nieruchomości
PROBLEM: Chcę kupić od sąsiada część jego działki, aby przyłączyć ją do swojego gruntu. Sąsiad twierdzi, że powinniśmy sporządzić umowę na piśmie, aby w ten sposób zaoszczędzić pewną kwotę, a następnie zainwestować ją w nieruchomość. Czy umowa sporządzona na piśmie jest tak samo ważna jak w formie aktu notarialnego?
ROZWIĄZANIE: Umowa przeniesienia własności nieruchomości sporządzona na piśmie nie jest ważna. Obrót nieruchomościami odbywa się na podstawie umów w formie aktu notarialnego. Umowa pisemna nie daje żadnych uprawnień nabywcy, nie wchodzi on w prawo własności w miejsce dotychczasowego właściciela i na jej podstawie nabywca nie zostanie wpisany do działu drugiego jako właściciel. Dotychczasowy właściciel nadal zachowuje swoje dotychczasowe prawa do tej nieruchomości i kupujący może wystąpić w stosunku do niego jedynie z roszczeniem o zwrot wpłaconej kwoty, w dodatku bez żadnych odsetek.