Ustawa chroniąca polską ziemię ograniczyła możliwości obrotu nieruchomościami rolnymi. Będzie miało to wpływ na warunki prowadzenia działalności gospodarczej wielu grup przedsiębiorców.
Zmiany wprowadzone ustawą z 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw wywierają również znaczący wpływ na warunki prowadzenia działalności gospodarczej.
Ograniczenia związane z obrotem nieruchomościami istotne staną się bowiem m.in. w sytuacjach, w których:
● przedsiębiorca planował nabyć określoną nieruchomość rolną (znajdującą się w Zasobie Własności Rolnej Skarbu Państwa lub też poza tym zasobem) – nowe regulacje znacząco komplikują realizację tych planów.
● przedsiębiorca dysponuje określoną nieruchomością rolną i zakłada, że po pewnym czasie, np. kilku, kilkunastu miesiącach czy kilku latach dokona jej korzystnego zbycia – wejście ustawy w życie czyni realizację tych planów niemożliwą.
W obu sytuacjach przedsiębiorcy powinni zweryfikować, jak mocno nowe przepisy ich ograniczają i w jaki sposób mogą próbować realizować mimo wszystko postawione wcześniej cele. A takie możliwości zminimalizowania skutków nowych przepisów – istnieją.
Z planami – na starych zasadach
Pamiętać trzeba też o tym, że ograniczenia związane ze zbywaniem nieruchomości rolnych nie dotyczą nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na inne niż rolnicze cele. Tak więc, jeśli w dniu wejścia ustawy w życie na danym obszarze obowiązywał plan miejscowy, ustalający inne niż rolne przeznaczenie – obszar ten jest zwolniony z rygorów ustawy.
Od ANR zakup tylko wyjątkowo
Przedsiębiorca już nie nabędzie – tak jak do tej pory – niemal każdej nieruchomości z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Po zmianach będzie mógł to zrobić tylko, gdy spełnione będą określone warunki.
Przede wszystkim z zasobu agencji przedsiębiorcy będą mogli nabywać nieruchomości położone w granicach specjalnych stref ekonomicznych – wyłączono je spod działania ustawy (art. 2 ust. 1). Bedą mogli też kupować domy, lokale mieszkalne, budynki gospodarcze wraz z niezbędnymi gruntami. Osobną kategorię stanowią nieruchomości rolne do powierzchni 2 hektarów – one również są wyłączone spod działania ustawy.
Tak więc w pierwszej kolejności przedsiębiorca zainteresowany nabyciem gruntu od agencji powinien sprawdzić, czy upatrzona nieruchomość nie spełnia któregoś z tych kryteriów.
Zmiana planu powiększy możliwości
Jeżeli nie ma miejsca żaden z opisanych powyżej wyjątków – w grę wchodzi jeszcze określenie innego niż rolnicze przeznaczenia terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub nawet w samym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Ewentualnie – uzyskanie dla jakiejś nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy dla danej inwestycji. Co ciekawe i istotne dla przedsiębiorców – decyzję taką może uzyskać każdy zainteresowany, nie tylko aktualny właściciel nieruchomości – tak więc jeśli grunt należy do agencji, o decyzję o warunkach zabudowy może wystąpić także zainteresowany terenem przedsiębiorca.
W ostateczności można jeszcze zwrócić się z prośbą do prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych o złożenie wniosku do ministra właściwego do spraw rolnictwa. Minister może wydać zgodę na nabycie nieruchomości od agencji, jeżeli uzna, że jest to uzasadnione względami społeczno-gospodarczymi. Nie ma jednak takiego obowiązku – to zależy od jego dobrej woli.
Istnieje zatem kilka możliwości, aby obejść zakaz sprzedaży nieruchomości z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa.
Od innych nabyć jeszcze trudniej
Przedsiębiorca nie kupi też już tak łatwo ziemi rolnej ani od rolnika, ani od innego przedsiębiorcy. Chyba że ta ziemia rolna np. w planie zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczona na inne cele.
Ustawa wprowadziła również ograniczenia związane z obrotem wszystkimi pozostałymi nieruchomościami rolnymi. Zgodnie z nowym brzmieniem ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 803 ze zm.; dalej: u.k.u.r.), nieruchomość rolną może nabyć tylko rolnik indywidualny, ewentualnie jednostki samorządu terytorialnego lub kościoły i związki wyznaniowe.
Dodatkowo przy zbywaniu takich nieruchomości prawo pierwokupu ma Agencja Nieruchomości Rolnych.
Po nabyciu nieruchomości rolnej nowy właściciel w większości przypadków przez co najmniej 10 lat powinien prowadzić tam działalność rolniczą. Od wymogów tych trudno jest uzyskać jednoznaczne wyłączenie. To w praktyce uniemożliwia przedsiębiorcy zarówno nabycie, jak i sprzedaż jakiegokolwiek gruntu rolnego, poza wyłączonymi spod działania ustawy.
Plan można zmienić!
Problem przedsiębiorcy – zarówno w przypadku zakupu ziemi od agencji, jak i od pozostałych podmiotów – najszybciej dałoby się załatwić przez zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie bowiem z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego – nieruchomościami rolnymi są te nieruchomości, które są lub mogą być przeznaczone na szeroko rozumianą działalność rolniczą, z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na inne cele (warto na marginesie zasygnalizować, że o różnych definicjach nieruchomości i gruntów rolnych w polskim ustawodawstwie przedsiębiorcy powinni pamiętać przy okazji obrotu takimi nieruchomościami). W przedmiotowym przypadku można dodać, że wiele będzie zależało od dobrej woli gminy. Gmina może uchwalić plan zmieniający przeznaczenie gruntów rolnych. Jednakże w przypadku ziem klas I–III potrzebna jest dla tego działania zgoda ministra właściwego do spraw rolnictwa (wyłączając grunty położone na terenach miast).
Nie można jednak od gminy żądać w żadnym postępowaniu uchwalenia określonego planu miejscowego. Nie ma czegoś takiego, jak formalne wszczęcie procedury związanej z uchwaleniem planu miejscowego. To będzie jej dobra wola, której nie da się wymusić w żadnym postępowaniu administracyjnym.
Trzeba również pamiętać, że w większości przypadków postępowania planistyczne trwają co najmniej kilka miesięcy.
Dla gruntów mniej wartościowych niż klasy I–III możliwe jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Jednakże w tym przypadku do uznania gruntu za grunt nierolny w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego niezbędne będzie jeszcze jego wyłączenie z produkcji rolnej (co wiąże się z dodatkowym czasem i często bardzo wysokimi kosztami).
Po zmianach nieruchomość rolną będzie mógł nabyć tylko rolnik indywidualny, ewentualnie jednostki samorządu terytorialnego czy też kościoły i związki wyznaniowe. Dodatkowo, przy zbywaniu takich nieruchomości, prawo pierwokupu należy do Agencji Nieruchomości Rolnych.
!Gmina może uchwalić plan zmieniający przeznaczenie gruntów rolnych. Jednakże w przypadku ziem klas I–III potrzebna dla tego działania jest zgoda ministra właściwego do spraw rolnictwa (wyłączając grunty położone na terenach miast).
dr Maciej J. Nowak radca prawny