Z samowolą budowlaną mamy do czynienia, gdy obiekt budowlany lub jego część jest w budowie albo został wybudowany bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę, zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu od tego zgłoszenia przez właściwy organ.

Samowola budowlana jest zjawiskiem niepożądanym. W przypadku ustalenia, że doszło do jej popełnienia, organ nadzoru budowlanego wszczyna postępowanie legalizacyjne, w ramach którego m.in. nakłada na inwestora obowiązek uiszczenia opłaty legalizacyjnej.

Postępowanie legalizacyjne

W sytuacji, gdy organ nadzoru budowlanego (powiatowy inspektor nadzoru budowlanego albo wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego) ustali, że doszło do samowoli budowlanej, postanowieniem wstrzymuje budowę. Jeżeli w wyniku budowy występuje stan zagrożenia życia lub zdrowia ludzi, w postanowieniu nakazuje się bezzwłoczne zabezpieczenie obiektu budowlanego lub terenu, na którym prowadzona jest budowa, oraz usunięcie stanu zagrożenia. Informuje się także o możliwości złożenia wniosku o legalizację oraz o konieczności wniesienia opłaty legalizacyjnej i zasadach jej obliczania.

ikona lupy />
Piotr Jarzyński – prawnik. Partner w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy / Materiały prasowe

Inwestor ma 30 dni od doręczenia ww. postanowienia na złożenie wniosku o legalizację. Jeśli tego nie uczyni to organ nadzoru budowlanego wyda decyzję o rozbiórce.

Złożenie wniosku o legalizację rozpoczyna procedurę legalizacyjną. Organ nadzoru budowlanego postanowieniem nakłada na inwestora obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych w terminie nie krótszym niż 60 dni od jego doręczenia. Brak ich doręczenia w wyznaczonym terminie skutkuje wydaniem przez organ nadzoru budowlanego decyzji o rozbiórce.

Po dostarczeniu wymaganych dokumentów legalizacyjnych organ nadzoru budowlanego sprawdza ich kompletność oraz zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami Prawa budowlanego, w tym zgodność z przepisami techniczno-budowlanymi. Gdy brak jest nieprawidłowości, organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o ustaleniu opłaty legalizacyjnej. Na postanowienie przysługuje zażalenie.

Po uiszczeniu opłaty legalizacyjnej organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję o legalizacji, w której:

  • zatwierdza projekt budowlany albo projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz
  • zezwala na wznowienie budowy, jeżeli budowa nie została zakończona.

W odniesieniu do niektórych kategorii robót budowlanych (np. wymagających pozwolenia na budowę) w ww. decyzji może być również nałożony obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Wysokość opłaty legalizacyjnej

Końcowy etap postępowania legalizacyjnego jest związany z ustaleniem przez organ opłaty legalizacyjnej i jej zapłatą przez inwestora. Legalizacja następuje dopiero po uiszczeniu całej opłaty legalizacyjnej.

W zależności od rodzaju samowoli, wysokość opłaty legalizacyjnej jest określona kwotowo lub za pomocą równania matematycznego.

W przypadku:

· budowy wymagającej decyzji o pozwoleniu na budowę;

· budowy wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane;

· wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora;

· sieci: elektroenergetycznych obejmujących napięcie znamionowe nie wyższe niż 1 kV; wodociągowych; kanalizacyjnych; cieplnych; gazowych o ciśnieniu roboczym nie wyższym niż 0,5 MPa;

· wolno stojących parterowych budynków stacji transformatorowych i kontenerowych stacji transformatorowych o powierzchni zabudowy do 35 m2;

ikona lupy />
Katarzyna Szynalska - Młodszy prawnik w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy / Media

opłatę legalizacyjną ustala się jako iloczyn stawki opłaty (s), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w).

Stawka opłaty (s) wynosząca 500 zł podlega pięćdziesięciokrotnemu podwyższeniu, tj. wynosi 25 000 zł. Współczynnik kategorii obiektu budowlanego oraz współczynnik wielkości obiektu budowlanego określa załącznik do Prawa budowlanego.

W odniesieniu do niektórych rodzajów budów, które nie wymagają decyzji o pozwoleniu na budowę a wymagają zgłoszenia opłata legalizacyjna wynosi 2 500 zł lub 5 000 zł.

Przykładowe opłaty legalizacyjne:

· 25 000 zł za budowę budynku gospodarczego;

· 50 000 zł za rozbudowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego;

· 75 000 zł za zmianę sposobu użytkowania budynku mieszkalnego jednorodzinnego na sklep odzieżowy o kubaturze do 2500 m3;

· 300 000 zł za budowę składowiska odpadów o powierzchni 2000 m3;

· 375 000 zł za budowę sklepu o kubaturze nieprzekraczającej 2500 m3.

Wysokości opłat legalizacyjnych są stałe, nie są uzależnione od ilości robót budowlanych czy od wartości legalizowanego obiektu budowlanego.

Zapłata opłaty legalizacyjnej

Opłatę legalizacyjną należy uiścić w terminie 7 dni od dnia doręczenia postanowienia o ustaleniu jej wysokości. Nieuiszczenie opłaty legalizacyjnej w wyznaczonym terminie powoduje obowiązek wydania przez organ nadzoru budowlanego decyzji o rozbiórce obiektu budowlanego.

Możliwe jest wszczęcie postępowania w sprawie odroczenia płatności lub rozłożenia opłaty legalizacyjnej na raty albo umorzenia jej w całości lub w części. Wynik postępowania zależy od dokonania oceny określonych kryteriów, tj. wystąpienia ważnego interesu strony lub interesu publicznego, opartych na sytuacji majątkowej. Okoliczności te musi wykazać osoba zobowiązana do zapłaty opłaty legalizacyjnej.

Piotr Jarzyński – prawnik. Partner w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy
Katarzyna Szynalska – radca prawny. Młodszy prawnik w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy