Zakup mieszkania czy domu to dla wielu osób jedna z najpoważniejszych decyzji finansowych w życiu. Wiąże się ona ze sporym ryzykiem, które można jednak znacząco zniwelować, jeśli zadbamy o odpowiednią ochronę dla naszej inwestycji. Kupując mieszkanie lub dom na rynku pierwotnym w ramach umowy deweloperskiej, powinniśmy zabezpieczyć się na okoliczność potencjalnego bankructwa dewelopera. Jak w takim razie należy postępować, żeby ewentualna upadłość dewelopera sprawiła nam możliwie najmniej problemów?

Kiedy dochodzi do bankructwa dewelopera?

Gdy deweloper przestaje być zdolny do terminowego regulowania swoich wymagalnych zobowiązań finansowych, sąd może ogłosić jego upadłość. Przepisy umożliwiające ocenę takiej sytuacji zawarte są w Prawie upadłościowym (Ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe).

Bankructwo dewelopera można stwierdzić, jeśli stan niezdolności do regulowania swoich bieżących zobowiązań przekracza w jego przypadku 3 miesiące. Również kiedy suma zobowiązań finansowych dewelopera przekracza wartość jego majątku i sytuacja ta utrzymuje się przez ponad 24 miesiące, można stwierdzić jego niewypłacalność.

Upadłość dewelopera według ustawy deweloperskiej

Ustawa deweloperska ma na celu ochronić nabywców nieruchomości przed niektórymi zagrożeniami związanymi z tego rodzaju inwestycją. Przepisy ustawy regulują między innymi następujące zagadnienia:

- Nabywca mieszkania musi zawrzeć z deweloperem umowę deweloperską w formie aktu notarialnego. Dzięki temu w przypadku upadłości dewelopera możliwe będzie domaganie się w sądzie przeniesienia własności lokalu na nabywcę.

- Wpłaty dokonywane przez nabywcę gromadzone są na specjalnych rachunkach powierniczych prowadzonych przez bank. Deweloper otrzymuje tylko część środków proporcjonalną do stopnia zaawansowania prac budowlanych. Gdy dochodzi do niewypłacalności dewelopera, bank może zwrócić pozostałe środki wpłacającym.

- Deweloper ma obowiązek posiadać gwarancję ubezpieczeniową lub bankową na wypadek bankructwa.

Wskazane punkty to tylko część mechanizmów, które ochronią nabywcę przed ryzykiem niewypłacalności dewelopera. Jeśli zatem ciągle chodzą nam po głowie pytania: Co w przypadku bankructwa dewelopera? i Co jeśli deweloper zbankrutuje?, ustawa deweloperska szczegółowo pokrywa te zagadnienia.

Jak zabezpieczyć umowę deweloperską?

Umowa deweloperska to bardzo ważny dokument, na podstawie którego deweloper za określoną w umowie cenę zobowiązuje się do wybudowania i sprzedaży mieszkania lub domu. Ustawa deweloperska w dużym stopniu reguluje, jakie punkty powinny się tam obowiązkowo znaleźć, jednak na pewne kwestie nabywca powinien dodatkowo zwrócić uwagę.

Do obowiązkowych punktów w umowie deweloperskiej należą:

- określenie stron umowy,

- data i miejsce podpisania dokumentu,

- termin rozpoczęcia i zakończenia inwestycji,

- cena mieszkania,

- zobowiązanie dewelopera do wybudowania nieruchomości,

- informacje o nieruchomości,

- położenie lokalu i jego charakterystyka oraz usytuowanie w budynku,

- układ pomieszczeń i powierzchnia,

- sposób pomiaru powierzchni,

- informacje o niezbędnych zgodach banku,

- standard i zakres prac wykończeniowych,

- warunki odbioru mieszkania,

- termin przeniesienia praw na nabywcę,

- termin odbioru lokalu,

- warunki odstąpienia od umowy,

- kary umowne i odsetki.

Umowę deweloperską zawiera się w formie aktu notarialnego, a więc przechodzi ona weryfikację notariusza pod kątem zgodności z prawem. Mimo tego, jeśli nie zachowamy ostrożności, mogą pojawić się tam pewne niedopatrzenia. W takim razie jak zabezpieczyć umowę deweloperską?

Należy zwrócić uwagę w szczególności na następujące kwestie:

- Obciążenia nieruchomości – czy występują np. służebności gruntowe, takie jak prawo do przejazdu przez nieruchomość dla właścicieli innych nieruchomości?

- Kary umowne – czy wszystkie postanowienia dotyczące kar umownych (np. za nieterminowość) są dokładnie odzwierciedlone w umowie?

- Sposób pomiaru powierzchni – co jeśli lokal podczas odbioru okaże się za mały lub za duży, jako że margines błędu w budowaniu lokali o założonej powierzchni wynosi nawet kilka procent?

- Zmiany względem prospektu informacyjnego – wszelkie zmiany względem informacji pierwotnie udzielonych nabywcom powinny być wyraźnie zaznaczone i przeanalizowane pod kątem wpływu na całość przedsięwzięcia.

- Kompletność umowy – czy wszystkie niezbędne informacje są zawarte w umowie?

Wszystkie wątpliwości co do umowy deweloperskiej nabywcy powinni wyjaśnić przed podpisaniem dokumentu. Kiedy umowa zostanie już zawarta, ewentualne zmiany będą wiązać się z wizytą u notariusza, a tym samym dodatkowymi kosztami. Wymagana będzie także zgoda dewelopera, dlatego tak ważne jest, by dopilnować kompletności umowy już przy jej zawieraniu.

Dowiedz się też: Co z kredytem hipotecznym w przypadku upadłości dewelopera?

Otwarty rachunek powierniczy a upadłość dewelopera

Ustawa deweloperska zobowiązuje deweloperów do podpisania z wybranym przez nich bankiem umowy o prowadzenie powierniczego rachunku mieszkaniowego dla każdego nabywcy mieszkania.

Do czego służą rachunki powiernicze? Na takim rachunku bank rejestruje wpłaty i wypłaty osobno dla każdej ze stron umowy. Mieszkaniowe rachunki powiernicze mogą być otwarte lub zamknięte.

- Otwarty rachunek powierniczy wiąże się z wypłatą środków deweloperowi etapami, po ukończeniu danej części przedsięwzięcia, zgodnie z wcześniej ustalonym w umowie harmonogramem.

- Zamknięty rachunekpowierniczy skutkuje jednorazową wypłatą środków dla dewelopera przez bank. Ma to miejsce po przeniesieniu praw własnościowych do nieruchomości na jej nabywcę, w chwili otrzymania potwierdzającego to zdarzenie odpisu aktu notarialnego.

Różnica między tymi rachunkami polega więc na tym, w którym momencie deweloper otrzymuje środki wpłacone przez nabywcę nieruchomości. Deweloperzy częściej decydują się na założenie otwartych rachunków powierniczych, ponieważ dzięki temu środki są im szybciej wypłacane. Wiąże się to z wyższym ryzykiem dla nabywcy nieruchomości w przypadku upadłości dewelopera, jednak ryzyko to można zniwelować poprzez następujące warianty otwartych rachunków powierniczych:

- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy z gwarancją ubezpieczeniową;

- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy z gwarancja bankową.

Gwarancje ubezpieczeniowa i bankowa dodatkowo zabezpieczają prawa nabywcy nieruchomości. Należy jednak uważać na treść tych gwarancji, ponieważ przepisy dotyczące ich ustalania nie są skonstruowane precyzyjnie. Dobrym rozwiązaniem w tej sytuacji jest konsultacja z doświadczonym prawnikiem, który pomoże nam właściwie zinterpretować zapisy w umowie i dzięki temu podjąć najlepszą dla nas decyzję.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG)

Kolejnym narzędziem ochrony praw nabywców nieruchomości powołanym przez ustawę deweloperską jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DGG).

DFG obejmuje ochroną osoby, które kupiły mieszkania lub domy na rynku pierwotnym w ramach umowy deweloperskiej, o ile zakup miał miejsce po 1 lipca 2022 roku. Ochrona dotyczy tylko lokali mieszkalnych, a nie obejmuje kwater przeznaczonych pod działalność gospodarczą. Nabywcy są chronieni przed ewentualną upadłością zarówno dewelopera, jak i banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Środki z DFG mogą zostać wypłacone także w przypadku, kiedy deweloper nie przeniósł praw własności lokalu na nabywcę w wyznaczonym w umowie terminie, albo w wyniku odstąpienia od umowy przez kupującego lokal ze względu na istotną wadę nieruchomości.

Ponadto deweloper ma obowiązek opłacać składki od każdej wpłaty nabywcy dokonanej na mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Na co jeszcze warto zwrócić uwagę?

Podsumowując powyższe punkty, upadłość dewelopera może stanowić poważny problem dla nabywcy nieruchomości, jednak istnieje wiele mechanizmów ochrony dla kupujących. Należą do nich rachunki powiernicze, specjalne zapisy w umowie deweloperskiej, dodatkowe gwarancje oraz istnienie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.

Bardzo ważna jest także decyzja o wyborze odpowiedniego dewelopera i możliwie jak najdokładniejsze sprawdzenie inwestycji przed podpisaniem umowy. W Internecie znajdziemy informacje dotyczące dotychczasowych projektów różnych deweloperów oraz opinie ich klientów. Nie zawsze będą to jednak rzetelne dane i często mogą dawać niepełny lub nawet fałszywy obraz danej firmy.

Zamiast sugerować się niepewnymi treściami, lepiej skorzystać z bazy ERIF BIG, która powstała właśnie z myślą o łatwym i wygodnym dostępie do sprawdzonych informacji na temat stanu przedsiębiorstw. Za pomocą zgromadzonych w niej danych szybko przekonamy się, czy konkretna firma jest w dobrej, stabilnej kondycji finansowej, czy też może zmaga się z zadłużeniem i ma opóźnienia w spłacie swoich zobowiązań finansowych. Ponadto baza ERIF obejmuje bardzo szeroki zakres różnych podmiotów, dlatego jesteśmy w stanie uzyskać z niej informacje na temat przedsiębiorców z praktycznie każdej branży, nie tylko deweloperskiej.

Pamiętajmy, że im więcej mamy danych, tym lepszą możemy podjąć decyzję – warto więc poświęcić odpowiednio dużo czasu na analizę wszystkich za i przeciw co do wybranego dewelopera, konkretnej nieruchomości oraz warunków umowy.

Sprawdź dewelopera w bazie ERIF >>

https://erif.pl/konsumenci/sprawdz-firme/

Źródła:

- Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym: https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20210001177

- Ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=wdu20030600535

- https://www.profinfo.pl/blog/nowa-ustawa-deweloperska-juz-obowiazuje-jakie-zmiany-wprowadza-i-kogo-one-dotycza/

- https://kpr-restrukturyzacja.pl/upadlosc-dewelopera